房地產估價中使用收益法應注意的問題

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在運用收益法進行房地產估價時,目前存在著許多問題,他們都不同程度地影響了估價過程的科學性和估價結果的精確度。這些問題主要體現在收益法的適用范圍和參數確定及資本化率的確定等幾方面。

收益法是房地產估價的基本方法之一，它在具體的估價中存在著各種各樣的問題，應引起注意。

一、有收益性房地產的內涵

總的來說，收益法適用于有收益性的房地產的價格評估。在實際評估中，估價人員普遍認為只有目前存在有收益的房地產才能算作是有收益性的房地產，才能用收益還原法進行估價，而沒有現實收益的房地產是不能用收益還原法估價的。我們認為， “有收益性”應體現在兩個方面:一是現實存在的有收益性的房地產,例如正在經營的商店、賓館，已出租的房屋等；二是存在有潛在性收益的房地產，例如一塊將產生預期收益的空地，新建的還未出租或經營的房地產，這些都屬于沒有現實收益，但有潛在收益的房地產。收益法評估由于是以房地產的預期收益為基礎，因此，潛在性的收益也應屬于收益還原法中“有收益性房地產”的范圍之列。自有房地產也存在“有收益性”。傳統上認為自有房地產屬于業主自己使用，它既沒有出租也不從事經營，因此也就不存在有收益，所以不能用收益法來對其估價，但根據西方經濟學中的“機會收益”原理思想，可把自有房地產當作出租性房地產看待，即業主的租金節省就相當于他的租金收入，從而它就產生了收益。

二、出租性房地產相關總收益的確定

房地產總收益可分為實際總收益和客觀總收益。實際總收益是在現狀下實際取得的收益，客觀總收益是排除了實際總收益中的屬于特殊的，偶然的因素后所能得到的一般正常總收益。

目前估價人員在運用收益法對出租性房地產估價時，普遍都采用客觀總收益來作為房地產的總收益，但我們認為對于不同類型的出租性房地產，總收益的求取是不相同的，因此不能一概用客觀總收益來作為出租性房地產的總收益。客觀總收益適用于不存在房屋租約的情況下。實際總收益則適用于已出租的房屋，且簽定了長期租約，期滿要續租的情況。對于只存在短期租約，期滿不續租的房屋，則需客觀總收益和實際總收益綜合考慮，即租約限制內采用實際總收益，租約限制外采用客觀總收益來確定其房地產總收益。

客觀總收益的求取通常是采用市場比較法，在市場上收集同類房地產的租賃價格，然后對收集來的案例價格，根據待估房地產的實際情況進行因素修正。因素修正主要是從地段因素、面積因素、樓層因素、租賃期限因素、付款方式因素、保證金因素等幾方面考慮。通過以上的因素修正后，即可求出待估房地產的客觀潛在租金水平，但同時還要考慮空置率和租金損失問題。空置率可根據待估房地產所在區域的平均空置率來確定，租金損失是指包括拖欠租金或不交租金等情況，它與承租人有直接的關系。

實際總收益的求取則根據房屋所有權人和租賃戶簽定的租賃合同上的租金確定。契約租金一般分為兩種，一種是租金在租賃期內不發生變化；一種是租金在租賃期內根據市場上租金的變動情況作周期性的調整。一般來說租賃期較長的契約都采用的是第二種，因為市場上租金水平在長期會發生較大的波動，因此出租人為了自身的利益，一般都要求租金在周期內根據市場作相應調整。

三、利息是否應作為總費用扣除

傳統上認為利息應作為費用扣除，因為利息是投資房地產成本支出的一部分，但我們認為這是不恰當的，因為投資者之所以要選擇投資房地產，是因為房地產帶來的投資收益大于銀行的存貸款利息。正因為如此投資者才愿意從銀行貸款來投資房地產或者犧牲銀行的存款利息來投資于房地產。因此，無論是貸款資金還是自有資金，利息都是作為投資收益的一部分而不應作為費用扣除。 轉貼于：房地產估價師考試_考試大