公務員考試培訓網

　　一、注意事項

　　1．申論考試是對應考者閱讀理解能力、綜合分析能力、提出和解決問題能力、文字表達能力的測試。

　　2．參考時限：閱讀資料40分鐘，作答110分鐘。3．仔細閱讀給定資料，按照后面提出的“作答要求”作答。

　　二、給定資料

　　1．統計局公布2009年1～8月份全國房地產市場運行情況。(1)房地產開發完成情況。1～8月，全國完成房地產開發投資21147億元，同比增長14．7％，增幅比1～7月提高3．1個百分點，比上年同期回落14．4個百分點。其中，商品住宅完成投資14848億元，同比增長10．9％，比1～7月提高2．7個百分點，比上年同期回落20．8個百分點，占房地產開發投資的比重為70．2％。1～8月，全國房地產開發企業房屋施工面積26．29億平方米，同比增長13．5％，增幅比1～7月提高1．0個百分點；房屋新開工面積6．31億平方米，同比下降5．9％，降幅比1～7月縮小3．2個百分點；房屋竣工面積2．92億平方米，同比增長25．1％，增幅比1～7月提高0．4個百分點。其中，住宅竣工面積2．41億平方米，增長26．8％，比1～7月提高0．2個百分點。

　　1～8月，全國房地產開發企業完成土地購置面積18631萬平方米，同比下降25．3％；完成土地開發面積14920萬平方米，同比下降9．7％。

　　(2)商品房銷售情況。

　　1～8月，全國商品房銷售面積49416萬平方米，同比增長42．9％。其中，商品住宅銷售面積增長44．5％；辦公樓銷售面積增長18．5％；商業營業用房銷售面積增長29．4％。1～8月，商品房銷售額23464億元，同比增長69．9％。其中，商品住宅銷售額增長74．6％，辦公樓和商業營業用房銷售額分別增長35．6％和43．5％。

　　(3)房地產開發企業資金來源情況。

　　1～8月，房地產開發企業本年資金來源33689億元，同比增長34．2％。其中，國內貸款7384億元，增長46．3％；利用外資298億元，下降33．6％；企業自籌資金11045億元，增長12．6％；其他資金14961億元，增長52．7％。在其他資金中，定金及預收款8712億元，增長43．2％；個人按揭貸款4507億元，增長94．1％。

　　(4)70個大中城市房屋銷售價格指數。

　　8月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲2．0％，漲幅比7月份擴大1．0個百分點；環比上漲0．9％，漲幅與7月份相同。

　　新建住宅銷售價格同比上漲1．5％，漲幅比7月份擴大1．2個百分點；環比上漲1．1％，漲幅與7月份相同。

　　分類型看，與上年同月相比，經濟適用房銷售價格上漲0．5％；商品住宅銷售價格上漲1．7％，其中普通商品住宅銷售價格上漲2．2％，高檔住宅銷售價格下降0．4％。與上月相比，經濟適用房銷售價格上漲0．1％；商品住宅銷售價格上漲1．2％，其中普通商品住宅銷售價格、高檔住宅銷售價格均上漲1．2％。

　　分套型看，90平方米及以下的新建住宅銷售價格同比上漲3．7％，環比上漲1．1％。

　　分地區看，與上年同月相比，新建住宅銷售價格上漲的城市有52個，其中漲幅最大的5個城市是：金華7．5％、寧波7．4％、銀川6．8％、錦州6．6％、西寧4．9％；價格下降的城市有16個，其中降幅最大的5個城市是：徐州4．6％、石家莊3．8％、桂林3．4％、丹東2．7％、唐山2．4％。

　　與上月相比，新建住宅銷售價格上漲的城市有66個，其中漲幅最大的5個城市是：吉林3．2％、金華2．6％、大理2．6％、銀川2．2％、湛江2．1％；包頭、贛州、平頂山、襄樊4城市新建住宅銷售價格與上月持平。

　　二手住宅銷售價格同比上漲3．6％，漲幅比7月份擴大0．6個百分點；環比上漲0．6％，漲幅比7月份縮小0．3個百分點。

　　分地區看，與上年同月相比，二手住宅銷售價格上漲的城市有47個，其中漲幅最大的5個城市是：深圳14．9％、溫州9．1％、金華8．1％、杭州7．8％、洛陽7．2％；價格下降的城市有22個，其中降幅最大的5個城市是：石家莊7．2％、吉林6．8％、唐山6．5％、岳陽5．1％、湛江3．5％。

　　與上月相比，二手住宅銷售價格上漲的城市有64個，其中漲幅最大的5個城市是：濟寧4．3％、杭州3．2％、深圳3．0％、溫州1．9％、岳陽1．7％；價格下降的城市有2個，其中大理0．4％、泉州0．1％。

　　新建非住宅銷售價格同比上漲1I 6％，環比上漲0．5％。

　　與上年同月相比，辦公樓銷售價格上漲3．8％，商業營業用房銷售價格上漲0．1％，其他用房銷售價格上漲0．6％。與上月相比，辦公樓銷售價格上漲0．3％，商業營業用房銷售價格上漲0．3％，其他用房銷售價格上漲1．8％。

　　(5)全國房地產開發景氣指數。

　　8月份，全國房地產開發景氣指數(簡稱“國房景氣指數”)為100．08，比7月份提高2．07點。

　　從分類指數看：房地產開發投資分類指數為97．75，比7月份提高1．47點；本年資金來源分類指數為105．82，比7月份提高2．51點；土地開發面積分類指數為93．25，比7月份提高0．70點；商品房空置面積分類指數為89．31，比7月份提高0．68點；房屋施工面積分類指數為94．95，比7月份提高1．11點。

　　2．廉租房建設貸款利率降10％。

　　2008年12月央行銀監會公布《廉租住房建設貸款管理辦法》。根據規定，廉租房建設貸款的利率按央行公布的同期同檔次貸款基準利率下浮10％執行，貸款期限最長不超過5年。

　　辦法還規定，新建廉租住房項目資本金不低于項目總投資20％的比例；改建項目資本金不低于項目總投資30％的比例。而此前兩部委文件規定，商業性房地產項目資本金不得低于35％。

　　另據國家發改委消息，發展改革委日前下達了100億元中央補助投資計劃，用于加快廉租住房建設和國有林區、墾區、煤礦棚戶區改造，以及擴大農村危房改造試點等。

　　3．國務院的政策再次明確：“已貸款購買一套住房但人均面積低于當地平均水平，再申請購買第二套普通自住房的居民，比照執行首次貸款購買普通自住房的優惠政策”。

　　2008年12月，北京三家銀行均向記者表示，要享受首套房的優惠利率，必須持有建委相關證明，否則只能是通過征信系統判斷。如果有房貸記錄，無論貸款是否還清，再貸款購房一律按照二套房政策執行。據記者了解，目前要想獲得相關證明非常困難。記者從市統計局得知：2007年北京城鎮居民人均住宅使用面積20．3平方米，北京城鎮居民人均住宅建筑面積27．07平方米。

　　在營業稅減免方面，北京中原三級市場部副總經理宮萍表示，營業稅減免政策出臺后，北京“有80％的(二手)房屋將處于免稅狀態，將促進市場回暖”。而鏈家地產市場研發中心預計，6成以上二手商品房將享受稅費政策優惠。

　　4．2008年12月17日，國務院常務會議研究確定了促進樓市健康發展的三項措施。其實，在短短四十多天內，這已是穩定房地產市場的第四支“利劍”出鞘。

　　2008年11月5日，國務院進一步擴大內需、促進經濟增長的十條措施出臺，“加快建設保障性安居工程，加大對廉租住房建設支持力度，加快棚戶區改造”被列為“國十條”之首。

　　繼而，“促進房地產市場平穩健康發展”成為國務院召開省區市人民政府和部門主要負責同志會議、部署落實中央政策措施的七項工作之一。房地產行業的地位被提到空前高度，在以往“支柱產業”的定位前冠以“重要”一詞，即“房地產業是國民經濟的重要支柱產業，對于拉動鋼鐵、建材及家電家居用品等產業發展舉足輕重，對金融業穩定和發展至關重要，對于推動居民消費結構升級、改善民生具有重要作用”。

　　而在前不久結束的中央經濟工作會議上，2009年五項重點任務中有兩項都談到房地產行業。

　　2008年12月17日的國務院常務會議明確：進一步鼓勵普通商品住房消費。對已貸款購買一套住房但人均面積低于當地平均水平，再申請購買第二套普通自住房的居民，比照執行首次貸款購買普通自住房的優惠政策。

　　據了解，此前，上海、廣東等地已有部分銀行對二套房貸進行適度放寬。但一位股份制商業銀行房貸部門負責人也表示，以人均面積作為區別改善性住房的一個有效衡量標準，在實施中可能存在難點。“歷年的人均居住面積、不同部門認定的人均居住面積，甚至套內面積或是建筑面積都有不同。”中原地產楊晗靚經理則介紹，商業銀行可能通過房地產交易中心出具的面積確認來審核其是否滿足城市人均面積以下的標準。“因為目前商業銀行對風險把握相當嚴格，相信這一比照標準會得到貫徹。”楊晗靚稱。據了解，目前上海人均住房面積為32平方米。

　　另外，持續收緊的房地產開發貸款有所松動。根據新政，為引導房地產開發企業積極應對市場變化，促進商品住房銷售，銀行系統將加大對中低價位、中小套型普通商品住房建設特別是在建項目的信貸支持，對有實力有信譽的房地產開發企業兼并重組提供融資和相關金融服務。

　　“這有助于促進行業資源的整合，對于行業的健康發展將起到積極的作用。”萬科集團執行副總裁肖莉向上海證券報表示。棲霞建設董事長陳興漢表示，受此鼓勵，大型開發商通過申請銀行貸款來兼并中小房地產項目的案例將史無前例地蓬勃展開。“一些已經在建的、比較優質的中小房地產項目，尤其是已經貸了一部分錢的，現在由大型開發商接手，只需要追加很少的信貸投入就可以激活一盤棋。”陳興漢稱。

　　上海市公積金管理中心副研究員叢誠認為，對于改善型購房貸款實行與第一套住房相同的優惠貸款利率和首付成數政策，可以看成是對原先二次房貸政策為打擊投資購房力度過大的一次糾偏。對房屋轉讓營業稅政策的放寬，則是對早先投資投機購房緊箍咒的一次大松綁。而城市房地產稅的取消將對租賃市場的激活產生重大影響。

　　對于未來還有可能出臺的房地產政策，叢誠認為，房屋轉讓營業稅有可能完全取消。“因為房屋轉讓營業稅的征收和房屋轉讓所得稅征收實際上是重復的，當然事實上后者沒有得到有效的執行�？梢灶A計，直接宣布營業稅減免對鼓勵投資購房的作用將不可估量。”叢誠表示。另外，專家預測，隨著美國和中國香港近日再次大幅降息，央行極可能趕在元旦前再次大幅降息。

　　5．2008年12月17日，國務院總理溫家寶主持召開國務院常務會議，研究部署促進房地產市場健康發展的政策措施。

　　會議指出，近期國家采取擴大內需、促進經濟平穩較快增長的政策措施，已對房地產市場產生積極影響，不少城市商品住房成交量有所回升。當前，要堅持住房市場化基本方向，堅持對低收入住房困難群眾實行住房保障制度的原則，加大政策力度，加快保障性住房建設，進一步鼓勵和支持住房消費，保持合理的房地產開發投資規模，促進房地產市場健康發展。

　　會議研究確定了以下政策措施：①加大保障性住房建設力度。爭取用3年時間，解決近750萬戶城市低收入住房困難家庭和240萬戶林區、墾區、煤礦等棚戶區居民的住房問題，并積極推進農村危房改造。中央繼續加大廉租住房建設和棚戶區改造投資支持力度，適當提高中西部地區補助標準。選擇部分有條件的地區試點，將本地區部分住房公積金閑置資金補充用于經濟適用住房等建設。②進一步鼓勵普通商品住房消費。對已貸款購買一套住房但人均面積低于當地平均水平，再申請購買第二套普通自住房的居民，比照執行首次貸款購買普通自住房的優惠政策。對住房轉讓環節營業稅暫定一年實行減免政策。其中，將現行個人購買普通住房超過5年(含5年)改為超過2年(含2年)轉讓的，免征營業稅；將個人購買普通住房不足2年轉讓的，由按其轉讓收入全額征收營業稅，改為按其轉讓收入減去購買住房原價的差額征收營業稅。③引導房地產開發企業積極應對市場變化，促進商品住房銷售。支持合理融資需求，加大對中低價位、中小套型普通商品住房建設特別是在建項目的信貸支持，對有實力有信譽的房地產開發企業兼并重組提供融資和相關金融服務。按照法定程序取消城市房地產稅。

　　會議要求，各地區要在執行中央統一政策的前提下，結合當地實際，進一步采取促進房地產市場健康發展的政策措施。要繼續加強房地產市場監測分析，準確把握房地產市場走勢，及時發現市場運行中的新情況、新問題，提高調控措施的預見性、針對性和有效性。要加強督促檢查，強化對國家補助資金使用和建設工程質量的監督。

　　會議還研究了其他事項。

　　6．中國社會科學院2008年12月2日在京發布的2009年《經濟藍皮書》中指出，2009年在國際、國內經濟形勢以及國家宏觀調控政策的影響下，房地產市場將步入較長時間的調整期。

　　藍皮書指出，2008年，國家宏觀調控政策的作用顯現，市場供給方資金鏈條繃緊，需求方處于明顯觀望狀態，商品房交易量大幅下降，房價上漲幅度逐步放緩，房地產市場景氣回落。

　　2009年將延續2008年房市的低迷，需求方短期內難以走出觀望，開發企業會迎來一輪“洗牌”，供需雙方作用下，短期內房價面臨進一步回調。炒房者將因投機能力下降而不同程度地退出市場，首次購房的自住性需求將更為謹慎；購房需求將向實用性的中小戶型集中；留存在市場當中的真正的住房需求者將會對房地產產品提出更高要求，未來市場競爭會更加激烈。

　　在需求難以啟動、供給方資金鏈緊張的情況下，部分自有資金不充裕的中小房地產企業將面臨因無力融資而退出市場的風險，房地產開發企業會迎來一輪“洗牌”，包括房地產中介公司、策劃代理公司、經紀公司、評估公司、擔保公司等在內的從業機構也將隨之迎來一輪行業整合。供需雙方的作用下，開發企業會采取進一步的降價措施，以期盡快回籠資金，短期內房價下調將成定局。

　　藍皮書認為，從緊的貨幣政策作用下，“斷供…‘爛尾樓”等風險出現的可能性加大。一是利率上調、房價下跌引發的支付能力較差的已購房群體的“斷供”風險；二是開發企業資金鏈斷裂，將導致房地產開發貸款出現償付危機以及“爛尾樓”的出現，進而拖欠工程款和拖欠農民工工資的“兩欠”問題可能爆發；三是由于房地產市場低迷，投資下滑而反作用于宏觀經濟，經濟增長下滑的風險加大。

　　從長期來看，隨著宏觀經濟形勢的轉好，房地產市場供求關系緊張的狀況有可能再次出現。

　　藍皮書指出，中小套型住房、保障性住房逐步人市，中低收入家庭住房困難問題將得到進一步解決。在2006年推出的“90／70”政策實施后，從2006年下半年開始，許多樓盤的建設規劃都進行了相應的調整，2009年將會迎來中小套型房上市的高峰。另外，隨著住房保障政策以及2008年各地住房計劃的落實，2009年，廉租住房、經濟適用住房和限價房供應也會增加，中低收入家庭住房困難問題會得到進一步解決。

　　7．房屋滿兩年轉讓免征營業稅，減免政策暫定一年，城市房地產稅將取消，國務院3措施鼓勵住房消費。

　　2008年12月10日結束的中央經濟工作會議提出，“要增加保障性住房供給，減輕居民合理購房負擔，發揮房地產在擴大內需中的作用”。12月17日，國務院常務會議確定三條措施，加快保障性住房建設，鼓勵住房消費，保持合理房地產開發投資規模。

　　近期部分救市舉措：

　　10月15日，杭州出臺調整購房入戶、放寬公積金貸款政策等24條新政。

　　10月22日，財政部和央行下調購買普通住房契稅稅率，暫免征收印花稅及土地增值稅，通過信貸優惠支持“個人購買首套普通住房和改善性住房”。

　　10月22日，上海市出臺14條房地產救市政策，包括免收個人購買普通住房的住房登記費和個人買賣存量普通住房的住房交易(轉讓)手續費。

　　11月24日起，北京市建委對享受優惠政策的住房平均交易價格標準作出調整，放寬享受優惠政策的住房范圍。

　　12月4日重慶市表示將出臺新政，對購買第一套商品房自住的市民，將返還此前所繳納的個人所得稅。

　　8.在目前的統計體系中，廉租房投資并未計人房地產開發投資，其增減都不會對2009年的房地產開發投資有任何影響，但會影響全部固定資產投資額。

　　按照中央的部署，2009年將會是加大保障性住房建設的一年，中央預算資金也會加大對廉租房建設的投入，未來5年計劃總投資為9000億元，每年投入3000億元。如果2009年增加3000億元保障性住房投資，將大約抵減房地產開發投資下降10％的影響。但問題是大部分保障房建設資金仍需要地方政府籌集，在房地產市場衰退地方政府土地財政受到較大影響的背景下，保障性住房的配套資金可能難以落實。

　　在9000億新增保障性住房投資計劃中，有6000億經濟適用房建設計劃，將新增加400萬套經濟適用房，今后3年各年經濟適用房新增套數占商品住宅新增套數的比例超過30％，而近3年來該比例一直在10％左右；經濟適用房投資在商品住宅投資中的占比將由往年的5％提高到近20％。經濟適用房的低價將促使部分能夠購買商品住房的消費者轉向等待經濟適用房，從而對商品住房市場形成“擠出”效應。即使加大經濟適用房建設計劃沒有落實，也會形成相應預期，這種預期顯然不利于扭轉當前房地產市場的衰退態勢。

　　從對經濟增長的帶動作用看，保障性住房建設的作用要遠遠小于房地產市場的帶動作用，從維護經濟增長的角度考慮，當前阻止房地產市場進一步衰退、促進房地產市場發展比建設民生住房具有更重要的意義。

　　此輪房地產市場調整始于2007年第四季度，是在經濟周期性下行、房地產市場自身調整、世界金融危機影響和各種調控政策作用下的結果。經過1年的調整期，當前房地產市場已經出現供大于求的狀況，這種條件下市場調整到位的表現一定是房價達到與居民的購房能力相適應，交易量穩定增加。從居民購房能力來看，2007年居民住房可支付性指數由2006年的102下降為85，說明大部分居民住房支付能力不足。2008年9月以后，5年以上貸款利率由7．83％連續下降為5．94%，加上房貸利率實行0.7倍的優惠，居民住房支付能力有了較大幅度增加，仍以2007年的房價水平和居民收入水平計算，僅利率下降就可導致住房可支付性指數由85上升為104．5。

　　此外，2008年10月以來，國務院已經兩次出臺房地產調控政策，減免部分二手房交易稅費，均有利于降低居民購房負擔。居民住房支付能力增加，市場交易量上升將會逐步消化市場存貨，當達到新的供求平衡時，房價將會保持穩定，進一步地發展后房價將會緩慢上升，房地產開發投資才會增加。

　　因此，政策效應需要作用一段時間才會達到預期效果，房地產市場調整一定會經歷供求相互作用逐步達到平衡的過程才能結束，在這個調整的過程中，房地產開發投資有可能出現負增長，這是個客觀規律，對此需要保持清醒的認識。

　　根據我們對國家統計局2005年1％人口調查數據的測算發現，經過大量公房出售和近年房地產市場的發展，我國城鎮居民的住房自有化率超過了80％，但住房存量中90平方米以下的住房比例為70％，60平方米以下的住房占比為40％，50平方米以下的住房占比為30％。在60平方米以下的住房單元中，1居室的比例為49.8％，2居室的比例為41．8％，1居室和2居室住房的比例超過90％，其中1980年以后建造的住房比例為30％。這些數字表明，雖然我國城鎮居民不存在普遍的住房短缺，但住房存量中小面積住房占大多數，城鎮住戶的住房面積和住房質量仍有待提高。通過我們的分析計算，我國城鎮住房市場提供的小面積住房比例相對住房保障對象的人口比例是足夠的，我國住房保障的核心問題不是小戶型住房存量的不足，而是低收入階層住房支付能力不足的問題。在目前房地產市場進入衰退期的背景下，我們更傾向住房保障的方式為：收購小面積住房(新房或舊房)，作為保障房源，鼓勵居民實現住房改善，加速住房存量流轉，從而促進住房梯級消費利用住房過濾來進一步推動房地產市場發展。收購住房的主體可以優先鼓勵私人或企業投資購買小戶型住房出租，在政策上給予一定的優惠；政府也可以出資購買小面積住房作為保障房源。這種方式既有利于房地產市場的發展，也司以解決民生問題，應該是當前階段最好的選擇。

　　9.深圳市規劃和國土資源委員會發布了《2009年1～8月深圳房地產市場分析報告》(以下簡稱《報告》)�！秷蟾妗凤@示，1～8月，深圳新建商品住宅銷售規模以及價格均同比增幅較大，但進入二季度總體呈現環比“量跌價升”的態勢。8月份深圳商品住宅成交面積回落至36．1萬平方米，較前7個月平均水平大降近5成。

　　該報告分析認為，“近期房價的快速上漲已經導致自住需求人市受到很大抑制，房價較快上漲的局面將會得到有效的控制，并且有望向下調整。”這是深圳房地產官方部門首次預測房地產價格將出現下降。

　　《報告》顯示，深圳市前8個月新建商品房銷售面積525．06萬平方米，同比增加132．63％。其中，商品住宅銷售面積492．86萬平方米，同比增加138．24％。8月份，全市商品住房銷售規�；芈涞�36．1萬平方米，僅相當于1～7月份平均水平的一半。據悉，近3個月，90平方米以下的小戶型住房銷售套數環比回落幅度逐漸加大。占市場主體的自住需求的回落導致市場總需求的下降。

　　與8月成交量下跌形成鮮明對比的是，自2月以來，深圳房價連續出現6個月上漲，8月份上漲幅度更是高達32．17％，達到歷史罕見的19368元／平方米。

　　據悉，由于90平方米以上住宅銷售面積占全市銷售面積的比重達50％，8月份房價上漲主要是由于大戶型住宅入市帶動的。

　　近幾個月，更具投資價值的中大戶型住房價格快速上漲也充分地說明了這一點。8月份深圳市商品住宅均價環比分別上漲32．17％，而144平方米以上住宅價格則環比上漲54．38％。

　　《報告》撰寫人、深圳市房地產研究中心副主任王鋒博士表示：2009年4月份以來，深圳商品住房價格出現了較快上漲的趨勢。這種上漲較大程度上是由于寬松的貨幣政策和投資需求大量入市所致。今年以來，大規模的信貸投放造成市場對于未來通貨膨脹的普遍預期，而購房置業則是抵御通貨膨脹的最佳選擇。

　　同時，他認為價格的上漲抑制了大量普通需求的釋放：“目前，房價的快速上漲以及投資需求的出現對我市房地產市場的直接影響就是對自住需求的擠壓。二手房交易規模的放量增長以及90平方米以下住房銷售規模迅速回落就是有力的證據。”

　　《報告》指出，近兩個月來，相關監管部門在控制貸款流向(包括流向土地市場的貸款)和嚴格住房按揭貸款門檻方面出臺了不少的政策，而7、8兩個月銀行信貸資金投放也大幅度回落。因此，支撐未來房價上漲的資金面將會受到削弱。

　　王鋒認為，當前銷售規�；芈浜妥宰⌒枨笾匦率艿綌D壓也將是未來房價不可能再度快速上漲的重要理由。“總的來說，在市場機制的作用下，近期房價的快速上漲已經導致自住需求人市受到很大抑制。隨著監管機構加大對投資需求、違規信貸資金入市的監管力度，加上未來住房供應的增加，以及二手房市場對住房需求的有效分流，房價較快上漲的局面將會得到有效的控制，并且有望向下調整。”

　　隨著市場好轉，各家開發商也趁著“金九銀十”加速推盤。日前，廣東省統計局數據顯示，2009年1～8月，廣東省商品房銷售額2573．65億元，增幅達62．2％；商品房銷售均價為6392元／平方米，增幅為5．9％。

　　據了解，1～8月廣東省商品房銷售面積為4026．51萬平方米，同比增長53．1％。受商品房銷售快速攀升的影響，房地產開發中的個人按揭貸款金額達555．52億元，大幅增長107．6％。

　　廣州市商品房銷售面積779．22萬平方米，銷售額644．93億元，分別同比增長43．1％和30．0％。

　　2008年樓市行情慘淡，2009年上半年各家開發商都在大力消化存貨，房地產開發投資呈現下降的趨勢。2009年1～8月廣東房地產開發完成投資1592．46億元，同比下降10．5％，降幅比1～7月收窄3．4％。

　　廣州地產經濟研究專家鄧浩志表示，在目前整體大環境下，房價維持高位運行，存在一定的泡沫，購房者接盤能力不足。但隨著國家對二套房貸收緊，國家宏觀信貸政策的微調等措施將會對當前房價起一定的抑制作用。

　　10．1998年以來，我國房地產得到了長足的發展，對固定資產投資、對國民經濟發展起到了重要作用。房地產對經濟總體的影響，一方面體現在房地產開發投資對經濟增長的直接拉動，另一方面體現在房地產開發投資通過帶動關聯產業和住房相關消費而帶來的間接貢獻。

　　我們以房地產開發投資扣除土地購置費后的數值為基礎計算其對經濟增長的直接貢獻，根據2000年投入產出表計算得出房地產開發投資對關聯產業的帶動效應約為2倍，并以此為依據計算房地產開發投資對經濟增長的間接貢獻。結果表明，房地產發投資對GDP增長的總貢獻率由1998年的15．03％上升為2007年的27．49％，平均達到了21．76％。其中，2007年地產開發投資超常增長(增幅達到30．2％)，房地產開發投資對GDP增長的總貢獻率達到了27．49％，即在GDP當年11．9％的增幅中，與房地產開發投資相關的增長幅度為3．27個百分點。

　　2008年，預計全年房地產開發投資增幅在20％左右，如果全年GDP再增長9％，按房地產開發投資占經濟增長的總貢獻率為20％估算，房地產開發投資對GDP增長貢獻了1．8個百分點。

　　11．2009年9月17日省統計局發布報告顯示，新中國成立60年來，河南房地產業從無到有，從小到大，特別是經過近20年的發展，房地產開發投資規模已由1990年的3．43億元發展壯大到2008年的1206．71億元，19年增長了351倍。

　　報告顯示，目前我省房地產業已初步形成了較為完善的市場體系，投資規模不斷擴大，商品房銷售不斷增加，為改善居民居住條件，提高居民生活質量，增強城市功能，改善投資環境，促進國民經濟持續快速健康發展起到了積極的作用。

　　房地產開發隊伍不斷壯大，實力明顯增強。從1982年河南第一家房地產開發公司掛牌成立至今，房地產開發企業快速增加，實力明顯增強。2008年全省房地產開發企業由1991年的165家發展到4146家；從業人員由1991年的5651人增加到89512人；擁有資產由1991年的7335萬元迅速攀升到2696．43億元。房地產開發企業已由初期單一的全民所有制經濟形式發展到了集體、私營、股份制、合營、獨資等多種經濟成分并存的經濟形式。

　　投資規模不斷擴大，占固定資產投資的比重不斷增加。作為改革開放以后發展起來的新興產業，房地產業發展速度很快，1990年至2008年19年累計完成投資4166．57億元，平均每年遞增38．2％，比城鎮固定資產投資平均增速高12．6個百分點。占固定資產投資的比重也由1990年的2．8％增長到2008年的13．8％。隨著投資規模的不斷擴大，房地產業增加值不斷增加，在國民經濟中的地位不斷增強，2008年全省房地產增加值達484．11億元，比2000年增長了91．2％。

　　帶動城鎮住宅建設快速發展。在城市住宅建設中，房地產業發揮了重要作用。1990年至2008年，全省房地產開發企業共完成商品住宅投資3094．62億元，年均增長37．3％，竣工住宅面積為13983．35萬平方米。同時商品房銷售快速增長，2008年全省商品房銷售面積已超過3000萬平方米。住宅建設的快速發展，使城鎮居民的居住條件和居住環境有了明顯改善。全省城鎮居民人均住房面積由1990年的6．7平方米提高到2008年的31．91平方米，增長3．8倍。2008年全省城市住房成套率已達八成以上。

　　改善了投資環境，為城市的綜合開發作出了貢獻。房地產業的發展，加快了城市化進程，促進了城市公用事業的迅速發展。全省城鎮化率由1990年的18．9％上升到2007年的34．3％。特別是在“十五”時期，全省城鎮化水平提高了7．5個百分點，城鎮化進程進一步加快。房地產開發企業在開發新區商品房的同時，也積極參與了城市基礎設施建設、舊城改造和棚戶區改造工程，促進了城市建設的蓬勃發展。通過舊城和棚戶區改造，城市面貌大為改觀，環境更加優美，更加適合人們居住。

　　三、作答要求

　　1．根據材料1，概括我國2009年房地產業的總體發展情況。(20分)要求：概括全面，字數不超過400字。

　　2．根據材料1顯示，我國2009年房地產發展與2008年下半年相比，呈現轉好趨勢，請根據材料分析其中的原因。(20分)要求：觀點明確、分析恰當、條理清楚，300字左右。

　　3．目前我國房地產業已初步形成了較為完善的市場體系，對促進國民經濟持續快速健康發展起到了積極的作用。根據材料10、11，請分析我國房地產業發展所產生的積極影響。(20分)

　　要求：緊扣材料，有針對性，條理清晰，250字左右。

　　4．對中國的住宅房地產市場來說，2008年下半年可以說是一個“冬天”。不過就像人大病時才會想到如何調整生活習慣，經濟危機下的房地產業也孕育著行業轉型的機遇，其中的關鍵就是國家以及房地產行業如何根據形勢調整政策。請根據材料，以經濟危機下房地產業發展為話題寫一篇議論文。(40分)要求：

　　(1)從給定資料人手，題目自擬。

　　(2)觀點明確，論述集中，語言流暢。

　　(3)1000字左右。

  相關鏈接：2010年公務員錄用考試申論模擬試卷(十三)答案