09年房地產估價師案例分析---房地產估價技術路線的確定（3）

1.房地產估價技術路線的概念

房地產估價技術路線是評估出估價對象房地產的價值所應遵循的根本途徑，是指導整個房地產估價過程的技術思路，是估價人員對估價對象房地產的價格形成過程的認識。

確定房地產估價技術路線，要對估價對象房地產本身有充分的認識，要對交易各方的情況和交易過程有充分的了解。

2.房地產估價技術路線與房地產價格內涵和價格形成過程

房地產估價是估價人員模擬房地產價格形成過程以確定房地產價值的過程，房地產估價技術路線就是估價人員模擬房地產價格形成過程、揭示房地產價格內涵時的思路。因此，房地產估價技術路線體現的是估價對象房地產的價格形成過程，反映的是估價對象房地產的價格內涵。

3.房地產估價技術路線與房地產估價方法

(1)房地產估價技術路線與房地產估價方法的密切關系
房地產估價技術路線是估價人員對房地產價格形成過程的認識，而房地產估價方法本身也反映了人們對房地產價格形成過程的認識。每種房地產估價方法都體現了一種技術路線。

同一個估價對象，采用不同的估價方法，實際上是在模擬不同的價格形成過程，體現的是不同的估價技術路線。房地產估價技術路線與房地產估價方法是一種密不可分的關系。

(2)把握房地產估價技術路線有助于正確運用房地產估價方法
由于房地產估價技術路線反映了房地產價格形成過程和價格內涵，而房地產估價方法的實質也是模擬房地產價格的形成過程確定估價對象的價格，所以把握房地產估價技術路線有助于正確理解和運用房地產估價方法，并且不會由于房地產估價方法在表現形式上的不同而迷惑。

4.確定房地產估價技術路線要首先確定估價的價值標準

(1)房地產估價的公開市場價值標準
房地產估價的價值標準要解決的是房地產估價的最根本問題，即房地產估價是“評估什么前提條件下的房地產價值”。房地產估價的價值標準問題是一個影響房地產估價全過程的重要問題，從估價方法的運用到估價結論的確定，都要受到房地產估價的價值標準的影響。

(2)公開市場價值標準決定估價方法的實質
在進行房地產估價時，確定了估價的技術路線才能進一步根據估價對象決定采用何種估價方法，而公開市場價值標準本身就決定了各種估價方法的實質。

按照公開市場價值標準的規定，采用市場比較法對估價對象的公開市場價格進行估價是順理成章的事，市場法也是最直觀地體現公開市場價值標準的一種估價方法。其他各種房地產估價方法究其實質，都是市場法的變形，是對市場法的補充，因此這些估價方法同樣體現了公開市場價值標準。