| 某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)承接了一住宅爛尾樓轉(zhuǎn)讓價(jià)格的評估業(yè)務(wù)，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2006年6月15日。根據(jù)委托方提供的資料，該爛尾樓項(xiàng)目的土地是2001年6月通過出讓取得，2002年6月開始建設(shè)。委托方提供的實(shí)際成本價(jià)格為1800元/㎡，包括土地取得成本、開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用.銷售稅金和期望利潤，并計(jì)算了自2001年6月至估價(jià)時(shí)點(diǎn)的投資利息。估價(jià)人員經(jīng)調(diào)查核實(shí).認(rèn)為委托方所列支的各項(xiàng)實(shí)際成本費(fèi)用符合支出當(dāng)時(shí)的正常市場情況，為此，在采用成本法估價(jià)時(shí)確定該房地產(chǎn)的重置價(jià)格為1800元/㎡。 請問： 1)估價(jià)人員這樣確定該房地產(chǎn)的重置價(jià)格有哪些錯誤? 2)在此基礎(chǔ)上還應(yīng)考慮哪些因素才能得出積算價(jià)格? 答案： 1)錯誤有： ①應(yīng)采用符合估價(jià)時(shí)點(diǎn)市場情況的各項(xiàng)成本費(fèi)用。 ②應(yīng)根據(jù)估價(jià)對象的規(guī)模，確定客觀合理的開發(fā)周期，以此計(jì)算投資利息。 ③利潤應(yīng)是估價(jià)時(shí)點(diǎn)市場上的客觀正常利潤水平。 2)還應(yīng)將重置價(jià)格減去折舊： ①可能存在的施工質(zhì)量缺陷、有形損耗等各種原因產(chǎn)生的物質(zhì)折舊。 ②可能存在的爛尾樓設(shè)計(jì)過時(shí)(落后)等各種原因產(chǎn)生的功能折舊。 ③可能存在的由于市場供求狀況、規(guī)劃、政策等方面的外部因素變化產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)折舊。 |
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【責(zé)任編輯：韓志霞 糾錯】 |
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報(bào)考直通車 |
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| 考試時(shí)間：2009年10月18、19日。 |
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| 考試內(nèi)容：房地產(chǎn)基本制度與政策、房地產(chǎn)估價(jià)理論與實(shí)務(wù)、房地產(chǎn)經(jīng)營與管理、房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析。 |
| ·03年—07年房地產(chǎn)估價(jià)師《房地產(chǎn)估價(jià)案例與分 |
| ·07年房地產(chǎn)估價(jià)師《房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析》考 |
| ·06年房地產(chǎn)估價(jià)師《房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析》考 |
| ·05年房地產(chǎn)估價(jià)師《房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析》考 |
| ·04年房地產(chǎn)估價(jià)師《房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析》考 |
| ·03年房地產(chǎn)估價(jià)師《房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析》考 |
