2011年房地產(chǎn)估價(jià)師考試案例分析輔導(dǎo)精講（5）

    備考2011年房估師考試，育路教育網(wǎng)小編特為大家整理了2011年房地產(chǎn)估價(jià)師考試案例分析輔導(dǎo)精講，希望對(duì)大家有所幫助，取得一個(gè)好的成績(jī)！

    房地產(chǎn)保險(xiǎn)估價(jià) （不包括土地價(jià)值）

    1、法律依據(jù)。《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國(guó)保險(xiǎn)法》以及其他有關(guān)規(guī)定。

    2、保險(xiǎn)范圍。房地產(chǎn)保險(xiǎn)可分為房屋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、房屋利益保險(xiǎn)、責(zé)任保險(xiǎn)、信用保險(xiǎn)、綜合保險(xiǎn)、建筑工程保險(xiǎn)。土地不能成為房地產(chǎn)保險(xiǎn)合同的標(biāo)的；投機(jī)風(fēng)險(xiǎn)（如房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變化）和必然或已知損失（如房屋自然損耗）不屬于房地產(chǎn)保險(xiǎn)范圍。

    3、房地產(chǎn)保險(xiǎn)估價(jià)，分為：

    ①房地產(chǎn)投保時(shí)的保險(xiǎn)價(jià)值評(píng)估。應(yīng)評(píng)估有可能因自然災(zāi)害或意外事故而遭受損失的建筑物的價(jià)值，不應(yīng)包括土地價(jià)值。常采用成本法、市場(chǎng)比較法。

    房地產(chǎn)投保時(shí)的保險(xiǎn)價(jià)值，根據(jù)采用的保險(xiǎn)形式，可按該房地產(chǎn)投保時(shí)的實(shí)際價(jià)值確定，也可按保險(xiǎn)事故發(fā)生時(shí)該房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值確定。

    ②保險(xiǎn)事故發(fā)生后損失程度或損失價(jià)值的評(píng)估。應(yīng)把握保險(xiǎn)標(biāo)的房地產(chǎn)在保險(xiǎn)事故發(fā)生前后的狀態(tài)。對(duì)于其中可修復(fù)部分，宜估算其修復(fù)所需的費(fèi)用作為損失價(jià)值或損失程度。按不可修復(fù)評(píng)估時(shí)，結(jié)果中扣除殘值（拆除重建）。

    4、直接損失和間接損失。①直接損失是自然風(fēng)險(xiǎn)和社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)的作用導(dǎo)致財(cái)產(chǎn)本身的直接損失。

    ②間接損失是指由于財(cái)產(chǎn)的直接損失而引起的未毀損財(cái)產(chǎn)價(jià)值的降低或收益的下降。如：當(dāng)一建筑物嚴(yán)重受損，雖然沒(méi)有完全毀掉，但可能須完全重建，為了重建，該建筑未損壞的部分必須完全毀掉，這種損失就是間接損失；間接損失中很重要的一種類型就是凈收入下降的損失。凈收入下降的損失是指在被損壞的財(cái)產(chǎn)被修復(fù)完全好之前，人們由于全部或部分地喪失了對(duì)財(cái)產(chǎn)的使用而導(dǎo)致的收益下降或費(fèi)用上升。

    5、保險(xiǎn)價(jià)值和保險(xiǎn)金額。①保險(xiǎn)價(jià)值是指保險(xiǎn)標(biāo)的訂立保險(xiǎn)合同時(shí)估定的實(shí)際價(jià)值或在發(fā)生保險(xiǎn)事故時(shí)所具有的價(jià)值。②保險(xiǎn)金額是保險(xiǎn)雙方當(dāng)事人在保險(xiǎn)合同上載明的，投保人對(duì)于特定的保險(xiǎn)標(biāo)的的實(shí)際投保金額，也是在保險(xiǎn)事故發(fā)生后承擔(dān)損失補(bǔ)償義務(wù)的最高限額。保險(xiǎn)金額不得超過(guò)保險(xiǎn)價(jià)值，超過(guò)保險(xiǎn)價(jià)值的，超過(guò)部分無(wú)效。