2010年房地產估價師案例分析模擬試題（26）

黃某于2004年購置了一套底層三室一廳的商品住宅，2005年改作餐館，并補交了土地使用權出讓金，辦理了產權證變更手續。2007年黃某為轉讓該房地產，要求評估其現時市場價值。因當地無類似餐館的可比實例，故估價人員首先采用了收益法估價（估價依據正確），估值40萬元。本文來源于考試大網。然后，再將該估價對象視為住宅采用了市場法估價，估值50萬元。由此確定最終估價結論為（40＋50）÷2＝45（萬元）。請問：這樣確定估價結論是否正確？為什么？

標準答案：

這樣確定估價結論不正確。因為：

1．將估價對象視為住宅進行估價違背了“合法原則”。因為在估價時點估價對象的合法用途不再是住宅而是商業用途。若僅按最高最佳使用原則考慮，對估價對象似應按住宅用途估價（因為50萬元大于40萬元），但最高最佳使用原則應用的前提條件是一定要遵循合法原則，估價對象的合法用途是商業，因此應以收益法計算的價格為其合法價格。

2．將估價對象按兩種不同用途進行估價，并對結果進行算術平均的做法是錯誤的，因為估價對象在特定估價目的下只能有一種法定用途。