公務員考試培訓網

　　【重點法條】

　　第七十八條　財產可以由兩個以上的公民、法人共有。

　　共有分為按份共有和共同共有。按份共有人按照各自的份額，對共有財產分享權利，分擔義務。共同共有人對共有財產享有權利，承擔義務。

　　按份共有財產的每個共有人有權要求將自己的份額分出或者轉讓。但在出售時，其他共有人在同等條件下，有優先購買的權利。

　　【意思分解】

　　共有是財產所有權制度的重要內容，應著重掌握如下幾點：

　　1、按份共有制度。共有分為按份共有和共同共有。

　　2、共同共有制度。共同共有制度的內容較為復雜，應予準確理解其法律特征。

　　3、善意取得制度

　　善意取得，是指無權處分他人動產的占有人，在不法將動產轉讓給第三人以后，如果受讓人在取得該動產時出于善意，就可依法取得該動產的所有權。受讓人在取得所有權后，原所有人不得要求受讓人返還財產，而只能請求轉讓人(占有人)賠償損失。

　　善意取得的構成要件：

　　(1)受讓人取得財產時出于善意;(2)受讓人取得的財產限于依法可以流通的動產;(3)受讓人必須通過有效交換方式而有償取得財產;(4)不法處分人占有財產是基于原權利人的意思。

　　4、共有財產的分割。分割方式包括三種：(1)實物分割;(2)變價分割;(3)作價補償。

　　5、建筑物區分所有權制度

　　建筑物區分所有權，是財產共有關系的新形式，是以下各項權利的結合：

　　(1)專有部分、共有部分的所有權;(2)共有部分的專有使用權;(3)基地使用權;(4)成員權。

　　6、在現代民法上，除按份共有人享有優先購買權外，還有以下問題值得關注：

　　(1)依《合同法》第230條及《民通意見》第118條，房屋承租人也有優先購買權。須注意的要點有：

　�、賰H限于房屋租賃場合，其他物品的承租人并無此權利，這是與共有人之優先權的一大區別;

　�、诔鲎馊顺鲑u出租房屋，應提前3個月通知承租人;

　�、鄢鲎馊饲趾Τ凶馊藘炏葯嗟�，承租人可主張該房屋買賣無效。

　　(2)典權人的優先購買權

　　依民法原理，典權人對承典房屋亦有優先購買權。

　　(3)特別注意：房屋抵押權人無優先購買權

　　(4)優先購買權的沖突解決

　　綜上所述，民法上的優先購買權人共有三類人：①共有人;②房屋典權人;③房屋承租人。

　　三者在房屋這一特定標的物的轉讓場合下，有可能存在沖突。

　　上述三人發生優先權沖突時，依物權優先于債權之原理，其權利序位為：共有人>典權人>承租人。

　　【真題回顧】

　　(2006年國考真題A類)

　　106、甲和乙共同出資購買了一間房并出租給丙，租房期間甲欲轉讓自己的份額，乙和丙均表示愿意購買，應(A)。

　　A.在同等條件下由乙優先購買

　　B.在同等條件下由丙優先購買

　　C.在同等條件下由甲決定賣給誰

　　D.在同等條件下由乙、丙共同購買各享有一份份額，形成共有關系