2010年房地產估價師案例分析習題（7）

一、簡答題

1.某工廠為企業改制進行資產重組，委托估價機構將其劃撥土地上建成的兩幢房屋進行估價。該工廠的房屋所有權證上記載，該兩幢房屋的用途均為工業。根據估價人員現場勘察的結果，該兩幢房屋中一幢為廠房，另一幢原為廠房，后自行改為4層辦公大樓，于3年前抵押給銀行獲得貸款500萬元，抵押期間該樓用于出租，租給另一家企業。

　　(1)應根據何種用途對該兩幢房屋進行估價?

　　(2)該寫字樓通過何種途徑可按辦公用途進行估價?

　　(3)若企業無力償還貸款，銀行申請以拍賣變現的方式執行債務，請指出該大樓拍賣底價評估的技術路線

　　2.某人于2006年7月預購了一幢精裝修住宅(總售價為120萬元)，并先后向開發商支付了114萬元。該高檔住宅于2007年7月30日竣工后，該人付清了剩余的購房款，但對原裝修不滿意，拆除了部分原有裝修設施，進行了重新裝修，又花費了40萬元。2007年9月為籌集資金，作其他投資，該人欲以該住宅向銀行抵押貸款，并于2007年9月10日委托估價機構進行估價，此時同類型(指重新裝修前)精裝修住宅的正常市場售價為130萬元，該人希望評估值為2007年9月同類型高檔住宅的正常市場售價加上該住宅的重新裝修費用，即170萬元，現估價人員掌握的資料有：

　　1.該人與開發商于2007年7月30日簽訂的正式合同原件;

　　2.該人的購房發票;

　　3.商品房預售許可證復印件;

　　4.其他市場資料。

　　問題：

　　1.上述資料用于抵押估價是否齊全?

　　2.估價人員可否承諾按170萬元進行估價?

　　3.可否按2007年9月的同類型別墅的正常市場售價加上該別墅的重新裝修費用確定評估值?為什么?