物權法解釋：地役權效力

　　第一百五十八條　地役權自地役權合同生效時設立。當事人要求登記的，可以向登記機構申請地役權登記；未經登記，不得對抗善意第三人。

　　【解釋】本條是關于地役權效力的規定。

　　地役權合同自地役權人與供役地權利人自愿達成協議即為生效，地役權合同一經生效，地役權即為設立。地役權設立以地役權合同生效為要件，如果地役權人或者供役地權利人要求登記的，可以向登記機構申請，辦理地役權登記；未經登記，不得對抗善意第三人。

　　立法過程中對是否必須登記，有不同意見：一種意見認為，地役權應當登記，如果該權利不通過登記予以公示，必然會損害第三人的利益。例如，地役權人和供役地權利人達成協議設立了地役權，這實際上是在供役地上設立了負擔，供役地的價值將因此而減少。如果供役地權利人將其土地的使用權轉讓給第三人，第三人在受讓該土地時，不知道該土地上已設立了地役權，仍然以沒有負擔的土地的價值購買，必然會蒙受損失。另一種意見認為，應將地役權登記生效作為基本原則，登記對抗作為例外。

　　隨著我國人口的增長和工業化的發展，土地資源越來越缺乏，為了解決土地資源的有限性與人類日益增長的需要之間的矛盾，需要通過確認土地之上的各種物權實現土地的高效率的利用。我國農村，地役權80％一90％都是不登記的。為了方便群眾，減少成本，物權法對地役權實行登記對抗主義。

　　所謂登記對抗主義，主要指不登記不得對抗不知道也不應知道土地設有地役權，而受讓了該土地使用權的第三人。例如，甲房地產開發公司從他人手中取得位于市中心廣場附近一塊土地使用權，以“觀景”為理念設計并建造了高層觀景商品住宅樓。該地前邊有一所學校乙，為了防止乙今后建造高樓擋住自己的觀景視野，甲以每年向乙支付10萬元補償費為對價，與乙約定：乙在30年內不得在校址興建高層建筑。合同簽訂后，雙方沒有辦理地役權登記。一年后學校乙遷址，將房屋全部轉讓給房地產商丙，但乙未向丙提及自己與甲之間的約定。丙購得該學校后就建起了高層住宅一甲要求丙立即停止興建，遭到丙的拒絕后，甲便向法院提起訴訟．少按照本條規定，法院不能支持甲的主張，因為本案中甲乙雙方雖然訂立了地設權合同，但沒有登記，乙轉讓土地又沒有告知丙該土地上設有地役權，因此，丙的合法權益應受保護，甲房地產開發公司只能基于合同，要求學校乙承擔違約責任，而無權要求丙房地產商停止興建高樓和承擔責任。因此，為了更好地維護自己的地役權，地役權最好進行登記。