2009年房地產(chǎn)估價師案例分析高分沖刺題（7）

甲公司2002年通過有償出讓方式（拍賣）取得某地塊的土地使用權(quán)，土地用途為高檔住宅，樓面地價為3500元/㎡，甲公司擬分兩期建設(shè)50棟別墅。當?shù)谝黄?0棟于2003年竣工時，因債務(wù)糾紛，被法院裁定強制拍賣還債。拍賣行委托乙房地產(chǎn)估價公司評估出拍賣底價為3900元/㎡。拍賣行據(jù)此進行了拍賣，成功賣出了8棟，平均成交價格為4000元/㎡，其余12棟流拍。當2005年第二期30棟竣工后，建成的別墅以6100元/㎡一售而空。甲公司因此指責(zé)乙房地產(chǎn)估價公司于2003年評出的拍賣評估底價太低，而且當時別墅的拍賣底價竟然只比2002年的樓面地價高400元/㎡，遠低于其當時投入的建設(shè)成本，很不合理。而乙評估公司堅持當時的估價結(jié)論是合理準確的。

請問：乙評估公司堅持當時的估價結(jié)論合理準確的理由有哪些？

標準答案：

乙評估公司堅持當時的估價結(jié)論合理準確的理由有：
1．拍賣時的時點與第二期工程竣工時點相距兩年左右，房地產(chǎn)市場情況已發(fā)生了變化。
2．為還債而強制拍賣的成交價格一般都會低于正常市場交易價格。
3．拍賣時只賣出了20棟中的8棟，說明在當時的拍賣成交價格水平上，市場的需求并不旺盛，需求不足也會導(dǎo)致成交價格較低。
4．整個別墅區(qū)在一期工程竣工與二期竣工時的整體小區(qū)環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、配套設(shè)施建設(shè)方面不可同日而語。
5．2002年取得土地時的土地市場狀況與2003年拍賣別墅時不同，2002年的拍賣地價與2003年拍賣別墅的地價不具可比性，更不能與2003年拍賣別墅的拍賣底價相提并論。