| 2.估算年運營費用 ①年土地使用費：根據××市規定，劃撥土地使用權達到房地產用于出租經營的應按每年293元/m2的標準繳納土地使用費。則： 年土地使用費＝293×2560＝75.01（萬元） ②年管理費：根據××市規定，出租經營物業按年租金收入的5%計支管理費。則： 年管理費＝343.43×5%＝17.17（萬元） ③年維修費：按年租金收入的8%計支維修費。則：年維修費＝343.43×8%＝27.47（萬元） ④年保險費：按年租金收入的2%計算。則：年保險費＝343.43×2%＝0.69（萬元） ⑤年稅費：根據××市規定，出租經營物業要繳納房地產稅、營業稅、城市維護建設稅及教育費附加，其中：房產稅為年租金收入的12%，營業稅、城市維護建設費附加為年租金收入的5.5%。則：年稅費＝343.43×（12%+5.5%）＝60.10（萬元） 年運營費用＝年土地使用費+年管理費+年維修費+年保險費+年稅費 ＝75.01+17.17+27.47+0.69+60.10 ＝180.44（萬元） 3.估算年凈收入 年凈收入＝年有效毛收入－年運營費用 ＝343.43－180.44 ＝162.99（萬元） 4.確定資本化率 資本化率根據一年期的存款利率等因素確定為8%。 5.選出計算公式求出收益價格 由于估價對象的收益年限為有限年，即n＝40－5＝35年，且凈收益每年基本上固定不變,因此選用以下公式計算收益價格。 將上述相關數據：a＝162.99，r＝35代入上述公式，有：P＝1899.58(萬元) |
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【責任編輯：韓志霞 糾錯】 |
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