2011年城市規劃師城市規劃相關知識難點歸納（6）

    為了迎接2011年城市規劃師考試，育路教育網小編特為大家整理了城市規劃師城市規劃相關知識難點歸納，希望對大家有所幫助，取得一個好的成績！

    2011年注冊城市規劃師考試輔導-難點歸納總結

    房地產規劃五誡

    在房地產營銷策劃的實踐中，常�？梢耘龅�“一個設計方案害死一個項目”的情況。究其原因，大體有兩種，一種是設計公司自己沒有專業能力，“天下設計一大抄”，平庸淺陋，敷衍塞責，做出低下水平的作品；另一種是開發商自以為是，獨斷專橫，聽不進專業意見，完全不尊重設計院，把設計師當做一支筆，讓他怎么畫就得怎么畫，最后的結局是項目失敗，設計師承擔罪名。

    從房地產營銷角度來看，一個規劃設計方案的好壞，在很大程度上決定著一個項目的成敗命運。那么，我們怎樣去審視一個規劃設計方案？評價分析一個規劃設計方案，出發點是什么？根據我們的實踐經驗，對規劃設計方案的評價分析應該把握五條基本原則。

    一、規劃設計必須以人為本，以住戶的生活舒適方便為本。這應該是最高原則。樓盤建成是讓人住的，要住七十年，你必須對住戶的七十年（幾乎是一輩子�。┴撠�。許多規劃設計在簡單潦草倉促完成的同時，給住戶留下的是長期的隱患。西安融發沁園的最初設計方案中，小區主入口在主干道上，人車混流；而主入口旁邊不遠就是一個紅綠燈十字路口，一旦紅燈亮起，排隊的車輛即可一直排到小區主入口，而且旁邊還有公交車輛的車站，可以想象將來小區業主的車輛出入會遇到多少麻煩！經過我們的再三堅持，這個方案終于做了修改，把車輛入口改為另一個地方，做到人車分流。這些細節看起來是小事，其實有大隱患，萬萬不可等閑視之。“規劃方案無小事”，一個細節留下麻煩，住戶會抱怨一輩子。這種細節就顯示出設計師完全沒有從用戶的方便舒適角度考慮問題，只是簡單地從平面布局的美學效果出發做設計，犯了一條大忌。

    二、規劃設計必須符合項目定位，不要偏離定位去追求不切合實際的東西。項目定位是一個項目的根本大綱，框定了規劃設計的方向，背離定位就會做出完全不能用的方案。深圳寶安碧海名園項目，定位是中小戶型的白領社區，價位適中，檔次中等，但設計院做出了一個出人意料的中庭園林景觀設計，在大約一萬平方米的中庭里，布置了“地中海”、“愛琴海”、“波羅的海”，連成一個完整的水系，加上噴泉、疊水、五個水幕墻，完全是頂級豪宅的景觀設計！粗略計算一下，每平方米的造價要幾百元，而物業管理的運轉費用更高得可怕，這樣一個中檔小區，向業主收取的物業管理費是很有限的，而單只是水景的運轉費用，一年就需付出三十多萬元！誰來承擔這筆費用？這就是設計師背離項目定位的典型例子。

    三、規劃設計應該充分考慮將來物業管理的方便�，F在物業管理已經成為樓盤項目成敗的一個重要方面，“買不買房看環境，掏不掏錢看戶型，滿不滿意看管理。”以前設計方案是不考慮物業管理的，而現在策劃項目時就必須提前考慮物業管理的各種問題。湖南株洲的明珠花園，最初的規劃方案是上海一家著名設計院提供的，以一個湖為中心，湖周圍一圈是獨棟別墅，別墅外圍是多層住宅，再外圍是小高層住宅。設計師的想法很簡單：讓別墅的業主最接近湖景，可以從客廳、臥室的落地玻璃窗內直接欣賞湖光水色。但是他沒有考慮到：這個湖不是別墅業主獨享的，而是小區全體業主共享的，那些住在多層、小高層的業主要去湖邊散步游玩時，都要從別墅的花園、門前甚至窗前走過才能到達湖邊，別墅的業主經常受到這種門前屋后紛紛來去的干擾，個人隱私無法得到有效保護。后來調整了規劃方案，把一個湖變為兩個湖，內湖是別墅區獨享，外湖是小區業主共享。這樣，別墅單獨成區，物業管理和安全保護工作都以橋為界，相對容易一些。

    四、規劃設計在條件許可的前提下，應該盡量考慮項目營銷的方便。營銷在規劃設計上有兩個基本要求，一個是賣點，一個是賣相。賣點要實在，比如深圳寶安碧海名園項目，最大的賣點是戶型設計，所有的戶型全都是錯層，每戶送20平方米左右的一間或兩間房，廣告口號是“經典戶型，買一送一”。而在那些戶型比較一般的項目上，我們就力求環境景觀園林設計有些出彩的新意。石家莊天山花園項目，最初的設計方案并未考慮到開盤銷售的賣相，在小區布局和分期建設方面都只考慮居住和施工的方便。后來我們提出“先做賣相”的觀點，堅持要求項目開盤時必須完成一個漂亮的小區大門、一條主軸景觀商業大道、一處中心園林、一個布置精美的會所（兼做售樓中心）、一組精心裝修溫馨舒適的樣板房。開發商按照我們的要求，首先在一期施工中完成這五個工程，項目就具備了良好的賣相�，F在許多項目在樓房建好之前，先做好環境景觀園林，目的都是為了營銷的需要。開發商只有完成銷售才能實現利潤，因此不得不要求設計規劃工作也為營銷服務。

    五、規劃設計除了遵循專業規范以及技術要點之外，還應盡量考慮中國傳統建筑景觀學說的基本禁忌。一般來講，容積率、建筑密度、綠化率等技術要點都是規定死的，只能在這些前提下做規劃設計。但傳統建筑景觀學說，很多設計師都不大了解，所以經常在這方面出問題。另外，在樓盤規劃和戶型設計方面，關于路沖、角沖、門沖等等基本禁忌，都是只要稍加注意，就可以完全避免的，關鍵在于設計師必須懂得這些基本禁忌。

    業內人士常說：“一個項目成敗的70％在于前期策劃。”這個前期策劃中，所有關于項目定位，目標消費群定位、價格定位、營銷概念定位等等重要的理念，其實全都在規劃設計方案里體現出來。開發商的投資，策劃公司的心血，也都凝聚在規劃設計方案中。所以在規劃設計方面精益求精，是保證項目成功的必備前提。許多項目在規劃設計上費了兩三年的功夫，最后一舉成功，絕對不是偶然的。