2008年是各項政策具體落實的一年
一、2008年1月9日，國務院辦公廳發布《關于嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》
政策要點：
（1）、嚴格執行土地用途管制制度
（2）、嚴格規范使用農民集體所有土地進行建設
（3）、嚴格控制農村集體建設用地規模
（4）、嚴格禁止和嚴肅查處“以租代征”轉用農用地的違法違規行為
（5）、嚴格土地執法監管
政策分析：政策第一點嚴格執行土地用途監管制度是針對一些地方在土地利用中擅自改變土地用途或者不按照土地規劃利用土地，集中表現在工業用地變成居住用地或者商業用地、公建用地變成居住用地或商業用地、居住用地和商業用地不按規劃比例執行等等現象。政策強調地方政府需加大對土地用途的監管力度，這使得一些二、三線城市無序用地的情況將得到遏止，相應的開發商也不能再依靠這一途徑謀取利益。
政策第二點嚴格規范使用農民集體所有土地進行建設和第三點嚴格控制農村集體建設用地規模是針對一些城市和地區擅自將農村集體用地變成城市用地、非法占用或者租用農村集體用地進行非農業建設、城鎮居民到農村購買宅基地、農民住宅或“小產權房”等現象。其中，城市居民購買“小產權房”一直是一個熱點問題，小產權房在中國許多城市已經大量存在，是否承認小產權房以及如何處理小產權房一直存在著很大爭議，政府嚴格規范使用農村集體用地對于房地產企業是一個利好，一些原本購買小產權房的購房者將不得不購買商品房。但鑒于在中國一些城市如杭州已經有農村回遷房在交納土地使用費以及稅金情況下可以上市成交的案例，并且小產權房所涉及的社會層面之廣、涉及程度之深以及城市高房價的影響使得最后的政策不大可能出現“一刀切”的做法，因此預測將來可能的政策是：凡是符合消防、設計等規劃的小產權房在交納土地使用費、各項稅金情況下可以取得產權證，而一些不符合上述規定的小產權房將不能取得產權證。
政策第四點嚴格禁止和嚴肅查處“以租代征”轉用農用地的違法違規行為以及第五點嚴格土地執法監管是針對一些城市和地區采用以租代征的形式非法使用農村集體用地進行非農業項目建設的行為以及一些地方政府部門與各主管部門執法不力、不嚴等現象。政策強調了“以租代征”的非法性，是對這一現象加以重點歸制的體現，將起到明顯的遏止作用。
二、2008年2月4日，央行公布《經濟適用住房開發貸款管理辦法》
政策要點：
（1）、開發經濟適用房，房地產開發企業的貸款利率可以下浮10%以內
（2）、開發經濟適用房，房地產開發企業的建設項目資本金不低于項目總投資的30%，比35%的常規要求有所降低
（3）、開發經濟適用房，房地產開發企業的貸款期限一般為3年，最長不超過5年，比常規2年的還款期限有所延長
政策分析：這一針對經濟適用房開發房地產企業的優惠貸款政策體現了政府對于08年建立多層次住房保障體系的政策導向。2007年底到2008年初陸續出臺的《國務院關于解決低收入家庭住房困難的若干意見》、《經濟適用房管理辦法》、《廉租住房保障方法》等政策，預示了我國住房政策的戰略轉型，國家和政府在對待住房問題上從計劃經濟時期的福利分房、到市場化的依靠商品房解決、到現在以商品房為主解決中高收入者的住房需求、以經濟適用房、廉租房、創業公寓、人才公寓為附的多層次住房體系來解決中低收入者的住房需求，從前幾年的貨幣補貼、租金補貼轉變為近期的住房建設。這兩個轉變意味著政府已經認識到房價再降，中低收入者也無能力購房，只有學習香港、新加坡等城市經驗才能緩和住房供需矛盾，也意味著開發商品房的房地產企業的職責是為中高收入者提供住房，中低收入者的住房需求只能由政府來加以引導解決。
因此，各種符合住房保證政策精神的措施將會陸續出臺，對于開發經濟適用房的企業是有持續利好效應的。可以獲得低息貸款、延長還款期限、降低融資成本。而對于提供貸款的銀行而言，此項貸款屬于低風險與低收益的放貸領域。
三、2008年3月11日，國務委員兼國務院秘書長華建敏在關于《國務院機構改革方案》的說明中指出，組建“住房和城鄉建設部”，不再保留建設部。
政策要點：住房和城鄉建設部的主要職責是：擬訂住房和城鄉建設政策，統籌城鄉規劃管理，指導全國住宅建設和住房制度改革，監督管理建筑市場、建筑安全和房地產市場等政策分析：2008年3月召開的兩會會議進行了國務院部門的機構改革，其中引人關注的是國務院新設立住房和城鄉建設部，不再保留建設部。這一部門的新設意味著兩點：第一點是住房保障、第二點是協調城鄉一體化。
這一部門的設立意味著政府把住房保障放在首要關注的層面，作為民生的重要方面，住房問題成為當代社會關注的焦點。未來住房保障將由政府供給和市場供給兩方面組成，政府供給包括廉租房、經濟適用房以及各種人才、創業公寓、滿足中低收入者的需求，市場供給主要指商品房，滿足中高收入者的需求。在對市場供給的調控中，政府將把政策重心放在對經濟適用房總量的控制、其申購、出售、轉讓、開發、貸款等方面控制，以及廉租房租金、面積、配套等方面控制；而對市場供給的調控，政府將從對開發商的稅收、土地清理、監管、貸款利率以及對購房者的信貸政策、稅收等方面加以控制。
這一部門的設立另一方面預示著政府將強化協調城鄉一體化進程，將著力來解決現實中所存在著的城鄉建設的矛盾和問題。隨著我國城市化進程的加速，許多城郊的農村區域已經進入城市范圍內，由于土地屬性不同，主管部門不同，產生了許多矛盾和問題，城鄉一體化迫切要求對城鄉進行統一規劃，因此主管部門需要進行統一合并。設立城鄉建設部的目的就是為了使城鄉建設中能夠統一領導、統一規劃、統一建設，無論是對城市遠景規劃、節約有效利用土地、促進房地產行業健康發展都有重要作用。
四、兩會中溫家寶的政府工作報告中與房地產相關的部分“抓緊建立住房保障體系”
政策要點：
（1）要健全廉租住房制度，加快廉租住房建設，加強經濟適用住房建設和管理，積極解決城市低收入群眾住房困難；同時，要積極改善農民工居住條件。
（2）要增加中低價位、中小套型普通商品住房供應，建立多渠道投融資機制，通過多種途徑幫助中等收入家庭解決住房問題。
（3）要綜合運用稅收、信貸、土地等手段，完善住房公積金制度，增加住房有效供給，抑制不合理需求，防止房價過快上漲。
（4）要加強市場監管，嚴格房地產企業市場準入和退出條件。依法查處閑置囤積土地、房源和炒地炒房行為。
政策分析：第一條措施說明，當前住房保障是我國住房制度和住宅產業發展的重中之重，在去年“24號文”的方針指導下，今年廉租房和經濟適用房建設力度空前加大，地方政府硬著頭皮也得上，很多城市制定的《2008年住房建設規劃》中已反映出這一點。
第二條措施說明，國家將繼續加強推進住宅供應結構調整，從各城市執行情況分析，2007年“90/70”政策效果有所顯現，但遠未達到政策要求，中大戶型依然是供應主流，尤其是90-140平米，多數城市90平米以下戶型所占比重僅有20-40%，2008年各地勢必要明顯提高這一比重。“多種途徑幫助中等收入家庭解決住房問題”，已經有相對明確的指示，那就是建設部的觀點：根據各地實踐可以采取限價商品房和經濟租用房的辦法解決。據此，今年將有更多城市加入到嘗試限價房和經濟租用房的建設陣營中來。
第三條措施的重點在于抑制房價，其手段主要調節供需。2007年全國許多城市的房價都經歷了一波快速增長，其幅度明顯高于前兩年。值得關注的是，自去年第四季度之后，很多城市房價增長勢頭趨緩，深圳、廣州等少數城市已開始下跌，這為2008年調控房價創造了較好的環境。
第四條措施主要針對開發企業違法違規、干擾市場秩序等現象，其中清理閑置土地是最重要的一環，國土資源部要求全國閑置土地清理工作必須在今年4月底前完成清理，6月底前完成問題處理，這對于開發企業和地方政府都有相當大的壓力。
五、2008年3月20日，證監會表示支持優質房地產企業通過IPO（initial public offerings，首次公開發行股票）或借殼上市等方式，通過資本市場實現做大做強；但對募集資金用于囤積土地、房源，或用于購買開發用地等的IPO，將不予核準
政策要點：
（1）、證監會表示支持優質房地產企業通過IPO或借殼上市等方式，通過資本市場實現做大做強
（2）、證監會表示對募集資金用于囤積土地、房源，或用于購買開發用地等的IPO，將不予核準
政策分析：2007年全國房地產市場異常火暴，房產價格大幅提高，成交量也一再放大，出于對未來房地產市場的良好預期，國內各大房地產企業開始大規模圈地，土地市場十分火暴，“地王”現象一再出現，高價拿地的情形也在很大程度上推動了各個城市房地產價格的上漲。同時期，中國的股票市場從3000點上漲到最高的6124點，在土地市場上大打出手的房地產上市公司紛紛在股票市場上進行定向和非定向增發，未上市房地產公司也紛紛趁著火暴的證券市場在A股以及港股啟動上市程序，例如萬科、保利等老牌A股上市公司一再進行定向增發，獲得幾十億的現金，碧桂園、SOHO中國等新銳房地產企業在香港上市，IPO募集資金都在百億港幣以上。獲得充裕資金的房地產公司開始在全國大面積買地，土地價格被過度拉高，間接提高房價，其他一些未上市的大房地產公司無法與之競爭，于是紛紛謀求盡快上市獲得資金來進行土地市場的競爭。
但是，隨著國家對房地產行業調控的深入,以及證券市場出現股票價格跌破增發價等現象，中國證監會明顯放緩了對于房地產企業在A股的上市審批，已上市的企業再融資也幾乎停滯，從2008年以來，只有合肥城建與濱江房產兩家公司IPO通過過會，大批的待上市房地產公司至今還在苦苦等候，而日益高昂的貸款利率也使其資金壓力相當緊張。
2008年3月20日，證監會表示不核準房地產公司IPO募集資金用于囤積土地。這一規定立刻引起了業界的極大關注，這條政策一則是配合全國進行的土地閑置清查行動，繼續加大對閑置土地的打擊力度，另一目的是明確表態上市募集的資金不能用于土地市場，希望上市公司不成為推動地價、房價的直接因素。這一政策使得急于用上市募集的資金去支付上市前高價獲得的土地的上市公司壓力倍增，本來上市時間就已經一再推遲，現在即使上了市也不能馬上解燃眉之急。
這一政策對于那些房地產總投資中土地款所占比例較大的公司影響最大，而對于開發成本占大比例的公司則影響不大，募集獲得的資金可以用于支付建筑安裝成本以及其他配套、管理、銷售、稅金等費用。這一政策將有兩點行業引導作用：一是使開發商更關注土地價格低廉的二、三線城市，二是進一步加大對精裝修房的開發力度，提高開發成本在總投資中所占的比例，以求獲得上市募集資金的最大利潤，使每股收益更快提高，提高公司的整體實力。 |
