2010年房地產估價師案例分析模擬試題（3）

　　項目名稱：××市××區××路66號綜合樓（地下室及地上一至十二層）房地產價值評估
　　委托方：××人民法院
　　估價方：××房地產評估有限公司
　　估價人員：×××　×××
　　估價作業日期：×××

估價的假設和限制條件

　　一、估價假設條件
　　（一）本次估價參考公開市場價值標準確定其客觀合理價格，但考慮到短期強制處分（快速變現）等因素的影響，其拍賣底價可能會低于其市場價值。
　　（二）本次估價基于以下概念：
　　所稱估價，是指專業估價人員。根據估價目的，遵循估價原則，運用估價方法，并在綜合分析影響房地產價格因素的基礎上，對估價對象的客觀合理價格進行估算、制定的活動。
　　所稱客觀合理價格，是指對應于某種估價目的特定條件下形成或成立的正常價格，它能夠為當事人或社會一般人所信服和接受，通常客觀合理價格是指在公開市場上形成或成立的價格。
　　公開市場，是指一個競爭性的市場，在該市場上交易各方進行交易的唯一目的在于最大限度地追求經濟利益，并掌握必要的市場信息，有較為充裕的時闖，對交易對象具有必要的專業知識，交易條件公開且不具有排他性。
　　同一估價對象，估價目的不同，估價依據及采用的價值標準會有所不同，估價結果的客觀合理價格也會有所不同。
　　本次價格評估，采用基于市場的價值標準，但報告使用者需考慮短期強制處置等因素，估價對象拍賣價格可能會低于其市場價格。
　　二、估價限制條件
　　（一）本估價報告是為委托方拍賣估價對象提供價格參考，若改變估價目的及使用條件需向本評估機構咨詢后作必要修正甚至重新估價。
　　（二）房地產拍賣底價由法院根據有關法規確定。
　　（三）本房地產估價報告經估價機構加蓋公章并由估價師簽字后方可使用。
　　（四）按有關規定本估價報告自估價目期起半年內有效。隨著時間推移，房地產市場狀況和估價對象自身情況發生變化，估價對象的市場價值將發生相應變化，估價結果也需做相應調整。
　　（五）本次估價所依據的有關房地產權屬、土地使用權面積及建筑面積資料由委托方提供，委托方對其所提供資料的真實性負責。由于委托方提供資料不實造成的失誤，受托方不承擔責任。
　　（六）估價人員對估價對象進行了現場勘察，并對估價對象現場勘察的客觀性、真實性、公正性承擔責任。但評估人員對評估估價對象的勘察，限于估價對象的外觀和使用狀況。除非另有協議，評估人員不承擔對評估估價對象建筑結構質量進行調查的責任，也不承擔對木質工程、其他被遮蓋、未暴露及難于接觸到的部分進行檢視的責任。此外，評估人員也沒有組織對電子空調或其他設備等服務性設施進行測試的責任。
　　（七）遵循國際評估準則有關內容，估價報告僅按既定目的提供給委托方使用。評估人員對委托方負有這樣的責任：作為一名稱職的估價人員，他將熟練地運用專業技術，仔細、勤奮地編制估價報告。
　　（八）特殊說明事項：
　　（1）估價對象土地使用權類型原為劃撥，根據委托方提供的××地房證第×××號，估價對象已辦理國有土地使用設定出讓手續，土地使用權設定出讓年限自1998年4月5日至2048年4月4日止，設定出讓用途為工業，應繳交的出讓金為3585844.88元。本報告中有關土地出讓年限均以上述為準。另根據委托方提供的××市國土資源與房產管理局于2002年4月22日出具的協助執行書回執載明：拍賣估價對象時，應從拍賣價款所得中優先扣除應補交的土地出讓金人民幣3585844.88元，土地用途仍為工業。
　　（2）估價對象批準用途為工業用途，雖現用途為商業、辦公、酒店，但至估價時點，委托方、產權人、承租人均未提供估價對象改變用途有關部門的批準文件。本次按批準用途——工業用途評估。并充分考慮造價、租金等對價值的影響。
　　（3）如本次評估對象能按現狀用途商業補辦變更手續，其一層價值初估預計為6000～6500元/㎡（含應向政府補交的土地出讓金按樓面價約2100元/㎡），二層價值在3800～4000元/㎡（含應向政府補交的土地出讓金接樓面價約1680元/㎡）。該數據僅供委托方參考。
　　（4）根據委托方提供的租賃合同，權屬人××廠與××有限公司簽訂了20年的租賃合同，租賃期限自2001年12月1日至2021年11月30日，且××市××有限公司已將該大樓按酒店，辦公、商業等用途進行改造并裝修。本次評估遵循合法原則，評估中未考慮租賃合同及改變用途對估價對象價格的影響。
　　（九）本評估報告估價結果為設定完全產權狀態下的市場價值，其中包括應補交的地價款。因此拍賣成交后，應先按設定出讓合同規定扣除需補交的地價款。
　　（十）本估價報告書一式五份全部交于委托方。

估價結果報告

　　一、委托方　　委托估價人：××區人民法院
　　二、估價方（略）
　　三、估價對象　　（一）估價對象調查情況見表1

表1估價對象調查情況表

　　（二）估價對象權利狀況
　　（1）估價對象為××廠于1992年建造，土地用途為工業，土地使用權類型原為劃撥，1998年辦理房地產抵押登記，抵押期三年，2001年8月5日抵押合同到期后，又與抵押權人續期三年，1998年在辦理房地產抵押登記時間時設定為出讓，設定出讓年限自1998年4月5日起至2048年4月4日止，至估價時點，其土地已使用4年（取整），尚剩余使用年限為46年（取整）。
　　（2）估價對象所處建筑物建成于1992年。為鋼混結構，房屋經濟耐用年限60年，至估價時點，該建筑物已使用10年。
　　（3）本次評估為委托估價方拍賣估價對象提供價格參考。
　　（三）估價對象狀況
　　估價對象為坐落于××區××路西北側××××廠所屬的綜合樓。估價對象緊臨××路，其西南距××祠路及××路不足50m，估價對象門前即有公交站點，有多路公交車經過，交通便捷度較高。估價對象所在區域工業企業較少，沿××路兩側分布較多商業小店面，商業繁華度已形成一定規模。估價對象所在宗地總面積為4296.32㎡，用途為工業，土地使用權類型原為劃撥，設定出讓年限自1998年4月5日至2048年4月4日。至估價時點，該宗地已使用了4年，土地剩余使用年限為46年。
　　估價對象建筑物為一幢地下一層、地上十二層鋼混結構的綜合樓，東南朝向，總建筑面積為17542.50㎡。該建筑東南側設有兩部客用電梯、西北側設有兩部3t的貨用電梯，局部樓層安裝中央空調，外墻為馬賽克貼面。該建筑地下室層高約為3.3m，第一層層商為5m，第二至第十二層層高約為4m。估價對象房屋規劃批準用途為工業廠房。至估價時點，估價對象未按原規劃用途用，主要作為“××酒店”使用，具體使用與裝修情況如下：
　　底層用途為酒店大堂、××餐館、琴行及若干間待租店面。其中酒店大堂地面鋪花崗石，墻面為乳膠漆粉刷，頂棚為石膏板吊頂；其余店面地面大部分鋪瓷磚，墻面為乳膠漆粉刷，頂棚為石膏板吊頂。
　　二層用途為××餐廳，裝修為地面鋪瓷磚，墻面及頂棚為乳膠漆粉刷，頂棚飾有木角線。
　　三層用途為健身房，裝修為地面局部鋪缸磚、局部為本地板及地毯，墻面為乳膠漆粉刷，頂棚為油漆粉刷。
　　為中餐廳，正在裝修，內設有若干間包間。
　　五層呈內走廊式布置，隔為若干問套房，無裝修。
　　六層內部無隔斷，無裝修。
　　七層用途為××汽車配件有限公司辦公場所，裝修為地面鋪地毯，墻面為乳膠漆粉刷，頂棚為石膏板吊頂。內局部為石膏板隔墻隔為若干間辦公室。
　　八層用途為英語休閑酒茶坊及酒店會議室，裝修為地面鋪地毯，其余裝修與底層大致相同。
　　九至十二層用途為客房，裝修為走廊地面鋪地毯，客房為木門，地面鋪花崗石，墻面為乳膠漆粉刷，頂棚為石膏板吊頂。
　　地下室用途為設備層，無裝修。
　　根據估價人員現場勘察，估價對象的使用與維護狀況良好。

四、估價目的（略）
　　五、估價時點（略）
　　六、價值定義（略）
　　七、估價依據
　　（一）本次估價所依據的有關法律、法規和政策文件
　　（1）《中華人民共和國擔保法》。
　　（2）《中華人民共和國土地管理法》。
　　（3）《中華人民共和國城市房地產管理法》。
　　（4）《中華人民共和國拍賣法》。
　　（5）《中華人民共和國土地管理法實施條例》。
　　（6）《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》。
　　（7）××市人民政府文件××府[2000]××綜號“××市人民政府關于調整土地綜合配套費收取標準的通知”。
　　（二）本次估價采用的技術規程
　　中華人民共和國國家標準《房地產估價規范》。
　　（三）委托方提供的有關資料
　　（1）××××區人民法院估價委托書：[2002]×執字第××號復印件。
　　（2）《××市土地房屋權證》：×地房證第××號復印件。
　　（3）《××市土地房屋他項權證》：×地房證第××號復印件。
　　（4）委托方提供的裝修資料。
　　（5）房屋租賃合同。
　　（6）××市國土資源與房產管理局協助執行書回執。
　　（四）估價方掌握的有關資料和估價人員實地勘察、調查所獲取的資料等
　　八、估價原則
　　本評估報告在遵循公正、公平、公開、客觀、科學原則的前提下，具體依據如下原則：
　　（1）合法原則：遵循合法原則，應以估價對象的合法使用、合法處分為前提估價。
　　（2）最高最佳使用原則：遵循最高最佳使用原則，應以估價對象的最高最佳使用為前提估價。
　　（3）替代原則：遵循替代原則，要求估價結果不得明顯偏離類似房地產在同等條件下的正常價格。
　　（4）估價時點原則；遵循估價時點原則，要求估價結果應是估價時點的客觀合理價格或價值。
　　九、估價方法
　　因估價對象規劃批準用途為工業廠房。與估價對象類似的房地產開發的成本費用資料較齊全，故采用成本法評估其市場價格；另估價對象存在潛在的出租收益，擬采用收益還原法評估其價格，然后綜合兩種方法的評估結果來估價確定其最終價格。
　　十、估價結果
　　估價對象在估價時點2002年5月23日的價值為人民幣3637.33萬元（大寫：人民幣叁仟陸佰叁拾柒萬叁仟叁佰圓整）（估價人員、估價作業日期和估價報告應用的有效期略）

估價技術報告

　　一、個別因素分析
　　（1）估價對象土地使用權類型原為劃撥，設定出讓土地使用年限自1998年4月5日起至2048年4月4日止，至估價時點，其土地巳使用4年（取整），尚剩余46年（取整）使用年期。
　　（2）估價對象建成于1992年，為鋼混結構，經濟耐用年限為60年，至估價時點，該建筑物已使用10年（取整）。
　　（3）估價對象坐落于××區××路西北側××廠所屬綜合樓，估價對象緊臨××路，其西南距××桐路及××路不足,50m，估價對象門前即為公交站點，有多路公交車經過，交通便捷度較高。
　　（4）估價對象所在區域工業企業較少。沿××路兩側分布較多商業小店面，商業繁華度已形成一定水平。
　　（5）估價對象建筑物為一幢地下一層、地上十二層鋼混結構的綜合樓，東南朝向，總建筑面積為175542.50㎡。該建筑東南側設有兩部客用電梯、西北側設有兩部3t的貨用電梯，局部樓層安裝中央空調，外墻為馬賽克貼面。該建筑地下室層高約為3.3m，第一層層高為，5m，第二至十二估價對象房屋規劃批準用途為工業廠房。至估價時點，估價對象未按原規劃用途使用，已改作“××酒店”使用。
　　（6）估價對象，原批準用途為工業廠房，由××廠于1992年建造。但該建筑物現已被出租并同時改變用途。據調查產權人改變土地及房屋用途未經政府有關部門批準，亦未補辦相關手續。
　　二、區域因素分析
　　（一）區位條件
　　估價對象位于××市××區××路西北側，土地級別為B—B1區，為××市老市區，根據××市總體規劃。該區域為商住綜合區，該區域特點是建筑物密度大，且人流量亦大，沿××路兩側多為店面，只有少量的零星的幾棟工業廠房，計劃也將逐漸遷至××島外。
　　（二）交通條件
估價對象所處區域道路路網密度較大，有主干道××路、××祠路及××路等，有多路公交車和小巴經過，交通條件較好。
　　（三）環境條件
　　區域內有中山公園、植物園等景觀公園，但估價對象附近私有住宅較多，且較陳舊，建筑密度大，綠化率低，環境條件一般。
　　（四）城市基礎設施和公用設施的完備程度
　　該區域基礎設施達“五通一平”（通上水、通下水、通電、通信、通路及場地平整），銀行、菜市場、郵局、學校等各項公共配套設施齊全，完全能夠滿足人們正常的生產及生活需要。
　　三、市場背景分析
　　根據××市房地產交易權籍登記中心統計數據顯示，該市的商品房及二手房的交易量在去年達到歷史最高水平，合計為380萬㎡。但廠房的交易量與去年持平，而且廠房銷售均價為1097元/㎡，比上年的1455元/㎡下跌358元/㎡，跌幅達24.6％。下跌的主要原因為市區規劃布局的調整，新增工業項目近年全部安排在新區.舊城區的工業企業也逐漸搬遷改造到新區，新區工業廠房價格較低。目前該市工業用地總體上是供大于求的狀況。但該市已基本形成外向型經濟格局，每年引進外資的數量及增長速度都排在全國各城市前列，對工業廠房還存在有相當的需求。
　　四、最高最佳使用分析
　　估價對象規劃批準用途為工業用途，根據其所處的區位等級、區位條件及其所處城市內部經濟地理位置、城市建設和土地資源優化配置的長遠發展來看，估價人員認為工業用途不是最佳用途。但本次評估從合法的原則考慮，仍以原規劃用途——工業廠房進行評估。同時，出于估價對象處在市區，區域內工業廠房較少，適合中小型的加工企業使用，作為工業廠房仍有較好的市場條件。
　　五、估價方法選用
　　因估價對象規劃用途為工業廠房，與估價對象類似的房地產開發的成本費用資料較齊全，故采用成本法評估其市場價格I另估價對象存在潛在的出租收益，擬采用收益還原法評估其價格，然后綜合兩種方法的評估結果來確定其最終價格。

六、估價測算過程
　　評估思路：遵循合法原則，同時考慮估價目的對價格的影響，本次仍以批準的合法用途估價，不考慮改變用途對價格的影響。
　　由于待估地下室不計地價，本次評估僅用成本法評估地下室的建造成本；待估綜合樓底層層高較高為5m，第二至第十二層層高為4m，第二至第十二層造價及使用功能均較底層低。因此本次評估用收益法及成本法將底層與第二至第十二層分別計算，最后加總求得估價對象總價值。
　　（一）地下室
　　采用成本法。
　　（1）計算公式：根據成本法的要求，成本法估價的基本公式為：
　　房地產價值=土地取得成本和開發成本+建筑物開發成本+管理費用+投資利息+銷售稅費+開發利潤一建筑物折舊
　　（2）計算過程：根據市場調查及有關規定，確定以下指標見表2。

表2重置價格構成表

　　（3）計算結果：成本法評估地下室房產單價為1002元/㎡。
　　（二）綜合樓底層
　　1.收益法
　　（1）計算公式：V=A/R[1-1/(1+R)ⁿ]
　　式中V——收益法評估價格，
　　A——房地產年純收益；
　　R——報酬率；
　　n——房地產收益年期。
　　（2）具體計算過程見表3。

表3收益價格計算表

　　（3）計算結果：收益法評估綜合樓底層房地產單價為2638元/㎡。
　　2.成本法
　　（1）計算公式；根據成本法的要求，成本法估價的基本公式為；
　　房地產價值=土地取得成本和開發成本+建筑物開發成本+管理費用+投資利息+銷售稅費+開發利潤-建筑物折舊
　　（2）計算過程：根據市場調查及××市的有關規定.確定以下指標。

表4成本法評估價格計算表

　　（3）計算結果：成本法評估房地產單價為2445元/㎡。
　　（三）綜合樓房第二至十二層
　　1.收益法
　　（1）計算公式：V=A/R[1-1/（1+R）ⁿ]
　　式中V——收益法評估價格；
　　A——房地產年純收益；
　　R——報酬率；
　　n——房地產收益年期。

（2）具體計算過程見表5：

表5收益法價值計算表

　　（3）計算結果：2040元/㎡。
　　2.成本法
　　（1）計算公式：根據成本法的要求，成本法估價的基本公式為：
　　房地產價值=土地取得成本和開發成本+建筑物開發成本+管理費用+投資利息+銷售稅費+開發利潤-建筑物折舊
　　（2）計算過程：根據市場調查及××的有關規定，確定以下指標。

表6重置價格計算表

　　（3）計算結果：成本法評估房地產單價為2245元/㎡
　　七、估價結果確定
　　（一）估價對象單價的確定
　　（1）地下室：以上采用成本法測算地下室價值為1002元/㎡。
　　（2）綜合樓底層：采用以上兩種方法測算估價對象結果，成本法測算結果為2445元/㎡，收益還原法測算結果為2638元/㎡，兩種方法評估結果相差不大。本次評估采用兩種方法的算術平均值作為評估結果，則估價對象的房地產單價為：（2445+2638）÷2＝2542（元/㎡）。
　　（3）綜合樓第二至第十二層：以上采用兩種方法測算估價對象結果，成本法測算結果為2245元/㎡，收益還原法測算結果為2040元/㎡，兩種方法評估結果相差不大。本次評估采用兩種方法的算術平均值作為評估結果，則估價對象的房地產單價為：（2245+2040）/2=2143（元/㎡）。
具體如下表：

表7估價對象價值的確定表

　　（二）房地產評估結果
　　估價對象在估價時點2002年5月23日的價值為人民幣3637.33萬元（大寫：人民幣叁仟陸佰叁拾柒萬叁仟叁佰圓整）。
　　（1）房地產估價報告中缺目錄。
　　（2）房地產估價報告中缺致委托方函。
　　（3）房地產估價報告中缺估價師聲明。
　　（4）估價報告未在估價機構存檔。
　　（5）估價結果缺單價。
　　（6）未在報告中說明待估地下室不計地價的原因。
　　（7）在用成本法計算時公式中缺銷售費用一項。
　　（8）在用成本法列表計算中“銷售費用”應是“銷售稅費”。
　　（9）在用成本法列表計算“建筑物的投資利潤”中的“開發利潤”應表述為“建筑物投資利潤率”。
　　（10）在用成本法列表計算“土地的開發利潤”中的“開發利潤取15％”應表述為“土地投資利潤率取15％”。
　　（11）在用收益法計算年總費用（運營費用和有效毛收入）時，也應說明這是客觀正常情況下的費用。
　　（12）在用收益法計算年總費用（運營費用和有效毛收入）時，應包括設備的折舊費（由于裝修是由承租方負擔的，所以裝修部分的折舊費不用計算在內）。

　　（13）在用收益法計算可獲得收益年限時，建筑物建成年代應是1992年，而不是1993年。
　　（14）在計算土地取得成本及開發成本時，應說明土地報酬率4.01％的由來。
　　（15）在計算土地取得成本及開發成本時，年期修正計算中分子分母應顛倒過來。
　　（16）缺附件。收入計算應為190086萬元×（1-10％-5％）=161573元（兩率不是連乘是連加）。