看了一個多月房子，在北京工作了近十年的李英越來越焦慮，眼看著女兒2017年下半年就要上小學了，按照規定，必須要在4月份完成過戶登記學籍，但現實似乎比他想象更為嚴峻，“上周看上一套西城的學區房，單價14萬多點，定金也交 了，第二天被人搶走了。”1月10日，在北京西城區一家中介門店里，李英一邊等中介查詢房源，一邊說。

　　為了讓女兒能夠進入西城區某重點小學，2016年國慶節前后，李英陸續賣掉了在北京遠郊投資的房產，下定決心要買一套該小學的學區房，“我知道西城的學區房比較搶手，但沒想到這么搶手。”

　　李英住在西城區與海淀交界處，工作也在西城區，他并不滿意目前住房劃片的區重點小學，但要把女兒送入那所中意的小學顯然并不容易，李英所在的西城區是北京市重點中小學校最為集中的區域，也是競爭最為激烈的區域。

　　經濟觀察報根據房天下公布的數據統計，北京市具有學區房資源的55所市重點小學中，西城區占15所，重點學校的聚集和穩定的升學率使得西城區成為北京市學區房價格最高的區域。同時由于西城區學區房普遍建設年代久遠，使得李英的選擇格外困難。

　　據不完全統計，北京市、區重點小學7成以上分布在東城、西城、海淀和朝陽四個區內，密云、懷柔、延慶和平谷四個區重點小學幾乎為零。優質教育資源稀缺和分布不平衡造成部分區域重點學區房成為搶手資源。

　　什么是學區房

　　學區房有廣義和狹義之分，中原地產市場總監張大偉認為，從一般意義而言，全國所有的住宅都可以稱為學區房，人們平時所指的學區房專指重點學區房，即重點中小學校所劃片之內的住宅小區。

　　就北京而言，有市重點學校和區重點學校，近年北京市教委還把一些非重點學校劃入重點學校名下，成為重點學校的分校或者分部，“比如史家小學通州分校，它旁邊的房子算不算學區房？”張大偉說。不論是廣義還是狹義上說，學區房都很難有一個精準的定義。

　　根據房天下公布數據統計，北京全市擁有在售學區房資源的438所小學中，朝陽區有82所，海淀區有74所，東城區有62所，西城區有65所，豐臺區有51所，這些區域也是北京市房價最高的區域。

　　這些學區房劃分的依據是什么

　　據張大偉介紹，北京市各區學區和一個小區歸屬哪個學區、哪個學校，由北京市教委統一劃分，以千人為單位結合一個區域的教育資源和人口密度進行分配。

　　首先，北京市每個區會產生一定數量的學區，人口密度較大的區如朝陽區學區較多，反之人口密度較低的區學區也較少。

　　公開數據顯示，海淀區共分為17個學區，朝陽區分15個學區，東城區分8個學區，西城區分11個學區。

　　每個學區又會有數量不等的學校，根據就近入學原則，每個學區中的每所學校，都有相對應一個或多個小區，這些小區的住宅就是廣義上的學區房，而重點學校的學區房就是競爭激烈的狹義學區房。

　　按照這一劃分原則，有的學校只對應一個小區，也有的學校對應多個小區；同理，有的小區只面對一所學校，也有的小區會劃分到多所學校。因而，同一個小區內，有的住宅是炙手可熱的重點學區房，有的住宅只是普通學區房。

　　這也就是所謂的單校劃片和多校劃片的區別，所謂單校劃片，指為一個學校劃定一個區域，只要符合條件的都可以進入這所學校；而多校劃片指為多個學校劃定一個區域，符合條件的可以選擇其中一所學校。

　　如果多校劃片中有一所學校為重點學校，其他幾所為非重點，重點學校完成招生計劃后，在學生自愿的前提下，對該區域的學生進行電腦派位，即以抽簽方式決定某一名學生進入哪所學校。

　　7成以上學區房集中在4個區

　　在北京二手房市場，重點學區房價格漲幅較普通學區房大，以西城區為例，從2016年8月份至2017年1月份，二手房成交均價上漲了19636元/平方米，同期重點學區房均價上漲了24600元/平方米。

　　在二手存量房領域，中指院報告顯示，北京重點學區房供應套數在全市存量房占比只有10%左右，且北京重點學區房分布不均衡，根據北京十三五規劃中人口疏解政策，各個區入學難易度也不相同。

　　《北京市教育委員會關于2016年義務教育階段入學工作的意見》要求，北京戶籍或非京籍適齡兒童按照各區教委劃定的學校服務片參加人口信息采 集，免試就近入學。北京戶口適齡兒童需要提供入讀學校所在區居住證明，非京籍適齡兒童需要其父母或其他法定監護人持有在京就業證明、在京實際住所證明、全 家戶口薄、在京暫住證和戶籍所在地出具的在當地沒有監護證明等相關材料。

　　具體入學條件由各區教委制定，東城區和西城區不僅要求在本區實際居�。ǚ慨a或公租房），而且還要求監護人在本區域工作，這就極大提高了入學門檻，而海淀和朝陽等區域條件相對寬泛，此外，各所學校也設定了不同的入學門檻。

　　但無論哪個區、哪所重點學校，房產是一個絕對性指標，由此催生了重點學區房不斷被熱炒和爭搶。

　　李英畢業參加工作后，一直居住、工作在西城區，相關條件已經具備，但如果想要讓女兒進入重點小學，他必須要有一套重點學區房。

　　據房天下公布房源數據顯示，北京市有學區房供應的市重點和區重點小學共有175所，其中東城、西城、海淀和朝陽四個區占比超過72%，單西城區數量就達到39所，超過大興、通州、昌平、順義、房山、石景山、門頭溝、密云、懷柔、延慶和平谷等11個區總量。

　　中指院的報告顯示，從師資配比來看，西城區為1：15.1，東城區為1：13.67，海淀區為1：21.06，朝陽區為1：16.67，從中可以看出，東城、西城入學條件較為嚴苛，師資配比相對寬松，海淀區師資配比相對緊張。

　　從中考升學率來看，中考分數超過550分占總考生比例，東城為25.5%，海淀為25.41%，西城22.06%，朝陽為14.19%，而且在高考方面，海淀一本升學率最高，西城則采取固定錄取率，因此，東西海三區較朝陽更有優勢。

　　學區房資源豐富也導致這幾個區域房價堅挺，同一區域、相同品質的住宅，重點學區房和普通住宅均價相差達30%。

　　以海淀區知春路附近某小區為例，基本條件均相同，但擁有重點中小學入學名額的均價在11萬左右，而不是重點學區的價格在8萬元左右，在價格較高的西城區，這一差距更為懸殊。

　　重點學區房價格相差較大

　　在北京市重點學區房價格方面，西城區最高。

　　目前政府部門和相關機構并沒有北京學區房詳細權威數據，根據房天下數據統計，北京市重點學區房最高價前10名中， 有7所位于西城區，其中宏廟小學、皇城根小學和奮斗小學學區房最高均價都突破17萬元/平方米，排名第10的中關村均價達到14.8萬元/平方米。

　　區重點學區房價格最高的前10所學校中，西城區也占據7所，價格較市重點學區房低2萬元/平方米，其中西單小學、西什庫小學和力學小學最高均價均突破15萬元/平方米。其他3所均在東城區，價格也均突破13萬元/平方米。

　　4個重點學區房資源較為豐富的區域中，價格相對較低的，學校分布相對均衡，市重點最低均價10所學校中，朝陽區的花家地實驗小學最低均價最低， 為35697元/平方米，東城區的北京第一師范附屬小學最低均價為39751元/平方米，其他幾所學校的學區房最低均價也都突破4萬元/平方米。

　　除了價格，對學區房購買者而言，房源也是一個值得關注的因素，從一個市重點學校對應一個小區平均供應量來看，海淀區和東城區供應較為緊張，其中北師大實驗小學為零供應，天壇東里小學2個小區供應量只有38套，北京第一師范附屬小學11個小區供應量只有60套。

　　從區重點學校對應學區房來看，朝陽區的三里屯小學供應量只有3套，朝陽外國語學校北苑分校小學部供應量只有32套，西城區的北長街小學學區房供應量只有5套，傳媒大學附小8個小區供應量也不過71套。

　　但也有部分區域學區房供應量較為充足，如果按照每個小區在一個重點學校的房源平均供應量來看，崇文小學每個小區平均供應量為1262套，北工大附中首城國際校區為1181套，望京實驗學校為832套。

　　與北京全市整體供應量相比，重點學區房供應量明顯偏低，據中指院數據顯示，北京存量房市場中，重點學區房占比只有10%左右，多為老破小，房齡超過15年的重點學區房占比超過65%。

　　李英中意的小學對應28個小區，均價從6萬到16萬不等，他看上某小區均價14萬/平方米，并不是價格最高的小區，“兩年前我一個同事買的這個小區，才7萬多，現在已經漲到14萬了。”這意味著李英同事房產兩年增值1000多萬元。

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