摘要： 如今，上海的小戶型公寓大多是當年的爛尾樓改建而成的，由于受到其原有建筑結構和造型的局限，就必然導致小戶型物業產品的諸多先天不足和種種缺陷。當此類產品在總體供應緊缺而需求旺盛的情況下，其產品本身的這些問題便會"一俊遮百丑"地被人們所忽略。而當市場供應日漸增多，人們對小戶型有更多選擇時，此類問題便會逐漸顯露，其產品也就逐漸會被市場所淘汰。
    關鍵詞： 住宅設計 公寓 問題
    在當前小戶型物業一哄而上，高唱凱歌之時，更有必要對這類產品問題及其如何解決的對策做一理性剖析和冷靜思考，以便在下一輪小戶型的開發中能引以為鑒，有所突破。
    一、當前小戶型存在的問題
    目前市場上的小戶型物業主要有以下幾類問題：
    1、房型不合理，居住功能差
    現在，小戶型公寓中大多是賓館標房式的一室戶房型，無獨立廚房、無日常起居的活動空間，往往只具有通常集體宿舍的功能和旅店暫住的功能，而缺乏日常居家生活的功能。這類標房式房型，實際上就降低了作為居住物業的使用價值，因為即使是酒店式公寓，其畢竟還是供人居住生活的“公寓”，而非“酒店”。
    除了這些標房式房型外，小戶型中還有不少三角形、斜邊形、不規則多邊形的怪異房型，且只有一面能采光，一旦分隔，便形成暗室暗間，無任何自然通風采光，這種不合理是顯而易見的。這也是原先爛尾樓改建的無奈之舉。嚴格地說，這類小戶型房型可謂是市場的無效供應，是社會資源的浪費。
    有些小戶型中一房一廳的房型，雖說比上述房型好些，但總體來說也不如常規住宅中與二房、三房組合在一起的一房設計。小戶型公寓中的一房一廳大多是直套型的類似于傳統公房中一室半戶的房型。這種房型，客廳采光不足，而臥室卻過于明亮，兩者恰好相反。因根據居住功能區隔的使用要求，客廳的采光應勝于臥室，應更充足。
    此外，小戶型中儲存空間的嚴重不足，也是一大通病，房型設計與裝修設計時，未能充分利用有限的空間，未能做到“麻雀雖小、五臟俱全”的小而全、小而精。這同樣影響到小戶型的居住功能。
    2、得房率低，走道過長
    如今，小戶型公寓的得房率普遍遠低于常規住宅，大多在70％左右，有的甚至只有60％，如“金銀匯”60％，“SOHO時代”64％，“巴黎時韻”68％等。這與通常新建住宅80％以上的得房率相比，實在是相差懸殊。對于日趨理性與精明的購房者來說，這一過低的得房率，顯然會影響他們購房的抉擇（尤其是當市場上出現了更高得房率的小戶型時）。
    過低的得房率，實際上就縮小了套內的使用面積，或者說實際上增加了套內使用面積的折合單價，其不實惠、不合算是不言而喻的。
    造成得房率低的一個重要因素，便是其點式高層，一梯幾十戶走道過長的陳舊設計。現在的小戶型樓，往往都是中間一條窄長走道，兩側一長排住戶，如同魚骨狀的平面布局；或者中間繞電梯一圈走道，四面為住戶的回環狀布局，形成整個層面幾十戶一貫通的大一統空間格局。
    這一設計的不合理也是顯然的，既會造成人聲嘈雜、彼此干擾，又不利于辨別方位和人員的疏導，且又造成過多的分攤面積，降低得房率。從而，也就削弱了其物業產品未來的市場競爭力，以及其保值增值的功能。
    3、識別性差。存在安全隱患
    由于小戶型公寓設計的陳舊，一個層面幾十戶，魚骨狀、回環狀一貫通的平面布局，便必然導致各家各戶識別性差的弊端。進入走道，除非辨認門牌室號，幾乎無其他可識別的不同空間格局的標志，往往使人不辨東西，失去方位感。有的甚至七拐八彎，仿佛進入了迷宮，一旦有火警便難以迅速疏散。且外人闖入也難以覺察，不象一梯兩戶、兩梯三戶那樣的容易分辨。這便會給不法之徒留下可乘之機。
    4、一梯幾十戶，上下不便
    現有小戶型公寓，大多都是一梯幾十戶的集中式的電梯設置。如“金銀匯”的32 層三梯54戶，“自由自宅”的6層2梯40戶，“奔騰新干線”的32層三梯20戶，“藍朝部落”的32層四梯24戶等。平均每部電梯每天要承載一百多戶至二百多戶的上下運量，有的小戶型甚至平均一部電梯要超過三百戶的運量。就算每戶只有一人居住，那么每天幾百人上下進出，其擁擠狀況、久等狀況也是可想而知的。而且小戶型業主又大多是年輕人，充滿青春活力，其每天的上下出入比中老年人更為頻繁，這就更會加重電梯的運載頻率和運載量。常年累月居住于此，顯然相當不便，一旦遇有急事或急診病人，更是只能干著急。甚至還會因電梯的供不應求而發生鄰里糾紛，如同當年上海居住因擠公交車而發生各類口角摩擦那樣。
    5、面積不當。總價失控
    現在小戶型公寓中標房式的一室戶房型建筑面積，不少都在40 -50平方米，如“SOHO時代”、“國際金融家”、“東方時空”等，對一室戶而言，顯然偏大。這一面積完全可設計成緊湊的小一室一廳。而小戶型中的一室一廳也同樣偏大，大多在70平方米左右，有的甚至超過80平方米建筑面積。這就失去了小戶型的本來意義。小戶型就應體現其“小”，以符合特定的市場需求。這一面積的不當也就直接導致了總價的上揚，使小戶型原有的低總價優勢逐漸消失。
    總價失控還表現在單價的跳空高漲。今年便有3個小戶型公寓突破萬元大關。“國際金融家”10000-15000元／平方米，“巴黎時韻”12000-20000元/平方米，“東方時空”均價11300元／平方米。這就使這些小戶型公寓的總價都在50-110多萬元／套之間。這類“雙高”（高單價、高總價）小戶型，實際已遠遠超出了小戶型目標群體的購買力，使小戶型市場發生了供需錯位的結構性失衡。
    此外，如此“雙高”的小戶型，其未來的預期租金也必須隨之高漲，這就又與租賃市場實際的需求結構相矛盾、相背離，導致今后此類小戶型的難以出租與變現，甚至引發一系列的市場問題。其實這也反映出發展商對小戶型市場定位的失誤。
    上述五大缺陷，也是當今小戶型市場不成熟的表現。如何解決這些缺陷與不足，如何優化乃至細化小戶型產品，提高對特定居住使用者的適應性（包括價位），這是今后小戶型開發的關鍵，也是小戶型市場進一步良性發展的保證。
    本文不妨在這方面作一探討，以拋磚引玉，集思廣益。
    二、小戶型產品的優化與對策
    1、改點式為板式，創新平面布局
    改變整體建筑造型，將點式塔樓改為板式結構，并將通常一梯二戶或二梯三戶的板式住宅，每戶再一分為二，形成一梯四戶、一梯六戶的小戶型。這就既能減少走道面積，提高得房率，又能增加各戶采光，并能有效避免一梯幾十戶，中間通廊式的諸多弊端，增加安全保障。
    2、改直套為橫套，縮短進深
    現有的小戶型往往進深過長，大都只能形成直套型的一房一廳，以及暗衛、暗廚。且客廳要么無直接采光，要么采光不足，不如臥室明亮。如果能將其改為并列式的橫套，同時縮短進深，并將臥室在平面布局上與客廳相錯，凹進一塊，形成曲折階梯狀布局，這就既能有效控制總面積，又能開設更多的窗戶，做到廳、臥、廚、衛全明，增強居室自然通風采光的生態性能。同時又能豐富外立面凹凸變化的建筑表現，強化其造型美感。
    3、細化功能區隔，合理面積配比
    小戶型不應以犧牲居室功能為代價來一味求小，而應在細化功能區隔，合理各功能區域的面積配比，以及充分利用空間的基礎上，做到小而全、小而精，小得合理、便利，不影響使用。
    對于1-2人居住的一房一廳來說，其各功能區域的面積，當然要比常規住宅的二房、三房要小得多。但又不能太小，應以符合人體工程學的基本空間尺度為限。如臥室不能小于10平方米，客廳不應小于12平方米，衛生間不宜小于4平方米等，否則就會影響使用，使空間過于局促、逼仄。其它功能空間的面積也應有合理配比，如儲藏室、壁櫥、小陽臺、玄關以及冰箱、洗衣機等的專用放置空間等。各功能空間面積的恰當配比，各空間尺度的適宜準確，既能滿足需要，又無面積損失，這是“螺絲殼里做道場”，細化小空間功能區隔的關鍵一環。
    面積配比的一房一廳，居家的基本功能空間一應俱全，且套內面積也僅40 平方米左右，即使按78％的得房率計，建筑面積也僅50平方米／套左右，可謂緊湊實用。一室戶適合于20多歲的單身青年（包括外來小白領），或作為中青年的第二居所、備用房，以供不時之需。也更適合投資置業（因其面積小，總價更低）。且這一面積配比也能滿足單身生活的基本需求。
    4、變化局部隔斷，增加儲存空間
    為了充分利用空間，“借空不借地”，可采用類似“S” 形、“弓”形和“工”形，以及勺子形、“山”字形等多種形式的隔斷，以形成大小不同、厚薄不一的各類壁櫥空間，既能增加分門別類的多種儲存空間，又能節省占地，提高空間利用率。且又能保持分隔墻面的平整和完整，提高隱蔽性。雖說相似的隔斷在常規房型的二房、三房中已有運用，但尚未普及，而在小戶型的設計中，卻幾乎絕跡。如能更好地、因地制宜地采用這類隔斷，則小戶型的設計便能有所突破。其實用性、功能性將隨之陡增，且又能有效控制面積。
    5、房型設計與裝修設計同步結合，相得益彰
    在裝修設計中，常會因房型的局限和空間區隔的不合理而給裝修帶來麻煩和尷尬。如果能在房型設計時，事先考慮到裝修的需要，將兩者結合起來，形成互補互動的效應，建立相輔相成的關系，那么便能使相當有限的小戶型空間，發揮更大的效用，真正做到小而全、小而精。并通過裝修增強居室的實用性、功能性，同時也增強視覺美感，擴大和延伸視覺空間，使小空間不覺其小，產生以小見大的空間感受。如各類吊柜、壁櫥、壁龕的設計，鏡面墻的運用，全透或半透的玻璃隔斷，似斷非斷的半隔斷，兩用或多用的空間處理和家具設計等。亦即房型設計應為裝修設計創造條件，留有余地；裝修設計則應強化房型設計的創意，提高空間的利用率，增強房型的實用性和功能性，以突出房型設計的優點。兩者的緊密結合，是優化小戶型設計的又一重要的不可或缺的環節，相對常規住宅，兩者相輔相成的關系應更為密切。
    如何巧妙構思，在上述幾方面取得突破，有所創新，這是小戶型設計的一大難題。但也是小戶型市場的需要和呼喚，是當今和未來市場的一大機遇。在此領域，誰能捷足先登，誰就能制勝市場。因為，以創新產品引領市場，在各行各業已屢見不鮮，無論是第一、第二產業，還是第三產業，概莫能外。