2011年城市規劃師建設用地性質變更管理實例評析2

    實例一

    某市中心區北部有一工廠位于主干道安平北路東側，共有用地4.5ha.由于城市建設的發展，該廠周圍多已建成居民區，沿安平北路兩側也已成為商業、辦公區，該廠成了污染擾民企業。但因該產品有特色，銷路很好，經濟效益頗佳，不能停產。按照該廠主管部門的意見和城市控制性詳細規劃的要求，擬將該廠搬遷并出讓原址，所獲資金用于搬遷。出讓后原址2.0ha改為商業、辦公用地，1.8ha改為公寓用地，原家屬宿舍約占地0.7ha保留。

    評析：這是將原工業用地改變使用性質的規劃選址管理問題。按照建設用地性質變更程序，其審批手續應按規定辦理：

    1.廠方申請改變用地性質。廠方應持上級主管部門同意其改變廠址用地性質、出讓廠址和搬遷的文件，向城市規劃行政主管部門提出改變用地性質和搬遷的申請。

    2.城市規劃行政主管部門審核。城市規劃行政主管部門根據已批準的控制性詳細規劃和有關法律、法規的規定進行審核。由于該工廠位于市中心區。城市規劃行政主管部門應將審核同意的意見報請市政府批準。然后向廠方發出建設項目選址意見書。

    3.城市規劃行政主管部門提出規劃設計條件。城市規劃行政主管部門在發出選址意見書的同時，根據該地區的具體情況和有關技術要求、技術標準，向該廠提出各個地塊的規劃設計條件。

    4.受讓方和廠方申請立項。廠方持城市規劃行政主管部門批準文件、與受讓方的協議，向計劃部門申請項目建議書。

    5.辦理土地出讓手續。廠方持城市規劃行政主管部門、市計劃部門批準文件和與受讓方的用地出讓協議，向土地部門辦理用地出讓手續，取得國有土地使用權有償出讓合同。該合同必須包含城市規劃行政主管部門提出的各地塊的規劃設計條件。

    6.受讓方申請建設用地規劃許可證。受讓方持計劃部門批準文件、土地出讓合同和地形圖等有關資料，向城市規劃行政主管部門申請建設用地規劃許可證。如受讓方為多家應分別辦理。

    7.受讓方繼續辦理有關建設的各項手續。受讓方在原址如何建設，將由受讓方依據城市規劃行政主管部門提出的規劃設計條件，向城市規劃行政主管部門報送建設方案、施工圖和申請建設工程規劃許可證等項手續。

    8.城市規劃行政主管部門審核建設方案。城市規劃行政主管部門考慮到該地區位于市中心，對受讓方的建設方案在審核過程中除依照規劃設計條件外，還將邀請一些專家進行評審，根據評審意見提出修改意見。在沒有了其他問題后，核發建設工程規劃許可證。

    實例二

    2001年12月21日，某市中級人民法院對個體工商戶林某不服規劃局及環保局的行政處罰作出的判決，駁回上訴。至此，這起行政訴訟案以規劃局和環保局的勝訴而告終。

    上訴人林某在辦理未報批手續的情況下，擅自于2000年6月將將其經營的精研塑料廠從該市某某鎮北海路遷至該鎮新工業區，增設了八臺切割機，新建了擠塑車間，且未取得 建設 工程許可證，未采取任何環境保護設施后擅自將主體工程正式投入生產。規劃局和環保局聯合執法，經過調查、取證和組織聽證后，于6月28日作出了《行政處罰決定書》，認定上述行為違反了《城市規劃法》《某某市建設項目環境保護管理條例》對上訴人作出責令停止生產、補辦手續并處罰款3萬元的行政處罰決定，林某不服，于2001年7月10日向某市人民法院提起行政訴訟，請求〔判決撤銷處罰決定，林某認為自己是個個體工商戶，不屬于建設單位，另外，工廠搬遷經營場所，增加小型設備不屬于要經建設管理部門、計劃管理部門批準的項目，故不屬于建設項目。

    評析：

    1、根據城市規劃法，規劃區范圍內任何建設都必須符合城市規劃，都必須按法定程序進行報批，這包括單位和個人（個體經濟和其他各種不同經濟類型的開發活動）因此，林某以個體工商戶為借口。想跳過規劃報建程序，這明顯不符和城市規劃法的要求。

    2、另外，林某工廠的搬遷是不是屬于建設項目，依據城市規劃管理條例，城市建設項目是指一切新建、擴建、改建、翻建的房屋建筑（包括工業建筑、公共建筑、住宅建筑、倉儲建筑等）地下建筑、圍墻建筑、大門建筑、小品建筑、人防工程、消防工程、防洪工程、公共設施、鐵路、地鐵、公路、城市道路、橋梁、涵洞、機場、碼頭、廣場、停車場、公園、城市綠化、市政管線等。林某工廠異地搬遷，涉及建設用地的重新選址、 建筑工程 的重新設計、建設項目的環境保護、建設工程竣工驗收等問題，均需要重新按照新建建設項目的規劃審批程序進行報建。否則就是屬于違法建設，違法生產，必須依法處罰。