09年房地產估價師案例分析---房地產估價技術路線的確定（1）

1.2 房地產估價技術路線的確定

1.2.1 確定房地產估價的價值標準

1.2.1.1 房地產估價的公開市場價值標準

房地產估價的價值標準所要解決的是房地產估價的最根本的問題，即房地產估價是“評估什么前提條件下的房地產價值”。房地產估價的價值標準問題是一個影響房地產估價全過程的重要問題，從估價方法的運用到估價結論的確定，都要受到房地產估價的價值標準的影響。國際上通行的和世界各國(地區)制定的估價規范(或標準、指南等類似文件)中，價值標準也都是一個重點強調的問題。

通常，最常用、也是最容易為不同的估價師取得共識的價值標準是公開市場價值標準。因此，在上述國際通行的各種估價規范中，都將公開市場價值標準確定為通常情況下估價時應采用的價值標準。目前我國在房地產估價中最普遍采用的價值標準也是公開市場價值標準。《規范》明確了公開市場價值標準在房地產估價中的重要地位，對于澄清一些模糊認識，指導估價實踐，具有十分重要的意義。

《規范》第2.0.8條對公開市場價值和公開市場價值標準進行了定義：

“2.0.8公開市場價值open market value

在公開市場上最可能形成或成立的價格。

采用公開市場價值標準時，要求評估的客觀合理價格或價值應是公開市場價值。”

進行房地產估價首先要解決“評估什么”的問題，公開市場價值標準告訴我們，在估價時通常是要評估房地產的公開市場價值。這樣的價值標準對房地產估價的方法起著規定性的作用。

1.2.1.2 公開市場價值標準決定估價方法的實質

在進行房地產估價時，確定了估價技術路線才能進一步根據估價對象決定采用何種估價方法，而公開市場價值標準本身就決定了各種估價方法的實質。

根據公開市場價值的定義，公開市場價值是“在公開市場上最可能形成或成立的價格”，怎樣確定估價對象“在公開市場上最可能形成或成立的價格”呢?當然最好就是參照與估價對象房地產類似的房地產在公開市場上實際成交的價格，而這正是市場法的基本原理。所以說，按照公開市場價值標準的規定，采用市場法對估價對象的公開市場價格進行估價是順理成章的事，市場法也是最直觀地體現公開市場價值標準的一種估價方法。《規范》對市場法的定義如下：

“市場比較法(market comparison　approach，sales comparison　approach)

將估價對象與在估價時點近期發生過交易的類似房地產進行比較，對這些類似房地產的已知價格作適當的修正，以此推算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。”

從市場法的這個定義可以看出：市場法的出發點是實際發生交易的類似房地產的已知價格，即市場實際成交價格，而終極目的是確定出估價對象的價值，也即公開市場價值。同時，市場法強調“成交價格為正常價格或可修正為正常價格”(《規范》第5.2.3條)。

所有這些都告訴我們：應用市場法估價的終極目的就是確定估價對象的公開市場價值，市場法也是公開市場價值標準在估價方法中的直接體現。正因為如此，《規范》第5.1.4條規定：有條件選用市場法進行估價的，應以市場法為主要的估價方法。

不僅市場法體現了公開市場價值，其他估價方法也是如此。其他各種房地產估價方法究其實質，可以說都是市場法的變形，是對市場法的補充，因此這些估價方法同樣體現了公開市場價值標準，這從《規范》對其他估價方法的定義和估價要求上都可以看出：

“2.0.13收益法(income approach、income capitalization approach)

預計估價對象未來的正常凈收益，選用適當的資本化率將其折現到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。”

“2.0.14成本法(cost approach)

求取估價對象在估價時點的重置價格或重建價格，扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。”

“2.0.15假設開發法(hypothetical development method，residual　method)

預計估價對象開發完成后的價值，扣除預計的正常開發成本、稅費和利潤等，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。”

首先，收益法、成本法和假設開發法都要求估價的最終結論是“估價對象的客觀合理價格或價值”，這與市場法是一致的，也是公開市場價值標準的體現，應用這些估價方法的終極目的也是確定估價對象的公開市場價值。