2010年房地產(chǎn)估價(jià)師案例分析考前沖刺習(xí)題（17）

2004年，某著名百貨公司將其擁有的某商場(chǎng)一部分出租給銀行，租期5年，剩余部分統(tǒng)一招商和經(jīng)營(yíng)管理，對(duì)招商引進(jìn)的商戶收取較高的管理費(fèi)。現(xiàn)該百貨公司欲轉(zhuǎn)讓該商場(chǎng)而委托評(píng)估其轉(zhuǎn)讓價(jià)格。

請(qǐng)問：

　　1.該商場(chǎng)周邊近期有較多權(quán)利性質(zhì)相向的臨街鋪面正常交易的實(shí)例，可否選取其作為可比實(shí)例?為什么?

　　2.確定出租部分的潛在毛收入時(shí)應(yīng)注意的主要問題是什么?

　　3.確定自營(yíng)部分的凈收益時(shí)應(yīng)注意的主要問題是什么?

　　(二)答：

　　1.不可取。

　　因?yàn)檫@些交易實(shí)例在實(shí)物狀況上會(huì)有較大差異，如土地房屋規(guī)模、設(shè)備裝修檔次、建筑結(jié)構(gòu)、樓層層數(shù)與層高、臨街深度等不同，不具有可比性。

　　2.確定出租部分潛在毛收入時(shí)應(yīng)注意：

　　(1)租賃期內(nèi)按租約計(jì)，租賃期外按正常客觀的市場(chǎng)租金計(jì);

　　(2)應(yīng)考慮租賃保證金和押金的利息收入;

　　(3)應(yīng)考慮是否存在無形收益。

　　3.確定自營(yíng)部分凈收益時(shí)應(yīng)注意：

　　(1)測(cè)算正常客觀的凈經(jīng)營(yíng)(營(yíng)業(yè))收入;

　　(2)應(yīng)扣除正常商業(yè)利潤(rùn)。

　　或：要準(zhǔn)確界定由商業(yè)房地產(chǎn)本身帶來的凈收益，不要在凈收益中混入由于經(jīng)營(yíng)等非房地產(chǎn)本身要素所產(chǎn)生的收益。

　　或：應(yīng)根據(jù)經(jīng)營(yíng)資料測(cè)算凈收益，凈收益為商品銷售收入扣除商品銷售成本、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用、商品銷售稅金及附加、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和商業(yè)利潤(rùn)。