2011年房地產(chǎn)估價師《案例分析》考點(diǎn)輔導(dǎo)（1）

　　一、市場比較法：難點(diǎn)是交易修正。

　　1、 適用對象和條件：適用對象是經(jīng)常性交易的房地產(chǎn)。適用條件是同一供求范圍內(nèi)并在估價時點(diǎn)的近期存在較多的類似房地產(chǎn)交易。理論依據(jù)是：替代原理。

　　2、搜集交易實(shí)例。搜集內(nèi)容：①交易雙方的基本情況和交易目的。要說明交易雙方是否在公開的市場狀況下進(jìn)行公平自愿的交易，即屬正常交易還是非正常交易。交易目的是指交易雙方為什么而交易，一般包括買賣、入股、抵債等;

　　②交易實(shí)例房地產(chǎn)的狀況(權(quán)益、區(qū)位、實(shí)物三方面)。包括坐落位置、形狀與面積，地質(zhì)條件，購物、交通等環(huán)境條件，土地利用現(xiàn)狀與規(guī)劃用途，有關(guān)地上建筑物的基本情況，權(quán)利狀況;

　　③成交日期;

　　④成交價格。包括房地總價、房屋總價、土地總價及相應(yīng)的單價和房屋租金等，同時應(yīng)說明價格類型、價格水平及貨幣種類和貨幣單位等情況;

　　⑤付款方式。一次付清、分期付款及比例、抵押貸款比例、租金支付方式等內(nèi)容;

　　⑥交易情況。(見下面5)

　　應(yīng)做到收集交易實(shí)例的真實(shí)性和完整性，統(tǒng)一性和規(guī)范化。

　　3、選取可比實(shí)例。選取可比實(shí)例時應(yīng)符合：(案例在3個以上10個以下)

　　①可比實(shí)例所處地區(qū)應(yīng)與估價對象所處的地區(qū)相同，或是在同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)。

　　②可比實(shí)例的用途應(yīng)與估價對象的用途相同(居住、商業(yè)、辦公、旅館、工業(yè)、農(nóng)業(yè)等)。

　　③可比實(shí)例的建筑結(jié)構(gòu)應(yīng)與估價對象的建筑結(jié)構(gòu)相同。(鋼結(jié)構(gòu)、鋼砼結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)、簡易結(jié)構(gòu))

　　④可比實(shí)例規(guī)模應(yīng)與估價對象的規(guī)模相當(dāng)(面積不能相差太大，可比是例面積/估價對象的面積的比值應(yīng)在0.5和2之間)

　　⑤可比實(shí)例的權(quán)利性質(zhì)應(yīng)與估價對象的權(quán)利性質(zhì)相同(出讓與劃撥、商品住宅與經(jīng)濟(jì)適用房等)。

　　⑥可比實(shí)例的交易類型應(yīng)與估價目的吻合(抵押、租賃、買賣、征用等)。

　　⑦可比實(shí)例的成交日期應(yīng)與估價時點(diǎn)接近(一般在一年以內(nèi))。

　　⑧可比實(shí)例的成交價格應(yīng)是正常成交價格或可修正為正常成交價格。