2008年房地產估價師考試專業名詞解釋（2）

　　名詞：估價對象
　　解釋：是指一個房地產估價項目中需要評估其客觀合理價格或價值的具體房地產。
　　估價對象是豐富多彩、復雜多樣的。
　　一、從實物角度來看，估價對象主要有：
　　(1)無建筑物的空地;
　　(2)有建筑物(包括尚未建成的建筑物)的土地;
　　(3)建筑物(包括尚未建成的建筑物);
　　(4)土地與建筑物(已建成的建筑物)的合成體;
　　(5)在建工程(土地與尚未建成的建筑物的合成體);
　　(6)未來狀況下的房地產;
　　(7)已經消失的房地產;
　　(8)現在狀況下的房地產與過去狀況下的房地產的差異部分;
　　(9)房地產的局部;
　　(10)包含有其他資產的房地產或者以房地產價值為主的一個企業整體;
　　(11)作為企業整體中的一部分的房地產。
　　需要指出的是，上述估價對象雖然是從實物角度來劃分的，但評估其客觀合理價格或價值仍然包括實物、權益和區位三個方面。
　　二、從權益角度來看，估價對象主要有：
　　(1)“干凈”的房屋所有權和出讓土地使用權的房地產(這里的“干凈”的意思是指該房地產的手續完備、產權明確且未租賃或者未設有抵押權、典權、地役權或其他任何形式的他項權利，下同);
　　(2)“干凈”的房屋所有權和劃撥土地使用權的房地產;
　　(3)“干凈”的房屋所有權和農民集體所有土地的房地產;
　　(4)部分產權的房地產;
　　(5)共有的房地產;
　　(6)有租約限制的房地產;
　　(7)設定了抵押權的房地產(即已抵押的房地產。抵押人在通知抵押權人并告知受讓人的情況下，可以將已抵押的房地產轉讓給他人。抵押人將已抵押的房地產轉讓給他人的，不影響抵押權，受讓人處于抵押人的地位);
　　(8)設定了典權的房地產;
　　(9)設定了地役權的房地產(即該房地產為他人提供了有限的使用權，如允許他人通行);
　　(10)拖欠工程款的房地產;
　　(11)手續不全的房地產;
　　(12)產權不明或權屬有爭議的房地產;
　　(13)臨時用地或臨時建筑的房地產(又有未超過批準期限的和已超過批準期限的);
　　(14)違法占地或違章建筑的房地產;
　　(15)已依法公告列入拆遷或征收、征用范圍的房地產;
　　(16)被依法查封、扣押、監管或者以其他形式限制的房地產;
　　(17)房地產的租賃權，即承租人權益;
　　(18)房地產的典權;
　　(19)房地產的空間利用權(又有地下空間利用權和地上空間利用權);
　　(20)房地產中的無形資產。
　　名詞：公開市場價值(open market value)
　　解釋：是指在下列交易條件下最可能實現的價格：
　　①交易雙方是自愿地進行交易的——一個賣者并不是被迫將房地產賣給特定的買者，一個買者也不是被迫從特定的賣者那里購買房地產;
　　②交易雙方進行交易的目的是追求各自利益的最大化;
　　③交易雙方具有必要的專業知識并了解交易對象;
　　④交易雙方掌握必要的市場信息;
　　⑤交易雙方有較充裕的時間進行交易;
　　⑥不存在買者因特殊興趣而給予附加出價——例如房地產開發商可能對相鄰的一宗條形地塊比別人更感興趣，因為有了這塊土地，他就能更充分地進行整體開發。
　　名詞：注冊房地產估價師(certified real estate appraiser，CREA)
　　解釋：是指經全國房地產估價師執業資格統一考試合格或者資格認定、資格互認，依法取得房地產估價師注冊證書，從事房地產估價活動的人員。
　　注冊房地產估價師分為專職和兼職兩類。專職注冊房地產估價師是指與注冊所在的房地產估價機構簽訂了勞動合同，該機構委托當地人才服務中心為其托管人事檔案并為其繳納社會保險的注冊房地產估價師。除專職注冊房地產估價師之外的注冊房地產估價師，為兼職注冊房地產估價師。