2010年房估師經(jīng)營(yíng)與管理輔導(dǎo)：制定租售方案

(1)充分了解物業(yè)代理公司及其職員的業(yè)務(wù)素質(zhì)。由于房地產(chǎn)交易涉及到的資金量巨大，所以無(wú)論對(duì)開發(fā)商或業(yè)主來(lái)說，還是對(duì)投資置業(yè)的人士來(lái)說，都是須慎重對(duì)待的大事，能否做到公平交易，切實(shí)保障參與交易過程的各方面的利益，物業(yè)代理起著非常重要的作用。因此在選擇物業(yè)代理公司時(shí)，首先要考察物業(yè)代理公司及其職員是否有良好的職業(yè)道德，其中包括物業(yè)代理公司是否只代表委托方的利益，能否為委托方保密，工作過程中是否具有客觀、真實(shí)、真誠(chéng)的作風(fēng)，在物業(yè)交易過程中除傭金外是否沒有其他利益。一些代理公司采用保底價(jià)按比例收取代理費(fèi)，超出保底價(jià)格部分按另外的比例分成，就是一種嚴(yán)重違反職業(yè)道德的做法。

　　(2)物業(yè)代理公司可投入市場(chǎng)營(yíng)銷工作的資源。很顯然，地方性的物業(yè)代理公司由于其人員、經(jīng)驗(yàn)和銷售網(wǎng)絡(luò)的限制，一般沒有能力代理大型綜合性房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)銷售工作。但大型綜合性代理公司也未必就能代理所有的大型項(xiàng)目。例如，某國(guó)際性物業(yè)代理機(jī)構(gòu)曾一度同時(shí)代理著北京近30個(gè)大中型房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，其中有些同類型項(xiàng)目處于同一地段，結(jié)果代理費(fèi)比例高的項(xiàng)目銷售十分火爆，但代理費(fèi)比例低的項(xiàng)目成交寥寥無(wú)幾。糾其原因，就是物業(yè)代理在有意的以低傭金作誘餌，壟斷同類型物業(yè)的租售市場(chǎng)，并將其主要的人力、物力投入到代理費(fèi)比例高的開發(fā)項(xiàng)目上去了。

　　(3)物業(yè)代理公司過往的業(yè)績(jī)。看物業(yè)代理公司過往的業(yè)績(jī)，不是看其共代理了多少個(gè)項(xiàng)目或成交額有多少，而是要看其代理的成功率有多大，如果某公司代理10個(gè)項(xiàng)目只有兩個(gè)成功，而另外一個(gè)公司代理了兩個(gè)項(xiàng)目均獲成功，顯然后者的成功率要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于前者。考察物業(yè)代理公司的過往業(yè)績(jī)，還要看其代理每一個(gè)項(xiàng)目的平均銷售周期。

　　(4)針對(duì)物業(yè)的類型選擇物業(yè)代理。住宅和公寓的銷售常由當(dāng)?shù)氐拇�理機(jī)構(gòu)辦理，當(dāng)然，這些機(jī)構(gòu)也許是全國(guó)性甚至國(guó)際性代理公司的分支機(jī)構(gòu)。但對(duì)工業(yè)和商業(yè)物業(yè)來(lái)說，常委托全國(guó)性或國(guó)際性代理公司，當(dāng)?shù)氐拇�理機(jī)構(gòu)有時(shí)參加，有時(shí)不參加。這里沒有一個(gè)統(tǒng)一的原則可供遵循，需具體問題具體分析。一般說來(lái)，全國(guó)或國(guó)際性代理公司通常對(duì)大型的復(fù)雜發(fā)展項(xiàng)目有更豐富的代理經(jīng)驗(yàn)，且與大公司有更直接、更頻繁的接觸;而地方性代理機(jī)構(gòu)對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)及潛在的買家或租客有較詳細(xì)了解。

　　(5)認(rèn)真簽訂物業(yè)代理合同。通常開發(fā)商與物業(yè)代理之間都有一個(gè)合同關(guān)系，簽訂代理合同時(shí)，應(yīng)對(duì)合同內(nèi)容及每一文字書面和隱含的意義認(rèn)真考慮。代理合同應(yīng)清楚地說明代理權(quán)存在的時(shí)間長(zhǎng)短，在什么情況下可以中止此項(xiàng)權(quán)利，列明開發(fā)商所需支付的費(fèi)用、代理費(fèi)(傭金)比例，并說明何時(shí)在什么條件下才能支付此項(xiàng)傭金。同時(shí)還應(yīng)在合同中載明是獨(dú)家代理還是聯(lián)合代理，涉及雇傭另 外的代理時(shí)，什么是首席代理的權(quán)利，是否連續(xù)處置(租售)該物業(yè)(出于財(cái)務(wù)和收益的考慮，開發(fā)商有時(shí)希望分階段出租或出售某物業(yè))等。花些時(shí)間盡可能精確地表述開發(fā)商和代理商之間的關(guān)系可避免以后造成誤解和爭(zhēng)議。