2010年自考資產評估筆記第四章

第四章　房地產評估

　　第一節　房地產評估概述

　　一、房地產的概念

　　房地產是指土地、建筑物及其他地上定著物。

　　房地產有三種存在形態：單純的土地、單純的建筑物、土地與建筑物合一體的房地產。

　　房地產是實物、權益和區位三者的結合。

　　1、實物是房地產中看得見、摸得著的部分。

　　2、權益是房地產中無形的、不可觸摸的部分。

　　3、區位是指某宗房地產與其房地產或事物在空間方位和距離上的關系。區位因素是房地產評估過程中需考慮的很主要的部分。

　　二、房地產的特征

　　1、位置固定性

　　房地產屬于不動產，它的空間位置是固定的。

　　2、耐用性

　　從某種意義上講，土地的使用具有永續性。

　　3、影響因素多樣性

　　房地產效用的發揮以及其價值的實現，要受到諸多因素的制約。除了房地產自身的自然的、物理的、化學的因素以外，社會因素以及周邊環境等都會對房地產效用的發揮及其價值的實現起到非常大的影響作用。

　　4、投資大量性

　　不論是房地產中的土地還是建筑物，其投資數額都是可觀的，不論是國家投資者、企業投資者還是個人投資者，投資房地產都需要較大數額的資金。

　　5、保值增值趨勢

　　在社會經濟發展正常的情況下，隨著人口社會生產力的發展，社會對土地的需求與日俱增。房地產具有保值、增值的趨勢。

　　三、房地產的評估程序

　　房地產的評估程序是從評估開始到評估結束的各個步驟。房地產評估的每一步驟主要內容如下：

　　1、明確評估基本事項

　　評估機構在接受房地產評估委托后，應對評估協議書中約定的一些條件進行調查、了解。

　　2、擬定評估工作方案

　　在明確了評估的基本事項的基礎上，應當對評估項目進行充分分析，擬定評估作業計劃。圍繞資產評估的特定目的進行，具體包括：人員的分工、選取參數資料來源、評估時間進度以及選取適當的價值類型。

　　3、實地勘查搜集資料

　　在權數確定后，對房地產的基本情況進行實地勘查。了解弄清房地產的位置和周圍環境、自然和人文景觀、公共設施和基礎設施，以及評估對象的物質狀況。

　　4、選用評估方法評定估算

　　在房地產評估中，除了使用其他資產評估常用的市場法、收益國法和成本法外，還可以根據具體情況運用假設開發法、殘余估價法、路線價估價法、基準地價修正法等。一般選取兩種或兩種以上的方法進行評估。

　　5、確定評估結果，撰寫評估說明和報告

　　主要是針對得到初步結果后，進行分析、判斷，得到評估結果。撰寫評估說明應詳盡，包括委托人的基本情況、評估目的、資產的權數情況、資產的基本情況等，為資產評估結果的取得打下一定的基礎。有了資產評估說明后，撰寫資產評估報告，它是整個資產評估工作最重要的總結。最后形成資產評估報告書的正式文稿，經過評估機構的負責人審核后，遞交給委托方。

　　第二節　土地使用權評估的特點

　　一、土地使用權及其實質

　　土地使用權是土地使用者依法對土地進行使用或依法對其使用權進行出讓、出租、轉讓、抵押、投資的權利。土地使用權是無形資產，在確定權利時，是確定它未來使用價值的情況，不是它的有形資產，而是無形資產權數，列到無形資產的范疇。

　　二、土地資產的分類及其特性

　　（一） 土地資產及分類

　　1、按社會經濟用途

　　土地可分為商業用地、工業用地、住宅用地及其它用地。在明確它的經濟特性后確定它的經濟用途分類。

　　2、按經濟地理位置

　　土地可分為市中心區、一般市區、市區邊沿區、近郊區、遠郊區等等。按照經濟地理位置，越接近城中心的地理位置土地的價值、經濟特性表現的越明顯，價值量就越高。

　　3、按所有權歸屬

　　土地可分為國家所有土地和集體所有土地。城市土地屬國家所有；除城市以外的土地屬集體所有。但有些集體所有土地經過開發等原因也屬于國家所有土地。要注意所有權歸屬時應如何劃分。

　　4、按利用程度

　　土地可分為高度集約使用的土地、正常使用土地、閑置未使用土地或空地和使用不當土地。

　　5、按開發程度與開發趨勢

　　土地可分為已開發的土地、未開發的土地和列入市鎮開發規劃的土地。

　　（二）土地資產的特性

　　1、自然特性

　　（1）土地面積的有限性。

　　（2）土地空間位置的固定性。

　　（3）土地使用價值的永續性和增值性。

　　（4）土地的不可替代性。

　　2、經濟特性

　　（1）用途多樣性。

　　（2）經濟地理位置的可變性。

　　（3）可壟斷性。

　　三、土地資產價格體系

　　（一）土地資產的價格類型

　　1、基準地價

　　是指城鎮國有土地的基本標準價格。

　　從定義中可以看到：（1）它是政府行為，是政府制定出來的；（2）它是區域內的平均價格；（3）它的價格是按經濟用途確定的；（4）它表示的是單位土地面積的地價。

　　2、標定地價

　　是在市、縣政府根據需要評估的正常土地市場中，在正常經營管理條件和政策作用下，具體宗地在一定使用年限內的價格。

　　從定義中可以看到：（1）它是政府行為；（2）在一般情況下，標定地價不進行大面積的評估，只是在進行土地使用權出讓、轉讓、抵押、出租等市場交易活動或進行股份制企業改制時才進行評估；（3）標定地價也是確定土地使用權出讓底價的參考和依據。

　　3、土地使用權出讓底價

　　它是政府根據正常市場狀況下宗地或地塊應達到的地價水平確定的某一宗地或地塊出讓時的最低控制價格標準。

　　4、轉讓價格

　　地產轉讓價格是使用者將已取得的土地使用權轉讓給第三者，由第三者向轉讓者所支付的一種價格。

　　5、出租價格

　　地產出租價格亦稱土地使用權租金價格，其價格表現為兩種形態。

　　（1）土地使用者之間所形成的租金價格。

　　（2）國家與土地使用者之間形成的租金價格。

　　6、其他價格（土地交易成交價格、抵押價格）

　　了解價格體系后，就會發現，基準地價、標定地價、土地使用權出讓底價都是政府行為，轉讓價格和出租價格都是市場行為。這樣形成了兩個級別的土地，一級市場和二級市場。一級市場在評估事務所中不可以進行。

　　（二）土地資產的價格特點

　　1、土地價格反映的是土地作為生產要素或作為資源的價值

　　土地價格不是由它的生產成本決定，它是自然資源，它的形成就無所謂生產成本。

　　2、土地價格主要由土地的需求決定

　　經濟發展速度加快，經濟規模擴張時，土地的需求會迅速增加，從而土地價格隨之上漲。

　　3、土地價格具有明顯的區域性

　　處在不同地域的土地，盡管其地質條件完全相同，但其價格會有很大的差異。

　　4、土地價格的上漲性

　　這是按照土地的需求和自然特性而決定的。土地價格是隨著經濟的發展，邊際收益率是下降的，地租不變時，邊際收益率下降，土地的價格就會上升。另一個重要原因是由于土地的不可再生性。

　　四、影響地產價格的因素

　　（一） 一般因素

　　1、行政因素

　　行政因素主要是指國家對土地價格的干預。

　　影響地產評估的主要行政因素有：土地制度、住房制度、城市規劃、土地出讓方式、地價政策、稅收政策、交通管制和行政隸屬變更等。

　　2、社會因素

　　社會發展狀況和安定狀況對地價有很大的影響。這些社會因素包括政治安定狀況、社會治安程度、房地產投機和城市化等四個方面。

　　3、經濟因素

　　（1）經濟發展狀況

　　（2）居民收入和消費水平。

　　（3）物價變動。物價上漲率越高，房地產價格也越高，二者成輪番上漲趨勢。

　　（4）儲蓄和投資水平、財政收支與金融狀況、利率水平的變化都對房地產市場產生一定的影響。

　　4、其他一般因素

　　如人口因素、心理因素、國際因素等也都對房地產市場產生一定的影響。

　　（二）區域因素

　　區域因素是指因土地所在地區的特性而影響地價的因素。也就是說，土地所在地區的自然條件與社會經濟、行政因素相結合所形成的地區特點而影響地價的因素。

　　1、影響商業用地價格的區域因素

　　（1）商業繁華程度。

　　（2）交通便捷度。

　　（3）環境優劣度。

　　包括：一是人文環境，即商業區周圍人口密度、收入水平等；二是自然環境，即商業區的地質狀況、土地承壓力、地形和有無洪水淹沒威脅等。

　　（4）規劃限制。

　　（5）其他因素。主要指不在以上影響因素中，但又確定對商業區土地價格產生重大影響的因素。

　　2、影響住宅用地價格的區域因素

　　（1）位置。

　　（2）交通便捷度。

　　（3）基礎設施保證度。

　　（4）公用設施完備度。

　　（5）環境質量度。

　　包括人文環境和自然環境。

　　（6）規劃限制。

　　（7）其他因素。

　　3、影響工業用地價格的區域因素

　　（1）交通便捷度。

　　（2）基礎設施完善度。

　　（3）產業集聚規模。

　　（4）環境質量。

　　（5）規劃限制。

　　主要指城市規劃對工業用地的有關要求，包括建筑物的高度、密度、消防間距以及土地使用的發展前景等。

　　（6）其他因素。