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12月11日，央行和銀監會下發了《關于加強商業性房地產信貸管理的補充通知》，對之前《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》中令人理解有分歧的地方作了明確規定。 針對房地產市場，國家主要采取了兩項措施。第一，開始加快建立城鎮基本住房保障制度，解決中低收入家庭住房問題。但是我們要看到廉租房的群體本來就不形成房地產市場的購買力，而經濟房用地采取協議劃撥方式出讓，地方政府無法獲得土地出讓收益，無法給地方財政帶來較大收入，地方政府積極性不高。第二，出臺一系列宏觀調控措施，鼓勵自住需求，打擊投資。尤其是9月以來關于加強商業性房地產信貸管理新政，使市場產生了觀望情緒，但仔細研究調控的目的就可以發現，政府并不是想打壓房市而僅僅是抑制投資過熱。這是因為房地產行業是我國支柱行業，對其他行業有較大的關聯效應，因此抑制房地產行業的政策會給其他相關產業乃至整個宏觀經濟帶來巨大影響。 房地產行業是個特殊的行業，因為這個行業的產品既是消費品，又是投資品。而且作為消費品時，住房需求在一定程度上是剛性的，尤其是在中國的人口紅利期和快速城市化進程中，這種剛性需求是人們的基本需求。土地是具有公共性質的，國外的住房保障制度就是建立在這種土地的"共有屬性"上，強調住房的"準公共產品"屬性。 另外，地方政府建設需要充足的財政收入，但是于1994年開始的分稅制改革使地方政府相對入不敷出，因此地方政府熱衷于可以帶來可觀營業稅的建筑業和房地產業，其巨額利潤還會帶來豐厚的企業所得稅。此外，土地出讓金、項目配套費也歸地方政府所有，這些收入是中國地方政府的主要財源。從某種意義上來說，監管人與被監管人的利益是趨同的，很難獨立地對市場進行有效調控。 我國進行的是漸進式改革，因此要馬上徹底改變這種體制，短期內是不可能的。而且即使改變這種體制，因為房地產的"準公共產品"屬性，從國外經驗看，對房地產常年調控是很正常的，房地產企業就是在調控中做大做強的。房地產行業還有很多機會：人民幣升值，我國資本賬戶尚未完全開放，熱錢效應還未加強；我國要向世界重工業基地轉變、上海要建設成國際金融中心，這些都將帶來土地要素的重新估值。因此，房地產行業在中長期依舊是支柱性產業，中長線依然看好。至于短期，由于土地成本都是前三年的低價，而房價已經飆升，房地產企業的業績依然很有保障。短期調整對于規模較大、有大量土地儲備和融資能力較強的房地產企業沒有太大影響，尤其是對于能踏準宏觀調控步驟、對地域布局和消費者區分有戰略眼光，真誠為消費者置業服務的房地產公司要有堅定信心。 |
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