2010年房估師經營與管理輔導：政府土地收購儲備與土地一級開發

土地收購儲備，是指城市政府通過設立的專責機構，統一負責行政區域內土地整理、征用、收購、收回、置換、儲備、一級開發以及土地交易等活動的一種工作制度。該制度的建立，旨在規范土地供應市場，提高政府調控土地市場和房地產市場供給數量和價格的有效性，確保政府在土地開發利用過程中的所有者權益.。

　　土地一級開發，是指城市政府委托當地土地收購儲備機構，按照土地利用總體規劃，城市總體規劃及控制性詳細規劃和年度土地供應計劃，對確定的存量國有土地、擬征用和農轉用土地，統一組織進行征地、農轉用、拆遷和市政道路等基礎設施建設的行為。

　　納入政府土地收購儲備范圍的土地，在進行土地使用權出讓前，需要按照土地一級開發的模式，對地塊進行土地開發工作。當前納人政府土地收購儲備范圍的土地類型主要包括：新增建設用地中用于經營性開發的土地;已列入危舊房改造計劃的土地;因單位搬遷、解散、撤銷、破產、兼并或其他原因調整出的原劃撥國有土地，包括原有城市基礎設施改造中調整出來的劃撥用地;依法收回的閑置土地;政府依法收購和整理的國有土地;土地使用權期限已滿、政府依法收回的土地;以出讓方式取得土地使用權后無力繼續履行出讓合同、又不具備轉讓條件的土地;土地使用者要求政府收回的土地;市區范圍內無合法使用權的國有土地;其他依據法律、法規可以收回的國有土地。

　　進行土地一級開發常用的操作程序是：制定城市近期、中期和長期的社會經濟發展計劃;對城市區域范圍內的土地利用狀況進行詳細調查，掌握可開發土地資源現狀的數量、質量和分布;制定開發區域發展的控制性規劃和詳細規劃;按確定的優先順序選擇啟動開發地塊或區域;編制土地一級開發項目可行性研究報告并獲有關部門批準;由土地管理部門協助辦理土地出讓(或劃撥)手續;制定拆遷安置補償方案，并獲得政府主管部門批準;進行現場土地開發工作，達到相應的建設條件;核算土地開發成本、評估土地價格，按土地出讓計劃，通過政府土地交易市場，以招標、拍賣、掛牌或協議方式出讓土地使用權。

　　土地收購儲備制度的建立和土地一級開發模式的普遍實施，推動了公開、公平和透明的土地供應市場建設，改變了傳統的開發商獲取土地使用權的程序，對房地產開發商或投資者獲取土地使用權的價格也產生了重大影響。但由于政府土地收購儲備中心所實施的土地一級開發工作，通常將土地開發工程發包給私營開發商，因此也為房地產開發商參與土地開發創造了市場機會。