2011年城市規劃師建設用地性質變更管理實例評析1

    實例一

    1993年，x市糧食局以建糧油批發市場為由，通過當地政府，以每畝2.2萬元的價格，從小北村征走耕地109.58畝。糧食局當年征地申請的計劃是：每年批發、零售糧油2500萬噸，成交額可達2000萬元，實現利稅100萬元，據說其規模要達到全省第一，使該市的經濟得到繁榮。但是其后發生的事情卻讓小北村村民多年來一直氣憤不平。糧油批發市場沒有建起來，對國家和當地百姓的承諾沒有兌現，一百多畝耕地卻落到糧食局的手里，隨后，這些耕地鄧被侵害成若干份，每份約為420平方米，以股金的形式把土地使用權轉移到個人和一些單位手里，每份3.5萬元。得到土地使用權的人，便各自建起了民宅商店、酒店、公司等。糧食局自己所建的糧油批發交易大廳，僅有200平方米，而且從未開張。征用了一百多畝土地，只蓋了這么小的交易廳，就連這個交易大廳現在也租給了私人，做了存放方便面的庫房。二干多名村民代表表示，如果被征走的土地真是國家需要，他們能理解和支持。但是他們現在看到的這種情況，真是讓他們不服氣，無論如何要弄個明白，討個說法。

    評析：這是一起典型的擅自改變建設用地性質和私自轉讓土地使用權的案例，情節嚴重，造成了惡劣的影響。當初糧食局是以建立糧油批發市場為由征用農民的土地，其建設項目必須要與批發市場相關，否則，就是違法使用土地。但是糧食局卻沒有按規劃、按原來的計劃規模建設批發市場，卻將大部分土地轉向了房地產開發，征來的耕地被改變了了用途，其所作所為已與糧油批發交易毫無關系，實際上是改變了建設用地的性質。如果糧食局在征地之后，由于情況發生變化，需要改變建設項目，也應該按照法定程序，重新向計劃行政主管部門和規劃行政主管部門提出申請。首先，糧食局應該持計劃行政主管部門同意改變并開發新的建設項目的批準文件，向城市規劃行政主管部門提出改變用地性質的申請。其次，規劃行政主管部門根據有關已經批準的規劃，對糧食局的申請進行審核。如果同意，將提出被改變性質的用地的規劃設計條件。這包括有關技術條件、技術標準和與周邊建設的相關關系。糧食局需要重新領取改變性質的用地的建設用地規劃許可證。所以說，改變用地性質必須辦理審批手續，否則，規劃行政主管部門可以依據城市規劃法的有關條款對其進行行政處罰。

    實例二

    某區屬企業位于工業區內，占地8400平方米，由于設施老化，產品落后，最終破產倒閉。區政府想利用原廠區土地開發住宅，并將獲得的資金安置下崗職工，經向市規劃行政主管部門申請，被駁回，理由是該用地在城市總體規劃的控制性詳細規劃中為工業用地，不能改變用地性質。

    評析：市規劃行政主管部門的做法是對的。因為市規劃行政主管部門考慮到這個企業位于工業區內w建設工程教育網w部，如果建設住宅，將帶來一系列問題，如子女上學、購物、文化娛樂等，另外，周圍的工廠企業產生的廢氣、粉塵、噪聲等將對居民產生不良影響，因此不能開發建設住宅。但是，城市規劃行政主管部門可根據具體情況建議區政府采取土地置換的辦法，將位于居住區內的某些工業企業搬遷到這里，然后開發建設位于居民區內已騰出的用地，利用這方面的資金安置下崗職工。這樣做，可以收各得其所的效果。

    實例三

    某中學有兩個校址，一處位于城市中心區，占地4000平方米；另一處位于中心區外圍，占地8000平方米。根據國家規范，兩處均不滿足中、小學用地標準。因此，教育部門擬對兩處用地進行合并，向城市規劃行政主管部門提出申請，并經市政府批準，將位于城市中心區的土地出讓，開發公共設施項目，用置換來的資金在中心區外圍校址旁邊征用一塊用地，建設一座標準中學。

    評析：將位于城市中心區的校址用地改變使用性質，不僅是合理的，而且應該予以積極支持。因為根據規劃法的要求，市政府可以根據城市經濟、社會發展狀況，對城市建設用地進行調整。一個中學有兩處校址，且規模都不符合標準是不合理的。市政府應該對不合理的用地進行調整。使城市功能更加合理。