2011年房地產估價師理論與實務模擬試題（35）

    備戰2011年房估師考試，育路教育網小編為大家搜集整理2011年房地產估價師理論與實務模擬試題，希望對參加考試的各位同學有所幫助！

    1.某企業有一在建工程，于2005年10月1日帶抵押債務轉讓。已知該在建工程占地面積10000㎡.土地使用年限為2003年10月1日-2043年9月30日，規劃容積率為5.1-4層規劃為商業，建筑面積為2萬㎡；5-20層規劃為寫字樓，建筑面積為3萬㎡.項目總開發成本為3000元/㎡，管理費用為開發成本的5%項目建成后，商業用于經營。寫字樓全部出售。經調查，有關數據如下；

    （1）項目2004年6月動工，2005年10月1日已完成了30%的工程量，實際資金投入為總開發成本及管理費用的30%，預計在經過24個月即可完成全部工程。假定費用均勻投入。

    （2）該項目所在區域同類型，同檔次寫字樓的售價為8000元/㎡，銷售稅費為售價的6%，寫字樓在建成1年末時售楚。

    （3）商業主體建成后，還需投入2000元/㎡的裝修費，裝修期為1年，裝修均勻投入，預計年經營收入為3億元，包括稅，經營成本等在內的支出為營業收入的75%，合理商業利潤為年經營收入的10%.

    （4）2004年10月1日該企業辦理了在建工程抵押貸款手續，獲得了5000萬元，年利率為6%，每半年還款一次，5年內等額還款的貸款。在建工程轉讓時要求受讓方承擔2005年10月1日以后的剩余債務。

    （5）項目折現率為10%，商業物業報酬率為12%.

    （6）轉讓在建工程時，受讓方需按受讓價格的3%繳納有關稅費。

    試計算該在建工程于2005年10月1日帶抵押債務轉讓的合理交易價格。

    答案：

    1.解答：

    （1）項目建成后的價值：

    寫字樓開發完成后的價值：V寫=8000×3/（1+10%）3=18031.56萬元

    寫字樓的銷售稅費=18031.56×6%=1081.89萬元

    商業部分開發完成后的價值：

    （2）續建成本：

    3000×（1+5%）×（1-30%）/（1+10%）×5=10022.73萬元

    裝修費為：2000×2/（1+10%）2.5=3152萬元

    （3）每半年還款額：

    （5）轉讓價：

    （18031.56+27640 70-10022.73-3152-1081.89）/（1+3%）-4114.59=26386萬元