2011年城市規劃師土地利用規劃備考資料（8）

    育路教育網小編特為大家整理了2011年城市規劃師土地利用規劃備考資料，希望對大家有所幫助，取得一個好的成績！

    （3）建設法規的演變

    近年來，城市土地問題已變得更加復雜和有爭議，以相同的標準進行勻質的用地區劃的老概念已發生很多變化。下面列舉的部分情況說明問題的多樣性和復雜性：可轉讓的發展權；有條件的用地區劃；有規劃的單元發展；刺激（獎勵）性區劃；增值稅貸款；限制性契約的市政管理；環境影響條例；違法的地產轉讓；歷史保護地區區劃；容積率；基地計劃審核；建筑審核；景觀要求；混合利用開發土地；延期償還權；浮動區；償債區；超負荷區；商業區；影響費；聽取意見的審查人；地界零線（Zero lot　line）；地區和州的審核；成組發展；補償法規；有控制的發展條例；上空使用權區劃；義務提供場地或場地費；強制性保險和保單；包含一切開支在內的區劃；治外法權的區劃。

    這些改革在普遍性、實用性和公認的合法性方面有很大的改變。在傳統的建設法規方面許多公認的改變之一，是有規劃的單元發展（Planned Unit Development）。開發商通過有規劃的單元發展條例被允許改變土地用途、發展密度和地塊尺寸，只要開發商在某種綜合參數內堅持和服從基地計劃。

    早期的區劃實踐就是通常所說的累積的或步步升級的區劃。允許的土地用途和密度，從一個區到每個連續的區自動地積累。由此，在區劃的早期，R一1區只允許用于獨戶住宅；在R一2區，應允許R—1區中所允許的所有用途，加上只允許建兩戶住宅，等等；沿著地界線通過商業區和工業區，累積在M-2區。例如這是一個允許所有用途的區，從獨戶住宅用地到不受限制的工業用地。

    累積式的區劃的改變之一是，只能在主要用途類型范圍內允許土地用途累積（如居住區），但不能從一個主要用途類型轉到另一類型（如由居住區轉到商業區），即：在多戶住宅區可允許建獨戶住宅，但在商業區或工業區則不允許建住宅。

    關于土地利用的其他改革設想，認為區劃的同類分區也許不總是好主意，而混合使用土地的發展形式把工作、商業、娛樂、購物、特別是居住的機會結合在一個中心，能提供很多好處。在美國的許多城市，混合使用的發展形式是一種發展的趨勢，它是受歡迎的，它使人消除了嚴格的單一用途劃區的煩惱。這種發展形式使各種活動相互很接近，利用使這些活動能結合在一個區內，以減少和排除一些出行（如從家到工作地點，從家到娛樂場所的出行），從而減輕交通擁擠狀況。

    通過土地利用規劃的實施，區劃有三項重要的限制：①限制私有財產權。在司法方面的嚴格檢查的條件下，可以知道對私有財產權的限制在法律上既是必要的，也是合理的。②對于不合需要的活動來說，區劃是個限制因素。區劃能禁止、鼓勵或引導發展，但不能參與和自動地產生計劃。③由選出的官員所作出的許多最有效的區劃決定，事實上都是有法律效力的，從而象公眾的意見和政治的敏感性這一類非技術因素，都同技術上的考慮和上地利用規劃政策一并被考慮到。