余溫未盡,死灰復燃

這一輪,來勢洶洶

今年的五一黃金周變成了“買樓周”或“樓價狂漲周”,相信是很多人包括政府高層始料不及的。據了解,相關部門在高層的過問及直接批示下,正通過不同渠道,進行大面積的廣泛調研,相關對策將在短期內或在本文刊出時,就會推出。
這一輪來勢兇猛的樓價升勢(據官方資料:深圳第一季度升幅達20.6%,廣州、北京一至二月升幅分別為14%與17%)有兩個特點:第一,應該說,這是上一波房地產熱的延續。2004年的宏觀調控有一定降溫效果,但嚴格說,迄今一直是余溫未失,現在更是死灰復燃,且越燒越猛;第二,范圍更大,除京滬廣深之外,廣大的二、三線城市樓價也普遍漲升(第一季度大陸70個大中城市房屋銷售價格平均上漲5.5%)。
樓價漲勢不歇,對構建“和諧社會”自然形成巨大壓力。第一,“三難”中的買房難,看來是越來越難;第二,這些年來城市化及舊城改造如火如荼,許多原本住在老城區的百姓,被偏低的補償費“動遷”到郊區,如今眼見祖地樓價飛漲,卻無緣分享,心如何能平,社會矛盾難免深化;第三,房地產業的發展,極大地依賴銀行貸款融資,也成為當前銀行貸放中的主要部分,如房市出現泡沫,而泡沫又終將破滅,勢將沖擊金融穩定;第四,樓市漲幅異常,本身就反映了現存的社會貧富差距問題。不僅如此,這個過程的持續,又會進一步加劇貧富差距的擴大,因為有能力置產的相對富有者,必將因資產快速增值而加速財富的積累。所有這些,對“和諧社會”都將構成沖擊。

樓市過熱的癥結

現在,大家要問怎么辦?政府各部門包括決策高層也想知道該怎么辦?要回答該怎么辦之前,必須先搞清楚當前樓市熱現象或問題的癥結,我想主要有三:
一是金融面。根本原因還是在于國際對人民幣升值的預期不減,資金大量涌入,導致貨幣供給過度擴張,流動性大增,結果是利率偏低、資金寬松,大量流入房地產市場。
二是實質面,也就是人們對于房屋的龐大需求(必須了解,這個龐大需求長期以來是被壓抑著的),如今隨著收入的普遍提升形成了“有效需求”,從而對大陸房地產市場構成了持續且與日俱增的壓力。
一與二共同形成了“基本面”�；�本面之外,還有“投機面”。也就是基于對基本面的判斷而對房價持續上升所產生的強烈預期,從而進行投資或投機動機的購買。這當然對樓價的上漲產生了火上澆油的效果。
該怎么辦?現在就可以有一個基本的思路了。簡單說,必須針對這三個“面”,分別采取針對性的對策。其中又以“實質面”的對策最為根本,最為關鍵�？梢韵胂竦玫降氖�,最容易被想到及實行的,是針對“投機面”的,例如:調查房屋空置率進而采取措施,或對房屋出租課稅;其次,是針對“金融面”的,如:采取緊縮性貨幣政策,提高利率或存款準備金率,或降低房貸按揭成數等;最不容易被想到的,但其實卻是最重要且根本的,是“實質面”的對策。因此,最后我要對這方面說幾句話。

政府不可坐視“市場”

房屋作為一種商品,或住作為一種需求,與食與衣這兩種商品或需求,有著本質上的區別。房屋是耐久性消費品,一次購置的資金負擔很大,非一般人(更非弱勢者)所能承受。因此,不宜將房屋產業的發展全部依賴“市場機制”,必須在“市場機制”之外,輔之以良好的“政府機制”。易言之,現階段的中國,政府須在房屋市場中扮演一個與市場機制相協調的政策性角色,提供能滿足所有低層(或多數中層)所得者的居屋,非如此,不足以根本解決房市發展的諸多問題。住房政策,也要堅持“社會主義市場經濟”的原則。