2010年城市規劃師相關知識重要知識點解析1

住宅小區選址應符合城市總體規劃控制和有關管理部門的要求，在城市規劃指導下，選擇符合居住功能要求，環境良好，有利于開發建設的新建地區或適宜的舊區改建地段。小區用地的選擇，應具有良好的地質條件，避免地質復雜，土壤承載力差，地勢低洼又不易排澇等不良的工程地質條件。住宅小區應避免布置在沼澤地區、不穩定的填土堆石地段、地質構造復雜地區如斷層、風化巖層、裂縫、滑坡等，也應避開風口，洪水侵襲的地區，以及地震時有崩坍陷落危險的地區。住宅小區應盡量選擇具有良好植被和小氣候環境以及有利地形、地貌的地區，必須避免嚴重的交通、噪聲干擾和工農業有害排放物的污染和侵害。在山地和丘陵地帶，住宅小區可選擇自然坡度在25%以內的地段，其地形即使復雜，經過一定的組織和局部改造，是可以合理布置居住建筑的。自然坡度在25%～50%的地段，建設困難較多，土石方量也大，建筑群體布置及設計受到很大限制。自然坡度在50%以上地段，最好不選作建筑用地，可作園林綠地。應注意山區丘陵地區建設特點，對農耕地作切實的調查，全面分析比較，充分利用適宜建設的山坡薄土、瘦地、荒地作為居住用地，盡可能不占或少占良田。要充分利用劣地，對丘陵間和坡腰良田好土要十分珍惜。

　　住宅小區規劃選址的管理

　　《中華人民共和國城市規劃法》、《建設項目選址規劃管理辦法》及各地方城市規劃條例是小區規劃選址的重要依據和應該遵循的原則。住宅小區選址定點應具備的條件主要有：住宅小區選址定點的書面申請報告;計劃部門的批件，反映建設項目的內容、規模、投資額等;有證測繪單位實測能反映擬建設位置及周圍相互關系的一定比例的現狀地形圖。城市住宅小區選址往往須先作出可行性研究論證，然后再下達計劃。在可行性研究階段，可以委托規劃設計單位完成選址研究報告，作為項目可行性研究報告審批的前提。在完成可行性研究的基礎上，規劃行政部門再提出選址定點意見書，作為審批任務書的前提和作為工程征地的動遷、安置、補償方案的前提。項目的可行性研究和規劃設計任務書的編制，應由建設單位負責，由規劃部門分管，主持其中選址定點的審查工作。小區選址定點勘察及審查工作中，應會同土地部門共同參加。總之，小區選址定點審查要以城市規劃為依據，符合城市功能分區的要求，并且符合國家有關建設方針政策。經過小區定點選址工作的審查后，由規劃管理部門發出選址意見書以及附圖。選址意見主要包括選址定點，與定點位置有關的道路紅線，標出限制范圍和其他與定點位置有關的用地規劃設計條件，以及核定規模等。開發建設單位領取選址意見書后，即可開展前期準備工作，包括向擬建所在地人民政府房產、土地管理部門聯系開展動遷、征地、劃撥用地等基本情況的摸底工作，對擬建地塊所涉及的城市各專業管理部門進行基本情況的摸底工作;開展規劃設計組織工作等。

　　住宅小區規劃設計條件

　　住宅小區規劃設計條件是進行小區規劃設計的依據之一。根據《中華人民共和國城市規劃法》第31條的規定，建設用地單位向城市規劃行政主管部門申請定點后，城市規劃主管部門應核定其用地位置和界線，提供規劃設計條件。主要包括：

　　1.小區建設用地的現狀地形圖，該地形圖要由城市規劃行政主管部門認可。

　　2.根據住宅小區的性質和所處地段條件提出的擬征用地范圍，即劃出用地紅線。

　　3.綜合向各有關部門征詢意見后提出的綜合性意見。

　　4.該建設用地的外部限制條件，包括山、水、地形和四鄰的建設情況及空間環境要求等。

　　5.提出城市規劃確定的道路紅線位置，路幅及其規劃要求。

　　6.提出規劃設計要點，包括建筑密度、容積率、建筑層數、高度、體量、紅線退讓要求和地下管線走向，綠化要求以及其他控制事項。

　　7.其他有關的特別要求，如人防，凈空限制等。城市規劃行政主管部門應向建設用地單位發出規劃設計條件通知書，以便以此為依據進行住宅小區規劃設計。

住宅小區規劃審批辦理程序 
　　對住宅小區規劃應依照國家和地方規劃管理的法規實施統一管理，并依次辦理各種手續。堅持小區規劃審批辦理程序能夠更好地實施住宅小區規劃，推動住宅產業的發展，為社會經濟事業發展服務。住宅小區規劃管理程序的繁簡取決于城市的大小及城市專業管理部門設置的多少，建設項目的大小難易等。各城市規劃管理體制雖有相同的原則性要求，但具體規劃審批程序的復雜程度也有所不同。目前，較典型的住宅小區規劃審批辦理程序為：
　　1.建設單位提出申請報告;
　　2.規劃管理部門立項并核發工程選址意見書;
　　3.規劃管理部門審定小區規劃設計并發建設用地規劃許可證;
　　4.經各有關部門審核小區內建設工程圖紙，發放建設工程規劃許可證;
　　5.各有關部門核準全部稅費和施工許可證;
　　6.施工放線驗線;
　　7.施工監督;
　　8.工程驗收;
　　9.竣工圖歸檔。
　　總的來說住宅小區規劃審批管理主要包括兩個部分內容，首先小區建設用地規劃管理，其次為建設工程規劃管理，包括建筑管理和市政公用設施管理。
　　住宅小區建設用地的規劃審批管理
　　建設用地的規劃審批管理是小區規劃實施管理的重要環節之一。其任務是使小區規劃范圍內一切建設項目用地，必須符合城市規劃和規劃實施管理的要求。
　　1.我國建設用地管理主要由三部分組成：(1)土地使用的規劃管理;(2)地政地籍管理;(3)土地開發經營管理。
　　2.三個部分雖分屬于三個主管部門即規劃管理部門、土地管理部門及房地產管理部門管理，三者關系有待協調，但卻是相互聯系的。住宅小區內各項建設的土地使用必須符合城市規劃要求，服從城市規劃實施管理。城市規劃管理部門與土地管理部門在小區用地規劃審批管理上的銜接在于：建設用地單位向城市規劃主管部門申請選址。經過城市規劃管理部門核發建設用地規劃許可證后，方可向土地管理部門申請辦理土地征用、劃撥和發放土地使用手續。小區建設需要使用國有土地或征用集體所有制土地進行綜合開發時，要由城市綜合開發主管部門統一向規劃部門辦理申請，取得規劃批件后，向房地產和土地部門申請動遷、劃撥和征用。