房地產市場的財富效應

來源：時間：2008-02-19 09:12:12

　　雖然輿論認為，由于溫州炒房團的進入，將當地的房價提高了。但是，我認為溫州炒房團對繁榮地方的房地產市場和促進房地產市場財富效應形成的歷史作用是勿容置疑的。溫州炒房團激發了當地應有的購買欲望，而使房價回到了市場能接受的正常價位。支持居民投資房地產，提高其購房積極性，開拓住宅銷售市場。這樣，既可以把大量的資金吸收到住房支出上來，擴大住房建設的資金來源，也使房地產資金在運動的過程中增值，實現房地產商品的擴大再生產，為居民提供更多符合現代化生活標準的住宅，提高人們的居住水平和環境質量。
　　
　　如何加快房地產市場財富效應的形成
　　
　　要啟動內需促進經濟增長，應轉變過去只注重股票市場的財富效應，而忽視住宅市場財富效應的觀念。20世紀80年代后期至今，日本經濟持續低迷與過去日本房地產市場泡沫成分過大有很大的關系，而房地產市場的財富效應又使日本國內需求長期不足，使日本經濟的復蘇雪上加霜。同樣，近年來我國香港特區經濟不景氣使香港房產財富大量縮水。有調查顯示，由于住宅財富的縮水，香港居民在消費開支時變得非常謹慎。這兩個事例充分說明了住宅財富效應對宏觀經濟運行的深遠影響。
　　

　　目前，嚴禁任何單位集資建房，住宅分配徹底實行商品化、貨幣化，取消一切形式的福利分房制度，進一步刺激房地產需求，是實現房地產財富效應的前提條件。建設部房地產司司長沈建忠2007年8月30日說，按照國務院新近發布的關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見，單位集資合作建房納入經濟適用住房政策的范疇進行管理。只有兩類企業可申請單位集資合作建房。一類是遠離城區的獨立工礦企業，第二類是住房困難戶較多的企業。另外，意見還規定，各級國家機關一律不得搞單位集資合作建房；任何單位不得新征用或新購買土地搞集資合作建房；單位集資合作建房不得向非經濟適用住房供應對象出售。
　　由于房地產變現以后才能實現財富效應，因此，繁榮二手房交易市場，是實現房地產財富效應的必要條件。
　　優化房地產供應結構，住房建設向中低收入戶傾斜，使房地產財富效應惠及中低收入階層。要繼續強化住房市場的宏觀調控，尤其是要重點發展中低價位中小套型普通商品住房，保證土地供應，增加住房有效供給。
　　拓寬百姓投資和理財的渠道，緩解房地產業的壓力，減少房價上漲的非經濟因素。在我國，老百姓投資渠道很少，股票市場和房地產市場是一度是中國老百姓唯一能投資的兩個領域。因此，民間的閑散資金只能聚集在股市和房地產市場，造成股市和房地產市場的火暴，促使房價不合理上漲，引起房地產財富快速增長，從而產生房地產泡沫。隨著我國人民收入水平不斷提高，民間資金會越來越多，亟需有新的投資方向。
　　應特別關注房地產市場的穩定、健康發展，采取有力措施減少非市場因素造成的不合理的房價上漲。房價不合理上漲會使房地產財富虛增，產生房地產泡沫。不合理的房價上漲也會損害居民的利益，影響一國國民經濟的健康、持續和穩定地發展。這些非市場因素包括捂盤惜售、哄抬房價等行為。在違反商業道德和法律的前提下，一些開發商用各種方法來刺激銷售。最近新華社一篇文章稱，南京某新城區開發商大量囤房炒房的現象很普遍，各類違規手段無所不用其極。當地兩個樓盤聯手上調房價，每平方米一夜間增長了1000元，也促使周邊房價競相攀高。有的房地產企業要求公司員工及其親戚預購房屋，制造房屋暢銷假象；將商品房不斷倒手，制造當地商品房銷售景氣度高的氣氛；還有就是密謀分階段抬價，各個待售樓盤輪番提價。政府監管機構應當積極發揮對房地產市場的調節作用。有關的監管機構要采取微調措施，在市場過熱的時候應適當降溫，市場下滑的時候適當啟動，想方設法保持房地產市場的均衡發展。
　　充分利用房地產業對相關產業的帶動效應，促進居民總財富和經濟增長。近年來，房地產業被視為啟動內需、促進經濟增長的導向型產業，尤其是住宅建設在1996年被政府列為新的經濟增長點后。伴隨著我國加入WTO，申辦奧運成功以及西部大開發等利好因素的刺激，我國房地產發展步伐明顯加快，迎來了一個長期、巨大的發展機遇。在房地產業與其相關產業互動發展的過程中,除了促進房地產業自身優化外,還應正確選擇與其他相關產業協調發展的政策,理順產業關系。按房地產業與不同產業的關聯性質,根據地區特點分別制定房地產業與其相關產業的協調發展政策,并按經濟發展階段進行動態調整,以保證產業鏈的順暢,充分發揮房地產業的帶動效應。
　　全國人大常委會副委員長成思危對房地產行業的評價是：一個市長若想搞好經濟，就應學會鼓勵市民購新房、搬新家。預計今后幾年中，我國建筑房地產業增長速度應至少高于國民經濟增長速度5個百分點以上，我國房地產業的新一輪增長已出現端倪。根據有關方面對未來房地產需求的預測，如果按2010年人均使用面積20平方米的目標計算，到2010年我國需新增11億平方米。因此，房地產總量上存在嚴重短缺，房地產供求缺口相當大。
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