|
案例五 報告質量低下，前后內容“打架” 一些評估機構出具的評估報告中，存在著報告內容與評估說明自相矛盾的現象。報告前后內容的“打架”說明了兩方面問題：一是缺乏質量控制，沒有報告復核；二是評估過程中進行了調整，或是改正，或是讓步。兩方面問題突出暴露了機構的質量控制缺陷，如此報告又怎能讓使用方看得清楚、用得明白。 點評：當前一些評估機構重視報告的外在，忽視評估過程的內容，導致評估報告與相應的說明、底稿依據不一致。更有甚者，認為報告是交出的產品，自然要“鮮亮”，底稿是庫存的原料，不需要“亮相”。對此，必須強調評估報告要有相應的依據、對應的底稿，才能避免報告前后內容自相矛盾，做到內外無別。 案例六 分所遠隔千里，質控鞭長莫及 某評估機構原在某省從事評估業務，后在北京成立總所，原地方所注冊為分所。成立總所后，主要的業務還在地方分所，按照總所統一管理、集中控制的要求，地方分所的業務報告由總所審核、蓋章出具，但在實際操作中，總所很難實施質量監督，分所的報告書寄送到總所后，總所只能審核報告，無法復核具體的工作底稿和評估資料，以至于“只見報告，不核底稿”，質量復核流于形式。另外，還有許多地方評估機構為了獲取證券資格，采取了“借牌子”、“過門子”等方法，掛靠證券資格評估機構成為分所，執行業務。總所更是“天高皇帝遠”，對分所的質量管理“鞭長莫及”。 點評：許多分所在執業中，掛總所之名，各自為政、各行其是，總所也由于管理的不便，很難對分所實施質量控制，增大了機構的執業風險。為規范證券市場的評估業務，應加大對分所的管理力度，對不符合證券業務資格要求、執業質量低下的分所，應予以撤消，讓其“退位”。 案例七 透視“洋為中用” 近年來，一些評估機構開始與境外評估機構合作，共同開展評估項目。通過項目合作使境內機構提高了水平，開闊了視野，也為國際化大背景下評估行業的發展起到了積極的作用。如國內的一家評估機構與境外知名評估機構合作，雙方優勢互補，并且吸收、借鑒了外方的一些先進經驗和方法數據。外方評估過程中的推導、分析方法也為中方機構今后的執業起到了借鑒作用。 在借鑒國外評估機構先進經驗之外，也有個別評估機構為規避風險，斷章取義地引用國外評估機構數據，以達到自己的目的。如某評估機構評估在建工程時，將境外某評估機構采用“假設開發法”預測工程完工后價值扣除預計成本的結果直接引用為評估值，該工程完工進度只有25%，付款進度只有40%。該評估機構明知預測的完工價值與預計成本不配比，采用該數據會虛增評估價值，卻對引用數據的合理性不加以說明。 點評：某些機構為規避自己的風險，任意轉引外部的數據，失去了專業分析、判斷，就沒有評估存在的意義。今后一方面要加強境外評估機構在內地執業的監管，另一方面應明確引用外部數據評估結果的責任，關注以“引用結果”為名，實為“規避風險”的行為。對惡意引用、誤導報告使用人的機構要追究其責任。 案例八 “特別事項說明”成了筐，什么都能裝 “特別事項說明”是評估報告的組成部分，主要說明評估過程中已發現可能影響評估結論，但非評估人員執業水平和能力所能評估的有關事項。實際操作中，有些評估機構將該特別說明段當作評估風險的擋劍牌，對權屬不清、現場未核查的資產都往特別說明段里裝。如某評估機構由于報告時間緊，來不及進行實物現場全面核查，直接在特別事項說明中表述“實物資產未進行核實，以賬面值作為評估結果”，如此運用特別事項說明，歪曲了說明的目的、推卸了應有的責任，使評估失去了應有的作用。如此說明也是對評估報告的否定，是評估人員“勤勉盡職”的喪失。 點評：評估報告中的“特別事項說明”、“報告瑕疵說明”成為許多機構規避責任的工具，甚至對評估事項產生重大影響，影響評估結論有效性的問題也能在說明中“剝離”。今后對“特別事項說明”的內容應規范、細化，有限制性地使用，并通過報告意見類型的規定，維護評估報告的客觀性、有效性。 案例九 咨詢披上了評估的外衣 項目評估咨詢是近年來發展起來的業務，其主要特點是不對評估標的物價值進行估計和判斷，而更側重于評估標的物的利用價值、利用方式、利用效果的分析，及與之相關的市場分析、可行性研究等。有一些評估機構卻打起了“擦邊球”，對許多沒有交易行為、企業自行委托的咨詢業務也出具了評估報告。如某評估機構評估項目中，一企業剛注冊商標，就委估其未來的市場范圍、可能帶來的收益，評估機構只能對企業提供的許多“未來”項目進行評估，當項目還在“想象”的時候，就有了其“價值”，如此只能咨詢的意見，卻披上了評估的外衣。如果企業將此報告直接作為投資、轉讓的依據，就會歪曲報告的委托目的，導致第三方的損失。 點評：評估有鑒證性和咨詢性的特征，針對鑒證類的報告應嚴格按照規定的格式。今后，針對咨詢性的項目，如商業計劃報告、可行性分析等項目，應規定適用咨詢性報告及其相應的格式，而不能直接套用資產評估報告，以避免對報告使用人及利益相關方的誤導。 轉貼于：房地產估價師考試_考試大 |
| 房地產估價師論壇熱貼: |
【責任編輯：育路編輯 糾錯】 |
|
閱讀上一篇：評估執業中應引起注意的問題案列分析（一） |
|
閱讀下一篇：銀行業機構處置閑置資產應依法進行 |
|
報考直通車 |
