房地產估價師知識考點：拍賣

第五章 拍賣

　　一、概述

　　拍賣和招標的區別：1、標的：拍賣為依法可以處分的財產或物品，招標為大型項目。

2、實施機構：拍賣為依法成立的拍賣企業，招標可以委托招標也可以自行招標。3、行為目的：拍賣為財產或財產權利的轉讓，招標為完成項目選擇最優合作伙伴。4、拍賣成交，委托人和買受人向拍賣行支付傭金；招標不需。

　　買受人是指以最高應價購得拍賣標的競買人。

　　拍賣規則包括 以下四點：

　　1、價高者得規則

　　2、保留價規則 保密保留價的更改通知一般應在現場拍賣前(1～2 )天內送達拍賣人。

　　3、瑕疵請求權規則 委托人應向拍賣人，同時拍賣人也應向競買人指明或提示其知道或應當知道的拍賣標的的瑕疵。委托人或拍賣人對知道或者不知道的瑕疵承擔過錯責任和擔保責任。

　　4、禁止參與競買規則

　　二、拍賣實務

　　《拍賣法》規定，非公物拍賣，委托人和拍賣人未作約定，可在拍賣成交后收取不高于成交價5％的傭金；公物拍賣原則上不向拍賣人收取傭金。支付可采取提前支付和在成交價款中扣除。支付方式和期限要在委托合同中載明。

　　《拍賣法》規定，拍賣人應當于拍賣日7日前發布拍賣公告，這是對發布拍賣公告時間的規定。拍賣公告應當載明的事項包括 (拍賣的時間、地點．拍賣標的。 拍賣標的的展示時間、地點、參與競買應當辦理的手續)。 拍賣標的的展示時間不得少于2日。

　　人工式拍賣。先由拍賣師當眾報出拍賣標的的最高價格，凡遇無人應價，拍賣師由此遞增報出新的價位，有人舉牌應價即告成交。買方報價拍賣中，拍賣人宣布的起拍價不是要約表示，只有競買人報出的價格才是要約表示。

　　三、強制拍賣

　　狹義的法院強制拍賣，是指在執行程序中，法院為了實現申請執行人的債權，根據法律規定強制拍賣被查封、扣押、凍結的被執行財產以獲得拍賣價款的行為。法院強制拍賣的主體，是指人民法院和商業性拍賣機構(公司)。

　　與任意拍賣相比，強制拍賣有的特點包括：國家強制性 ．標的的非自有性 ．主體的特定性和目的的利他性，權利義務不對等性（享有較多權利，承擔較少義務）。

　　如果在拍賣程序中案外人對拍賣標的提出執行異議，則法院不得繼續強行拍賣。

　　四、房地產拍賣

　　房地產拍賣特征包括 ：房地產拍賣數量多，價值高、房地產拍賣法律性強、拍賣結束后續工作多。房地產拍賣業務主要還是來自 (法院) 委托。

　　拍賣行應在拍賣日的(半個月至一個月)前以登報或通過電視等媒體公告的形式發布關于該房地產拍賣的公告信息 。

　　房地產拍賣前期要對拍賣標的認真調查，核實其產權及手續完整狀況，協調理順房地產開發、經營、管理相關的各方面關系，保證后續房地產產權變更順利進行。

　　房地產評估結果只能是確定保留價、成交價的參考依據。

　　注意事項：有共有人的房地產拍賣，要有共有人書面同意的意見。有租賃登記的，要通知承租人；分層、分套的房屋拍賣，要取得分攤面積的土地使用權；成套房屋不得分割拍賣。

　　根據國家最新規定，國有土地使用權出讓必須采用招標和拍賣的形式進行。集體土地上的房屋拍賣前應向當地鄉鎮人民政府申請，獲批準后方可進行拍賣。拍賣有產權證的以劃撥方式取得土地的房地產，應向有批準權的人民政府報批。