09年房產估價師制度與政策預測題十一

1、 賣房者甲與購房者乙一2002年4月25日簽訂了一套裝修較陳舊的二手房買賣合同（以下稱合同1）和房屋裝修合同（以下稱合同2），合同1規定甲必須于5月25日交房，且乙同時付清房款。交房后甲按賢?進行裝修，裝修工程共2個月。乙于4月25日支付90%的購房款和10%的裝修費，5月25日付清剩余購房款和60%的裝修費，7月25日付清剩余的30%裝修費。按規定，在向當地房地產管理部門申報買賣成交價格時，被認定應重新評估。請在以下問題中選擇正確的答案：
估價時點應是（ ）。
A．2002年4月25日
B．2002年5月25日
C．2002年7月25日
D．2002年7月25日以后的某一天

2、 賣房者甲與購房者乙一2002年4月25日簽訂了一套裝修較陳舊的二手房買賣合同（以下稱合同1）和房屋裝修合同（以下稱合同2），合同1規定甲必須于5月25日交房，且乙同時付清房款。交房后甲按賢?進行裝修，裝修工程共2個月。乙于4月25日支付90%的購房款和10%的裝修費，5月25日付清剩余購房款和60%的裝修費，7月25日付清剩余的30%裝修費。按規定，在向當地房地產管理部門申報買賣成交價格時，被認定應重新評估。請在以下問題中選擇正確的答案：
估價的價值范圍應是（ ）。

A．合同1規定的房款
B．合同1規定的90%購房款和合同2規定的裝修費的10%
C．合同1規定的購房款和合同2規定的裝修費的70%
D．合同1規定的購房款和合同2規定的全部裝修費

3、 甲公司1993年通過有償出讓的方式獲得某宗地的使用權，土地用途為高檔住宅，樓面地價為3500元/m2。甲公司擬分兩期建設80棟別墅。當第一期40棟于1996年12月竣工時，因債務糾紛被法院裁定拍賣20棟還債。拍賣行委托乙房地產估價所評估出拍賣底價為3800元/m2。拍賣行在當月以此為依據拍賣，賣出6棟，平均價格為3860元/m2，其余14無人承接，退還給甲公司。當1996年6月第二期工程竣工后，建成的別墅以5200元/m2售出，甲公司因此而指責乙房地產估價所當時評估的拍賣底價過低，而且別墅的拍賣低價竟然只比樓面地價高300元/m2，遠低于其投入的建設成本，很不合理。而乙房地產估價所堅持當時的估價結論合理。請問，乙房地產估價所堅持當時估價結論的理由有哪些？

4、 甲、乙合作投資開發一房地產項目，雙方各出資1000萬元，經營收益各按50%分成。到項目建成時投資剛好用完，銷售費用也已預提。項目的總建筑面積10000m2，售價3000元/m2，銷售費用為售價的7%。銷售過程中，乙拿出一套建筑面積為100m2的房屋送給朋友，向甲提出先掛賬，雙方結算時再作處理。該項目在短期內銷售完成，實際銷售費用與預提的銷售費用相符，實際回收價款2762.1萬元。甲提出本應雙方各分得1380.05萬元，現因乙拿走一套價值30萬元的房屋，故乙實得1351.05萬元；乙認為該套房屋的實際成本為25萬元，故只應從自己應得的收入中扣除12.5萬元，自己應得1368.05萬元。若不考慮所得稅因素，誰的分配方案合理？應該如何分配？為什么？