2011年房地產(chǎn)估價(jià)師案例分析備考習(xí)題（13）

    育路教育網(wǎng)小編特為大家整理了2011年房地產(chǎn)估價(jià)師案例分析備考習(xí)題，希望對大家有所幫助，取得一個(gè)好的成績！

    （一）李某有一處房產(chǎn)，其《房屋所有權(quán)證》記載的建筑面積為300m2，用途為住宅，土地為出讓使用權(quán)，土地使用期限至2060年9月30日。李某于2005年2月將該房屋改為商店并經(jīng)營，于2006年6月以3000元/m2的價(jià)格將其賣給張某。由于融資的需要，張某于2006年9月30日委托甲房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評估該房地產(chǎn)的低押價(jià)值，估價(jià)結(jié)果為2300元/m2.

    請問：

    1.張某認(rèn)為該估價(jià)結(jié)果偏低，你認(rèn)為應(yīng)如何解釋該估價(jià)結(jié)果的合理性？

    2.2007年9月該房屋被列入拆遷范圍，房屋拆遷許可證頒發(fā)日為2007年9月30日，乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)受拆遷人委托進(jìn)行拆遷估價(jià)，估價(jià)結(jié)果為2800元/m2.張某認(rèn)為該估價(jià)結(jié)果偏低，因2007年4月拆遷的鄰近商鋪的補(bǔ)償單價(jià)為4000元/m2.你認(rèn)為應(yīng)如何解釋該估價(jià)結(jié)果的合理性？

    （二）甲公司有一建筑面積為50m2的臨街首層店面，已出租，現(xiàn)擬以該店面向銀行申請抵押貸款，委托乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對其抵押價(jià)值進(jìn)行評估。甲公司提供了臨街地段結(jié)構(gòu)、朝向相同的3個(gè)臨街首層店面的成交情況，具體如下：

    物業(yè)名稱：　 A　 B　 C

    建筑面積/m2：　 65　 48　 50

    成交單價(jià)/（元/m2）：　 15500　 14500　 15000

    成交日期： 　 2007年9月　 2007年8月　 2007年10月

    請問：

    1.你認(rèn)為乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)要求甲公司提供哪些估價(jià)所需的資料？

    2.若將上述3個(gè)交易實(shí)例選做可比實(shí)例，對它們進(jìn)行個(gè)別因素修正，你認(rèn)為應(yīng)考慮哪5個(gè)主要因素？（說明：回答若超過5個(gè)，只按前5個(gè)評分）

    （三）2003年8月甲公司購買了某幢寫字樓的第6～8層，2005年5月甲公司與乙公司簽訂了一個(gè)10年期、固定租金、租金按年支付的租賃合同。現(xiàn)要求房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)分別對出租人權(quán)益價(jià)值和承租人權(quán)益價(jià)值進(jìn)行評估，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2007年10月15日。

    請問：

    1.評估出租人權(quán)益價(jià)值時(shí)，承租人是否毀約對房地產(chǎn)價(jià)值影響較太。僅就租賃合同分析承租人會(huì)從哪些方面考慮是否毀約。

    2.說明評估承租人權(quán)益價(jià)值的技術(shù)路線。