2.2010年10月某市土地管理部門掛牌整體出讓一宗土地面積為50萬(wàn)㎡的住宅用地。某房地產(chǎn)開發(fā)公司擬取得該宗土地。出讓文件規(guī)定可以分期開發(fā)，該開發(fā)公司擬用滾動(dòng)開發(fā)的模式進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，以取得土地的時(shí)間為估價(jià)時(shí)點(diǎn)。具體計(jì)劃如下：

    開發(fā)期　　 開發(fā)面積　　 開工時(shí)間　　 完成時(shí)間　　 開始銷售時(shí)間

    第一期　　 20萬(wàn)m2　　 第1年6月　　 第3年6月　　 第3年1月

    第二期　　 15萬(wàn)m2　　 第4年6月　　 第5年6月　　 第5年1月

    第三期　　 15萬(wàn)m2　　 第5年6月　　 第6年6月　　 第6年1月

    由于開發(fā)規(guī)模較大且擬采用新的施工技術(shù)方案，預(yù)計(jì)實(shí)際開發(fā)成本比社會(huì)平均開發(fā)成本低100元/㎡；目前住宅需求旺盛，預(yù)計(jì)住宅市場(chǎng)價(jià)格會(huì)以每年5%的速度上漲。現(xiàn)該開發(fā)公司委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估其能承受的最高掛牌出讓地價(jià)。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在選用假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行估價(jià)時(shí)，用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法進(jìn)行測(cè)算。

    （1）。房地產(chǎn)估價(jià)師確定現(xiàn)金流量折現(xiàn)法技術(shù)路線時(shí)，正確的做法是（　）。

    A.對(duì)三期開發(fā)的土地分別估價(jià)，將各期凈現(xiàn)金流量分別折現(xiàn)至當(dāng)期開發(fā)活動(dòng)起始點(diǎn)

    B.對(duì)宗地整體估價(jià)，將各期凈現(xiàn)金流量分別折現(xiàn)至各期開發(fā)活動(dòng)起始點(diǎn)

    C.對(duì)宗地整體估價(jià)，將各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)至整個(gè)開發(fā)活動(dòng)起始點(diǎn)

    D.對(duì)宗地整體估價(jià)，對(duì)各期開發(fā)投資分別計(jì)息至各期開發(fā)活動(dòng)結(jié)束點(diǎn)

    （2）。在確定開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，應(yīng)采用（　）。

    A.目前住宅市場(chǎng)價(jià)格

    B.未來(lái)住宅市場(chǎng)價(jià)格，折現(xiàn)至估價(jià)時(shí)點(diǎn)

    C.各期開始銷售時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格，分別折現(xiàn)至估價(jià)時(shí)點(diǎn)

    D.各期各年銷售時(shí)的平均市場(chǎng)價(jià)格，分別折現(xiàn)至估價(jià)時(shí)點(diǎn)

    （3）。在計(jì)算扣除項(xiàng)時(shí)，以下項(xiàng)目中不被包括的是（�。�。

    A.銷售費(fèi)用

    B.銷售稅費(fèi)

    C.拆遷補(bǔ)償費(fèi)

    D.購(gòu)地稅費(fèi)