實例: “帝王花園”系某地一所高級公寓,樓還沒有蓋好,發展商就在報紙上到處刊登廣告,預售樓房。某甲與開發商騰達房地產公司簽訂了購房合同。雙方約定:騰達房地產公司以28萬元人民幣的價格,將“帝王花園”的一套三室一廳的公寓預售給某甲,面積為118平方米,交房日期定為半年以后。10個月以后,某甲拿到寓所的鑰匙,持有關憑證到房地產管理局辦理權屬登記手續。房地產管理局告訴某甲,經調查,“帝王花園”系某生產大隊與騰達房地產公司搞的合作開發項目,到目前為止,尚未辦理土地使用權出讓手續,土地使用人既沒有支付土地出讓金,也沒有取得土地使用權證。因此,某甲僅憑與騰達房地產開發公司所簽的一紙合同,不能辦理這套住房的權屬登記手續。某甲找到騰達房地產公司要求退房,騰達房地產公司的銷售人員說,買房的錢早已用于“帝王花園”的后期建設,如果公司補辦土地使用權出讓手續,還得交一大筆土地出讓金。某甲要退房,房地產公司不予辦理;如果辦權屬登記,那就得自己承擔一筆費用。某甲未同意,起訴到人民法院,要求解除合同,賠償損失。 評析: 根據我國有關房地產管理法律、法規的規定,只有依法取得的國有土地使用權,才可以作價入股、合資、合作開發經營房地產。而城市規劃區內集體所有的土地,只有經依法征用轉為國有土地后,該國有土地的使用權方可有償出讓。所以想利用這類土地開發房地產的發展商,只有先依照國家有關規定,把集體土地轉為國有土地,所建造成的房屋才能合法進入商品流通領域。以集體土地使用權投資房地產開發,不按國家規定辦理相關手續,說穿了,就是逃避繳納土地出讓金,把本來應由國家得到的收入攫取到了小集體的口袋里。用集體土地開發商品房,這是法律所不允許的。而“騰達公司”卻隱瞞這一事實,欺詐顧客,這亦是非法的行為,理應受到處罰。 |
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