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　　4.抵押權的實現

　　(1)以折價與流質的區別為中心：

　　實現方式：變賣、拍賣、折價，都不必須要法院主持

　　折價是在借款合同、抵押合同之外再成立一個買賣合同

　　流押條款不僅危害了債務人的利益，也危害了債務人的其他債權人的利益

　　《最高人民法院關于適用<中華人民共和國擔保法>若干問題的解釋》

　　57、當事人在抵押合同中約定，債務履行期屆滿抵押權人未受清償時，抵押物的所有權轉移為債權人所有的內容無效。該內容的無效不影響抵押合同其他部分內容的效力。

　　債務履行期屆滿后抵押權人未受清償時，抵押權人和抵押人可以協議以抵押物折價取得抵押物。但是，損害順序在后的擔保物權人和其他債權人利益的，人民法院可以適用合同法第七十四條、第七十五條的有關規定。

　　71、主債權未受全部清償的，抵押權人可以就抵押物的全部行使其抵押權。抵押物被分割或者部分轉讓的，抵押權人可以就分割或者轉讓后的抵押物行使抵押權。

　　72、主債權被分割或者部分轉讓的，各債權人可以就其享有的債權份額行使抵押權。主債務被分割或者部分轉讓的，抵押人仍以其抵押物擔保數個債務人履行債務。但是，第三人提供抵押的，債權人許可債務人轉讓債務未經抵押人書面同意的，抵押人對未經其同意轉讓的債務，不再承擔擔保責任。

　　73、抵押物折價或者拍賣、變賣該抵押物的價款低于抵押權設定時約定價值的，應當按照抵押物實現的價值進行清償。不足清償的剩余部分，由債務人清償。

　　74、抵押物折價或者拍賣、變賣所得的價款，當事人沒有約定的，按下列順序清償：

　　(一)實現抵押權的費用;

　　(二)主債權的利息;

　　(三)主債權。

　　(2)房地產抵押的特殊問題：(房隨地走、地隨房走)

　　抵押房屋及于土地使用權，登記機關：房管局

　　抵押土地使用權及于(抵押時已有的)房屋，登記機關：國土局

　　【擔保法】第五十五條　城市房地產抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押物。需要拍賣該抵押的房地產時，可以依法將該土地上新增的房屋與抵押物一同拍賣，但對拍賣新增房屋所得，抵押權人無權優先受償。依照本法規定以承包的荒地的土地使用權抵押的，或者以鄉(鎮)、村企業的廠房等建筑物占用范圍內的土地使用權抵押的，在實現抵押權后，未經法定程序不得改變土地集體所有和土地用途。

　　【擔保法】第五十六條 拍賣劃撥的國有土地使用權所得的價款，在依法繳納相當于應繳納的土地使用權出讓金的款額后，抵押權人有優先受償權。