2010年房地產(chǎn)估價師制度與政策輔導(dǎo)：房地產(chǎn)稅費法律制度

（一）房地產(chǎn)稅的概念

房地產(chǎn)稅，是指直接或間接以房地產(chǎn)為對象而征收的稅。我國目前征收的房產(chǎn)稅包括房產(chǎn)稅和契稅，土地稅主要有土地使用稅、土地增值稅、耕地占用稅等，其他與房地產(chǎn)緊密相關(guān)的稅種有固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅、營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育附加稅、印花稅等。

（二）房地產(chǎn)費概述

1.房地產(chǎn)費的概念

房地產(chǎn)費，是指在房地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營活動中所產(chǎn)生的稅以外的其他費用。房地產(chǎn)具有管理性、服務(wù)性和補償性的特征。

房地產(chǎn)費與房地產(chǎn)稅不同。與房地產(chǎn)稅相比，房地產(chǎn)費具有以下特征：第一，主體不同。房地產(chǎn)費可以由各有關(guān)國家行政機關(guān)、事業(yè)單位收繳；房地產(chǎn)稅只能由國家稅務(wù)機關(guān)或國家稅務(wù)機關(guān)委托房地產(chǎn)機關(guān)征收。第二，目的不同。收取房地產(chǎn)費的目的是為了補充行政機關(guān)、事業(yè)單位的經(jīng)費來源，因此所收取的費用一般由其自收自支，用于從事與其職能或義務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)管理、服務(wù)活動；而房地產(chǎn)稅是為了調(diào)節(jié)社會關(guān)系、促進(jìn)土地資源的合理配置和房地產(chǎn)的有效利用，同時也為了增加政府的財政收入，所以收取的稅金必須全部上繳中央和地方財政，由政府統(tǒng)一支配。第三，依據(jù)不同。房地產(chǎn)費一般根據(jù)國家法律、政策而實施，有的還是根據(jù)收繳主體的自行規(guī)定而收取，效力較低；房地產(chǎn)稅一般都是根據(jù)國家專門的稅收法律實施，效力較高。

2.房地產(chǎn)費的種類

房地產(chǎn)費主要有房地產(chǎn)開發(fā)活動費、房地產(chǎn)交易費、房地產(chǎn)中介服務(wù)費。

（1）房地產(chǎn)開發(fā)活動費。

目前我國在房地產(chǎn)開發(fā)活動中發(fā)生的收費項目主要有以下幾項：

①市政公用設(shè)施建設(shè)費。包括：綜合開發(fā)市政費，按商品房銷售收入的15%計收；分散建設(shè)市政費，其中住宅建設(shè)項目按照建筑面積每平方米價格的15%計收，并于開工前一次繳清；分散建設(shè)生活服務(wù)配套設(shè)施建設(shè)費，按照建筑面積每平方米價格的15%計收。
②四源費。是用來興建自來水、污水、煤氣、供熱等服務(wù)設(shè)施的費用。由于能源價格低于成本，政府部門每年要補貼大量資金來維持此類公共事業(yè)單位的運行。政府向開發(fā)企業(yè)收取四源費，是為了緩解城發(fā)展對能源的需求，籌建建設(shè)資金。
③其他費用項目。在房地產(chǎn)開發(fā)活動過程中，除了上述兩項費用之外，還會發(fā)生多種較小費用項目，如立項管理費、城建綜合開發(fā)項目管理費、規(guī)劃管理費、征地管理費、拆遷管理費、工程預(yù)算審核費、土地權(quán)屬地籍調(diào)查測量費、劃紅線費、建設(shè)工程許可執(zhí)照費、投標(biāo)管理費、消防設(shè)施費、防洪費、綠化建設(shè)費等。

（2）房地產(chǎn)交易費。

房地產(chǎn)交易費，是指在房地產(chǎn)交易過程中發(fā)生的收費項目。在房地產(chǎn)交易過程中，除了向國家交納契稅和印花稅外，還需要繳納以下幾種費用。

①登記費。登記費分為房屋登記費和房地產(chǎn)權(quán)登記費。凡辦理房地產(chǎn)買賣、租賃登記的，交易雙方都要分別按件數(shù)交登記費。另外，因買賣、贈與、交換、繼承等發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的，由房地產(chǎn)權(quán)利的承受人交付登記費。

②手續(xù)費。進(jìn)行房屋交易時，雙方辦理房地產(chǎn)權(quán)屬登記，應(yīng)向房地產(chǎn)管理部門繳納手續(xù)費；辦理房地產(chǎn)買賣手續(xù)的，雙方當(dāng)事人按照實際成交價的1%繳納手續(xù)費；辦理房地產(chǎn)贈與、繼承、分割等手續(xù)的，房屋的承受人應(yīng)按照評估價格的1%繳納手續(xù)費。

（3）房地產(chǎn)中介服務(wù)費。

房地產(chǎn)中介服務(wù)費，是房地產(chǎn)交易市場重要的經(jīng)營性服務(wù)收費。按照市場物價部門的規(guī)定，中介服務(wù)機構(gòu)應(yīng)當(dāng)本著合理、公開、誠實信用的原則，嚴(yán)格執(zhí)行收費原則和收費標(biāo)準(zhǔn)，切實提供質(zhì)價相稱的服務(wù)。此外，房地產(chǎn)中介服務(wù)收費實行明碼標(biāo)價制度，中介服務(wù)機構(gòu)應(yīng)當(dāng)在其經(jīng)營場所或交繳費用地點的醒目位置公布其收費項目、服務(wù)內(nèi)容、計費方法、收費標(biāo)準(zhǔn)等事項。

不同服務(wù)項目的收費標(biāo)準(zhǔn)是不一樣的。按照市場物價部門的有關(guān)規(guī)定，服務(wù)項目的收費標(biāo)準(zhǔn)是：

①房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)收費。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)收費是房地產(chǎn)專業(yè)經(jīng)紀(jì)人接受委托，進(jìn)行代理收取的傭金。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)收費根據(jù)代理項目的不同，實行不同的收費標(biāo)準(zhǔn)。

房屋買賣代理收費，按成交價格總額分檔累退計收：

房地產(chǎn)價格總額（萬元） 累計計費率（％）

500以下（含500） 2.5
501～2000 2
2001～5000 1.5
5001～10000 1
10000以上 0.5

實行獨家代理的收費由委托方與房地產(chǎn)中介機構(gòu)協(xié)商，其標(biāo)準(zhǔn)可適當(dāng)提高，但最高不超過成交價格的3%。

房屋租賃代理收費，無論成交的租賃期限長短，均按半月至一月成交租金額標(biāo)準(zhǔn)，由雙方協(xié)商議定一次性計收。

②房地產(chǎn)咨詢服務(wù)費。房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)應(yīng)委托人要求，提高有關(guān)房地產(chǎn)政策、法規(guī)、技術(shù)、信息等咨詢服務(wù)，可收取房地產(chǎn)咨詢服務(wù)費。房地產(chǎn)咨詢收費按服務(wù)形式分為口頭咨詢費和書面咨詢費兩種。

a.書面咨詢費。按照咨詢服務(wù)所需時間、內(nèi)容繁簡、人員專業(yè)技術(shù)等級，每次10～50元。
b.書面咨詢費。按照咨詢報告的技術(shù)難度、工作繁簡，結(jié)合標(biāo)的額大小計收。普通咨詢報告，每份300~1000元；技術(shù)難度大、情況復(fù)雜、耗用人員和時間較多的咨詢報告，可適當(dāng)提高收費標(biāo)準(zhǔn)，但一般不超過咨詢標(biāo)的額的0.5%。

③房地產(chǎn)價格評估費。房地產(chǎn)價格評估費是房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)接受委托進(jìn)行土地和房屋財產(chǎn)價格評估而收取的報酬。土地價格評估的收費標(biāo)準(zhǔn)，一般宗地價格采取差額定率累進(jìn)計費，即按照土地價格總額大小劃分費率檔次，分檔計算各檔的收費。