2010年房地產(chǎn)基本制度與政策考點及例題解析22

二、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件

　　房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓最主要的特征是發(fā)生權(quán)屬變化，即房屋所有權(quán)連同房屋所占用的土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移。《城市房地產(chǎn)管理法》及《轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》都明確規(guī)定了房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應當符合的條件，采取排除法規(guī)定了下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓：

　　（1）達不到下列條件的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。①以出讓方式取得土地使用權(quán)用于投資開發(fā)的，按照土地使用權(quán)出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設工程的，應完成開發(fā)投資總額的25%以上，②屬于成片開發(fā)的，形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件；③同時規(guī)定應按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書。

　　（2）司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的。司法機關(guān)和行政機關(guān)可以根據(jù)合法請求人的申請或社會公共利益的需要，依法裁定、決定限制房地產(chǎn)權(quán)利，如查封、限制轉(zhuǎn)移等。在權(quán)利受到限制期間，房地產(chǎn)權(quán)利人不得轉(zhuǎn)讓該項房地產(chǎn)。

　　（3）依法收回土地使用權(quán)的。在國家依法做出收回土地使用權(quán)決定之后，原土地使用權(quán)人不得再行轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)。

　　（4）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的。共有房地產(chǎn)，是指房屋的所有權(quán)、土地使用權(quán)為兩個或兩個以上權(quán)利人所共同擁有。共有房地產(chǎn)權(quán)利的行使需經(jīng)全體共有人同意，不能因某一個或部分權(quán)利人的請求而轉(zhuǎn)讓。

　　（5）權(quán)屬有爭議的。權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn)，是指有關(guān)當事人對房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)的歸屬發(fā)生爭議，致使該項房地產(chǎn)權(quán)屬難以確定。

　　（6）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的。

　　（7）法律和行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情況。

　　例題1：下列房地產(chǎn)屬于不得轉(zhuǎn)讓情況包括（　）

　　A.依法收回土地使用權(quán)的

　　B.共有房地產(chǎn)，經(jīng)過其他共有人書面同意的

　　C.未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的

　　D.依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的

　　E.權(quán)屬有爭議的。

　　答案：ACE

　　解析：“共有房地產(chǎn)，經(jīng)過其他共有人書面同意的”和“依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的”，是可以轉(zhuǎn)讓的。

　　例題2：下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓的有（　）（2005年試題）

　　A.共有的房地產(chǎn)

　　B.未解決權(quán)屬爭議的房地產(chǎn)

　　C.設定了抵押權(quán)的房地產(chǎn)

　　D.已被依法查封的房地產(chǎn)

　　E.已列入城市拆遷范圍內(nèi)的房屋

　　答案：BD

　　解析：共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的，不得轉(zhuǎn)讓。建設部令第56號《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第三十七條經(jīng)抵押權(quán)人同意，抵押房地產(chǎn)可以轉(zhuǎn)讓或者出租。國務院令第305號《城市房屋拆遷管理條例》第十二條：拆遷范圍確定后，拆遷范圍內(nèi)的單位和個人，不得進行下列活動：

　　（一）新建、擴建、改建房屋；

　　（二）改變房屋和土地用途；

　　（三）租賃房屋。