房地產(chǎn)收益率及有關(guān)房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法的探討

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我國(guó)的現(xiàn)代房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)起步較晚，所運(yùn)用的估價(jià)理論體系基本上是從西方國(guó)家引進(jìn)的，鑒于我國(guó)目前的國(guó)有土地使用權(quán)有限期出讓制度，與英美等國(guó)家的土地私有制有所不同，決定了房地產(chǎn)估價(jià)理論體系特別是實(shí)際運(yùn)用時(shí)應(yīng)有相應(yīng)變化。在當(dāng)前房地產(chǎn)收益率及有關(guān)房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法上，這點(diǎn)體現(xiàn)的不是很明確，本文就此闡述了個(gè)人的觀點(diǎn)。

房地產(chǎn)收益率是將房地產(chǎn)的凈收益轉(zhuǎn)換成價(jià)值的比率。收益率的不同會(huì)導(dǎo)致價(jià)值的很大變化，收益率如果選取不當(dāng)，計(jì)算結(jié)果會(huì)出現(xiàn)很大的差異，涉及收益率的房地產(chǎn)估價(jià)方法，不只是收益法，還有假設(shè)開(kāi)發(fā)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法甚至成本法、市場(chǎng)法等。本文僅就房地產(chǎn)收益率及有關(guān)房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法進(jìn)行探討。

一、收益率的求取

收益率的求取方法有市場(chǎng)提取法、累加法、投資收益率排序插入法、抵押貸款與自有資金的組合法、土地與建筑物的組合法等。收益率的求取關(guān)鍵問(wèn)題是收益額的計(jì)算口徑與收益率的計(jì)算口徑要保持一致。這里，就評(píng)估實(shí)務(wù)中采用較多的市場(chǎng)提取法和累加法進(jìn)行闡述。

1．場(chǎng)提取市法。市場(chǎng)提取法共有兩種思路，即凈收益采用會(huì)計(jì)利潤(rùn)和采用凈現(xiàn)金流量。

（1）凈收益采用會(huì)計(jì)利潤(rùn)

在這種情況下，每年提取的折舊費(fèi)用在建筑物的壽命期末可以重置，實(shí)際上是一種收益無(wú)限期的形式，即V=a/r,r=a/V。

以出租經(jīng)營(yíng)為例，一般的觀點(diǎn)是，凈收益為年總收入扣除年折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、有關(guān)稅費(fèi)、利息費(fèi)用、保險(xiǎn)費(fèi)等的余額。這里的折舊費(fèi)僅指建筑物的折舊，這在土地?zé)o限期使用的前提下是適用的。但是目前我國(guó)實(shí)行的是有限期出讓土地政策，土地的價(jià)值隨著使用年限的增長(zhǎng)而降低，因此這里的折舊費(fèi)是廣義的，還應(yīng)當(dāng)包含土地使用權(quán)價(jià)值攤提費(fèi)。對(duì)于利息收入和費(fèi)用，在求取收益率時(shí)，一般假設(shè)收入、費(fèi)用發(fā)生在年末，而實(shí)際并非如此。如實(shí)際租金收入發(fā)生在期末，費(fèi)用在期間均勻發(fā)生，這時(shí)應(yīng)考慮期間發(fā)生費(fèi)用的貸款利息；如實(shí)際租金收入發(fā)生在期初，或存在押金收入，這時(shí)還應(yīng)考慮租金收入或押金收入的存款利息作為收入。

（2）收益采用凈現(xiàn)金流量。即前面思路中年總收入不扣除折舊費(fèi)，這種情況下，實(shí)際上是一種收益有限期的形式，即V=a/r[1-1/（1 r）ⁿ],將已知量代入求取r。

理論上只要收益額的計(jì)算口徑與收益率的計(jì)算口徑保持一致，年凈收益采用凈利潤(rùn)和凈現(xiàn)金流量都是可行的，但是目前我國(guó)實(shí)行的是有限期出讓土地政策，存在土地使用權(quán)價(jià)值攤提的問(wèn)題，即要確定建筑物和土地使用權(quán)的重置價(jià)值，實(shí)際操作起來(lái)難度很復(fù)雜。況且租賃方關(guān)心的是凈現(xiàn)金流量，非會(huì)計(jì)凈利潤(rùn)，筆者認(rèn)為用收益法評(píng)估房地產(chǎn)，凈收益采用凈現(xiàn)金流量的做法比較合適。

（2）累加法。累加法又稱安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法，是評(píng)估實(shí)務(wù)中采用較多的一種方法，其基本公式為：

房地產(chǎn)收益率=無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率 風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率

上述公式對(duì)應(yīng)的凈收益口徑應(yīng)該是會(huì)計(jì)凈利潤(rùn)，按照凈收益采用凈現(xiàn)金流量的做法，應(yīng)該考率建筑物折舊費(fèi)和土地?cái)偺豳M(fèi)問(wèn)題，有觀點(diǎn)認(rèn)為，房屋的收益率=無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率 風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率 折舊率。筆者認(rèn)為，將房屋建筑物折舊率或土地?cái)偺崧屎?jiǎn)單相加是不妥當(dāng)?shù)摹＜僭O(shè)以國(guó)債利率作為無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率，因?yàn)楸窘鹗窃趪?guó)債發(fā)行期末一次收回，這種狀況可假設(shè)本金在經(jīng)濟(jì)壽命期內(nèi)等額收回，則假設(shè)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)使用壽命50年，2003年2月份發(fā)行的五年期國(guó)債利率為2.62%,則其年回收率為（A/F，2.62%，50）=0.99%,這與折舊率1/50=2%差距是很大的。即與凈現(xiàn)金流量對(duì)應(yīng)的累加法收益率公式為：

房地產(chǎn)收益率=無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率 風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率 本金等額回收率（基金年存系數(shù)）