2010年房地產估價師案例分析考前沖刺習題（14）

(一)某公司有一鋼筋混凝土結構廠房，于1997年12月31日建成投入使用，經濟壽命為50年。經批準，該公司于2005年12月將該廠房改為二手汽車交易市場，并在辦理二手汽車交易市場手續時補交了土地使用權出讓金，將土地轉變為出讓商業用地，土地使用期限為40年，自2005年12月31日起至2045年12月30日止，不可續期。2007年6月30日，該公司與他方合資，以該二手汽車交易市場的房地產作價出資。

　1.若評估二手汽車交易市場房地產的作價出資價格，下列說法中正確的是( )。

　　A、作價出資價格應為二手汽車交易市場房地產的原始價值

　　B、作價出資價格應為二手汽車交易市場房地產的賬面價值

　　C、作價出資價格評估應采用公開市場價值標準

　　D、作價出資價格應較評估出的價值低考試用書

　　2.如果采用成本法估價，且建筑物的經濟壽命等于其自然壽命，應按( )年計算建筑物的折舊。

　　A、38.5

　　B、40.5

　　C、48.0

　　D、50.0

　　3.如果采用收益法估價，經調查，在估價時點該二手汽車交易市場房地產的客觀年凈收益為300萬元。且未來每年不變，報酬率為7.5%，則收益價格為( )萬元。

　　A、3752.92

　　B、3786.20

　　C、3875.70

　　D、3892.44

　　4.若合資期限約定為20年，合資結束后的凈資產按出資比例在出資各方間分配，則下述描述中最準確的是( )

　　A、業主方的作價出資額為二手汽車交易市場房地產現值考試用書

　　B、業主方的作價出資額為二手汽車交易市場房地產現值扣減20年后房地產剩余價值的折現值

　　C、業主方的作價出資額為二手汽車交易市場房地產的評估價值扣減在合資中需要投入的更新改造費用。

　　D、業主方的作價出資額在合資期限內應隨二手汽車交易市場房地產的市場價格變動而適時調整