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一、相關命題參考材料

　　今年315前后，國內一家財經報紙曾經評選了年度十大暴利行業，其中房地產業名列榜首，其實，房地產業是否存在暴利，早就引起過很多爭論，尤其最近兩年，房價連番往上漲，房地產業的真實利潤究竟有多高，廣受社會質疑，而就在前不久，武漢一家房地業公司的降價行動，揭開了房地產利潤的冰山一角。這家公司不僅公開宣稱，房地產存在暴利，而且主動把自家樓盤的銷售價下調了30%，這個舉動，就像在房地產市場的火藥桶里，扔進了一顆煙頭。

　　房價下調30%，房地產商為何突然降價？

　　那家房地產公司開發的樓盤位于武昌新興的商業區內，離樓盤很遠，就可以看到幾條巨大的紅色條幅，條幅上寫著這樣的字樣：“江城地產第一炮，轟下武漢高房價”，“響應政府號召，平抑武漢房價”，條幅上還標出了具體的銷售價格，住宅每平方米6000元起價，在售樓處里也清楚地貼出了具體的價格表，根據樓層和朝向的不同，銷售價格也在6040元到6800元之間浮動。

　　東星集團東盛房地產公司銷售部部長夏子猷：“推出來的樓層基本上是在10樓至25之間，因為有的是老年人可能不希望高一點的，他希望低一點，年輕人希望高一點的，10樓至25之間。”

　　夏子猷說，這次拿出來降價銷售的都是最好的樓層，最好的戶型，購房者可以隨意選擇，記者注意到，雖然已經臨近中午，售樓處里還是坐滿了人。

　　武漢市民：“覺得蠻便宜的，因為房價都是居高不下的。”

　　一位購房者則用驚奇這個詞來描述自己最初聽說降價時的感受。

　　武漢市民：“在這個位置的話，平時對面的是九千多，這個降價基本上降了三千多。”

　　記者：“這個價位在武漢是？”

　　武漢市民：“比較低的，最低的。”

　　這位購房者說，他已經和家人商量好，下午就交錢購房，在銷售人員這里，記者看到了寫滿電話號碼的來訪紀錄，在2月28號之前，平均每天來咨詢的還不到一個人，而在這之后，電話突然多了起來，銷售人員說，就是從這天起他們開始大幅度降價的。

　　東星集團東盛房地產公司銷售人員：“比在做這個活動之前，那個勞動量是上十倍還不止。”

　　銷售人員說，購房者中不僅有武漢人，還有來自鄰近城市的，從2月28號到記者采訪時，總共15天的時間里，已經銷售出去了10多套房子，收款一千多萬。

　　東盛房地產的售樓處可以說是氣氛火熱，看來他們的價格確實讓不少購房者動心了，記者手里有這樣一份數據，2007年武漢市商品房價格比2006年上漲了29.35%，特別是我們可以看一下這份統計圖表，2006年12月武漢商品住宅均價還只有3953元，到2007年年底就攀升到了5663元。這么大的漲幅，業內人士說只能用跳漲這個詞來形容，對開發商來說，房價越高當人利潤越高，那這家東盛房地產為什么突然間打出了降價牌？來聽聽他們的說法。

　　中國東星集團董事局主席總裁蘭世立：“那我認為這主要是購房者和房地產商一直在對峙，一直在對壘，就是看誰會先敗下陣來，房地產商希望這些購房者退下來，主動投降去買房，那么購房者期望房地產商敗下陣來，你降價，我來買，那么想要打破這個僵局，可能還是需要有一種非常的一些舉動。”

　　蘭世立，中國東星集團董事局主席，總裁，此次降價活動的總策劃，連這些帶有火藥味的廣告詞都是他的原創，蘭世立說，做為中國最早進軍房地產的民營企業，十多年來他們一直有著良好的業績，但是從今年初開始，房地產銷售突然遭遇谷底。

　　蘭世立：“這次春節期間，我們一套都沒有售，也就是一分錢收入都沒有，那我覺得對我們刺激也很大。”

　　蘭世立的說法得到了武漢億房網研究中心的認同，研究中心的明晶晶告訴記者，從武漢全市情況來看，今年春節期間，商品房銷售量確實明顯下降。

　　億房網研究中心經理明晶晶：“從這張圖中間，我們可以看出去年的話，春節期間，它的房子銷售套數是在100（150）多套左右，那么到今年，它的房屋銷售套數是在82套，所以說春節期間，整個來看，銷量也是有大幅下降，基本上下降了50%。”

　　那么銷量下降的原因是什么呢？蘭世立認為，武漢房價已經到了一個拐點，統計分析顯示，2007年武漢商品住宅成交均價達到了創紀錄的5663元，而這一年的銷售面積也達到了破紀錄的1021萬平方米，蘭世立說，過高的房價透支了武漢的購買力，要啟動市場只能采取降價這種非常舉動，在幾經權衡后，最終把起價從8800元降到了現在的6000元。蘭世立透露，即使降到目前這個價位，東星一樣能有足夠的利潤空間。

　　蘭世立：“15%左右，10%左右吧。”

　　蘭世立說，以目前6000元的起價計算，每套房子他們的利潤也會達到幾百元，高的會達到一千元，蘭世立還透露說，在做出降價決定前，他也曾和同行溝通過，結果是大多數人明確反對，公開宣布降價后，甚至有開發商在電話里對他進行謾罵。

　　蘭世立：“他說如果這么做對房地產是個影響，有的甚至直接跟我講，如果你這么做就造成了武漢的房地產地震、雪崩，你要負這個責任，你是對我們大家不負責任，對我們產業不負責任。”

　　房地產商公開降價，房價的利潤到底有多大？

　　面對節后房地產市場的低迷，武漢東星集團把房價把8800元降到了6000元，降幅高達30%，但即使是這樣，東星的負責人面對記者的時候也承認，如此低價賣房，他們還能得到10%到15%的利潤，面對東星公布的這些數字，我們不禁要問，那些動不動價格就上萬，甚至十幾萬的樓盤，其中的利潤又到底有多大呢？

　　蘭世立：“你比如像武漢最高的房子賣到了一萬五，一萬八，而他們的綜合成本，其實社會是最清楚的，那事實上應該說有比較大的利潤空間，也可以說是暴利。”

　　東星集團東盛房地產開發公司總經理黃元科：“我們是分兩期取得了該地段的土地使用權，總的地價和（平均）樓面價格大概在兩千多元每平方米。”

　　那么這棟樓盤的建筑成本又是多少錢？記者找到了樓盤的建筑商，武漢新七建設集團的負責人。

　　武漢新七建設集團副總經理余進：“這個房子的建設成本大概就在1800塊錢，我是講的統建部分的，從升機根到住戶，最后打樁，地下室，在搞這個房屋的建造，這個建造成本大概就在一千七八百塊錢。”

　　余進說，在建筑成本里，人工要占20%，鋼材、沙石等材料費占60到70%，同時根據樓盤高度的不同，建筑成本也會差距較大，東盛開發的樓盤屬于十二層以上的高層，每平方米的成本不會超過2000塊錢，十二層以下的小高層不會超過1500塊錢，七層以下的低層不過超過1000塊錢，由于各地人工成本不同，造價會略有變動，但幅度不大。

　　記者：“咱們估計一下北京和上海，這樣的房子要比武漢高一兩百？”

　　余進：“那應該是正常的。”

　　記者：“正常的？略高一點？”

　　余進：“略高一點，不會很高。”

　　這樣經過計算，我們就可以得出東盛樓盤的成本價。

　　蘭世立：“那就是我們的成本大概5000多塊錢。”

　　蘭世立說，目前我國對土地開發實行公開招標拍賣，這樣樓面地價也是透明的，另外建筑成本在全國來講差距也不大，這樣所有的商品房成本其實都能輕易計算出來。

　　蘭世立：“我們不要去講某一個樓盤，我們講武漢最高的地價曾經賣到了五千多塊錢一個平方，但是武漢的最高的地價才五千多，這個地價就是綜合的土地成本，再加上建筑成本，無論它是什么樣的房子，大概它的，我們就看賣得最高的，大概三千塊錢左右，或者最高的超高層，也大概四千塊錢吧，但是它的成本怎么高都沒有超過一萬的，那它賣到了一萬五，一萬八，你們可以想象這個利潤空間有多大。”

　　對于蘭世立的這種說法，武漢的開發商是否會認可？在采訪期間，記者聯系了多家房地產開發企業，但卻始終沒有開發商愿意就暴利問題接受采訪，但在當地媒體上，記者經常能看到類似的房地產招商廣告，投資2000萬，年回報利潤1500萬，武漢市房地產交易管理中心的龍克虎在地產行業工作了十多年，他告訴記者，武漢樓盤降價的空間肯定是存在的。

　　武漢市房地產交易管理中心龍克虎：“那么就武漢市來說，我所了解的情況，武漢市一個瀕江名盤，就是一個瀕江的名盤，它一個樓盤當時拿的樓面地價應該是1900多，一平米不到2000，那現在他的一萬二，一萬三，也就說他的地價僅相當于它的一個零頭，所以這里邊應該說還是有一些它的降價的空間的。”

　　2．存在的問題：

　　保持房地產市場持續健康發展，事關國民經濟和社會發展全局，事關全面建設小康社會目標的實現。當前一些地區存在房地產投資規模過大，商品住房價格上漲過快，供應結

　　構不合理，市場秩序比較混亂等突出問題。

　　3．可以考慮的對策：

　　為進一步加強對房地產市場的引導和調控，及時解決商品住房市場運行中的矛盾和問

　　題，努力實現商品住房供求基本平衡，切實穩定住房價格，促進房地產業的健康發展，新天地公務員研究院公務員員考試輔導專家馮老師現提出以下意見：

　　一是進一步完善土地收購儲備制度，積極引入市場機制，進行土地開發整理，降低土地開發成本，提高普通商品住房用地的供應能力。 嚴格土地轉讓管理，對不符合法律規定條件的房地產開發項目用地，嚴禁轉讓，依法制止“炒買炒賣”土地行為。加大對閑置土地的清理力度，對超過出讓合同約定的動工開發日期滿１年未動工開發的，征收土地閑置費；滿兩年未動工開發的，無償收回土地使用權。

　　二是按照《關于做好穩定住房價格工作的意見》精神，從2005年6月1日起，對個人購買住房不足兩年轉手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業稅；個人購買普通住房超過兩年（含兩年）轉手交易的，銷售時免征營業稅；對個人購買非普通住房超過兩年（含兩年）轉手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅。

　　三是加大對商業銀行房地產貸款的檢查力度，切實糾正違規發放貸款行為。對市場結構不合理、投機炒作現象突出，房地產貸款風險較大的地區，加強風險提示，督促商業銀行調整貸款結構和客戶結構，嚴格控制不合理的房地產貸款需求，防范貸款風險。

　　四是組織落實經濟適用住房項目招投標的制度，加強經濟適用住房建設，嚴格實行政府指導價，控制套型面積和銷售對象，切實降低開發建設成本，建設單位利潤要控制在3%以內。有關具體要求在《國有土地劃撥決定書》中予以明確，并向社會公示。鼓勵發展并規范住房出租業，多渠道增加住房供給，提高住房保障能力。

　　五是根據《中華人民共和國城市房地產管理法》有關規定，禁止商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓。在預售商品房竣工交付、預購人取得房屋所有權證之前，不為其辦理轉讓等手續；房屋所有權申請人與登記備案的預售合同載明的預購人不一致的，不為其辦理房屋權屬登記手續。

　　六是進一步建立健全房地產市場信息系統，加強對房地產特別是商品住房市場運行情況的動態監測。加強對同地段、同品質房屋銷售價格和租賃價格變動情況的分析，準確判斷房價變動趨勢。建立和完善土地市場動態監測制度，加強對建設用地供應、土地價格變動情況的監測分析，科學預測商品住房對土地的需求。

　　在未來房地產市場發展過程中，如果任由房地產價格不正常上漲，一旦房地產價格過快、過猛下降，房地產業的運行將會出現嚴重波折，不但會影響城市居民生活和地區經濟的發展，而且會對我國的金融業乃至整個經濟的健康運行造成巨大傷害。房地產業的健康發展對于鞏固和發展宏觀調控成果，保持國民經濟平穩較快發展，具有重要作用。因此，房地產行業未來政策的主要目標仍然是穩定房價，抑制部分地區房價過快上漲，通過稅收、土地、交易等手段的調控，保持房價的基本穩定和房地產行業的持續、健康發展。考試