09年房產估價師制度與政策模擬試題（32）

1、 甲方（開發公司）于1993年7月委托乙方（建筑公司）建造兩幢（分別稱為A座和B座）8層共5000平方米的商品房。至1993年12月止甲方共支付乙方工程款1500萬元，此時A座建至4層，B座建到5層，工程到此停工。此后甲、乙雙方為工程款發生糾紛，甲方認為工程款實際發生1400萬元，乙方應返還100萬元；乙方則認為工程款實際發生1580萬元，甲方尚應再付80萬元。雙方爭執不下，至1995年7月甲方向法院起訴，法院委托估價機構對甲方實際應支付給乙方的工程款進行評估。
如果該開發公司擁有全部合法開發手續，欲將整體項目轉讓，則估價時點應為（ ）。

A．1993年12月
B．1995年7月
C．項目轉讓日期
D．項目建成日期

2、 甲方（開發公司）于1993年7月委托乙方（建筑公司）建造兩幢（分別稱為A座和B座）8層共5000平方米的商品房。至1993年12月止甲方共支付乙方工程款1500萬元，此時A座建至4層，B座建到5層，工程到此停工。此后甲、乙雙方為工程款發生糾紛，甲方認為工程款實際發生1400萬元，乙方應返還100萬元；乙方則認為工程款實際發生1580萬元，甲方尚應再付80萬元。雙方爭執不下，至1995年7月甲方向法院起訴，法院委托估價機構對甲方實際應支付給乙方的工程款進行評估。
該商品房預計1998年5月建成，要估測建時的售價，則估價對象狀況和房地產市場情況應是（ ）。

A．估價對象狀況及房地產市場情況均為1995年5月的狀態
B．估價對象狀況及房地產市場情況均為1998年5月的狀態
C．估價對象狀況為1998年5月的狀態，房地產市場情況為1995年7月的狀態
D．估價對象狀況為1995年5月的狀態，房地產市場情況為1998年5月的狀態

3、某酒店一樓有一空調機房，建筑面積250m2�？照{主機1990年購入，當時購入價格為500萬元，同型號空調主機已累計折舊225萬元，市場價值為250萬元，拆除費用為5萬元。如改換新式空調主機（其他配套設備不需改動），則購置、安裝新式空調主機的占地面積50m2，節約的200m2面積可以提供160m2的營業面積供出租。酒店經理委托估價師改換空調主機和置換空調機房用于出租不違反規劃要求，附近一酒店一樓出租的年客觀凈收益為營業面積4000元/m2，出租面積的裝修改造費用由承租方自負。問：
若不考慮新舊空調主機的年運營費用、折舊年限等的區別，改換空調主機的凈支出為（ ）萬元。

A．530
B．472
C．455
D．450

4、甲房地產公司擬投資開發一大型居住區，預計工程全部完工需要3年時間，目前市場對該類房地產的需求較旺，但由于周圍正在規劃或建設較多的住宅小區，預計在今后3年內的住宅空置率會從目前的2%上升至10%左右。問：
甲公司擬其所擁有的該項目的部分土地向銀行申請抵押貸款，以下判斷中正確的是（ ）。

A．因為目前房地產市場需求較旺，采用假設開發法（現金流量法）估價時，預計未來房屋售價，可適當比同類房屋售價高
B．因為預計空置率會有較高的升幅，采用假設開發法（現金流量法）估價時，預計未來房屋售價，可適當予以降低
C．該部分土地的價值等于該部分土地占全部土地的份額乘以項目全部土地的價值
D．該土地的價值是甲公司獲取土地時所支付的代價