2011年城市規(guī)劃師土地利用規(guī)劃備考資料（8）

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    （3）建設(shè)法規(guī)的演變

    近年來，城市土地問題已變得更加復(fù)雜和有爭議，以相同的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行勻質(zhì)的用地區(qū)劃的老概念已發(fā)生很多變化。下面列舉的部分情況說明問題的多樣性和復(fù)雜性：可轉(zhuǎn)讓的發(fā)展權(quán)；有條件的用地區(qū)劃；有規(guī)劃的單元發(fā)展；刺激（獎勵）性區(qū)劃；增值稅貸款；限制性契約的市政管理；環(huán)境影響條例；違法的地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓；歷史保護(hù)地區(qū)區(qū)劃；容積率；基地計(jì)劃審核；建筑審核；景觀要求；混合利用開發(fā)土地；延期償還權(quán)；浮動區(qū)；償債區(qū)；超負(fù)荷區(qū)；商業(yè)區(qū)；影響費(fèi)；聽取意見的審查人；地界零線（Zero lot　line）；地區(qū)和州的審核；成組發(fā)展；補(bǔ)償法規(guī)；有控制的發(fā)展條例；上空使用權(quán)區(qū)劃；義務(wù)提供場地或場地費(fèi)；強(qiáng)制性保險(xiǎn)和保單；包含一切開支在內(nèi)的區(qū)劃；治外法權(quán)的區(qū)劃。

    這些改革在普遍性、實(shí)用性和公認(rèn)的合法性方面有很大的改變。在傳統(tǒng)的建設(shè)法規(guī)方面許多公認(rèn)的改變之一，是有規(guī)劃的單元發(fā)展（Planned Unit Development）。開發(fā)商通過有規(guī)劃的單元發(fā)展條例被允許改變土地用途、發(fā)展密度和地塊尺寸，只要開發(fā)商在某種綜合參數(shù)內(nèi)堅(jiān)持和服從基地計(jì)劃。

    早期的區(qū)劃實(shí)踐就是通常所說的累積的或步步升級的區(qū)劃。允許的土地用途和密度，從一個區(qū)到每個連續(xù)的區(qū)自動地積累。由此，在區(qū)劃的早期，R一1區(qū)只允許用于獨(dú)戶住宅；在R一2區(qū)，應(yīng)允許R—1區(qū)中所允許的所有用途，加上只允許建兩戶住宅，等等；沿著地界線通過商業(yè)區(qū)和工業(yè)區(qū)，累積在M-2區(qū)。例如這是一個允許所有用途的區(qū)，從獨(dú)戶住宅用地到不受限制的工業(yè)用地。

    累積式的區(qū)劃的改變之一是，只能在主要用途類型范圍內(nèi)允許土地用途累積（如居住區(qū)），但不能從一個主要用途類型轉(zhuǎn)到另一類型（如由居住區(qū)轉(zhuǎn)到商業(yè)區(qū)），即：在多戶住宅區(qū)可允許建獨(dú)戶住宅，但在商業(yè)區(qū)或工業(yè)區(qū)則不允許建住宅。

    關(guān)于土地利用的其他改革設(shè)想，認(rèn)為區(qū)劃的同類分區(qū)也許不總是好主意，而混合使用土地的發(fā)展形式把工作、商業(yè)、娛樂、購物、特別是居住的機(jī)會結(jié)合在一個中心，能提供很多好處。在美國的許多城市，混合使用的發(fā)展形式是一種發(fā)展的趨勢，它是受歡迎的，它使人消除了嚴(yán)格的單一用途劃區(qū)的煩惱。這種發(fā)展形式使各種活動相互很接近，利用使這些活動能結(jié)合在一個區(qū)內(nèi)，以減少和排除一些出行（如從家到工作地點(diǎn)，從家到娛樂場所的出行），從而減輕交通擁擠狀況。

    通過土地利用規(guī)劃的實(shí)施，區(qū)劃有三項(xiàng)重要的限制：①限制私有財(cái)產(chǎn)權(quán)。在司法方面的嚴(yán)格檢查的條件下，可以知道對私有財(cái)產(chǎn)權(quán)的限制在法律上既是必要的，也是合理的。②對于不合需要的活動來說，區(qū)劃是個限制因素。區(qū)劃能禁止、鼓勵或引導(dǎo)發(fā)展，但不能參與和自動地產(chǎn)生計(jì)劃。③由選出的官員所作出的許多最有效的區(qū)劃決定，事實(shí)上都是有法律效力的，從而象公眾的意見和政治的敏感性這一類非技術(shù)因素，都同技術(shù)上的考慮和上地利用規(guī)劃政策一并被考慮到。