土地增值稅

    納稅人

    土地增值稅的納稅人是轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人。包括內(nèi)外資企業(yè)、行政事業(yè)單位、中外籍個人等。

    課稅對象

    土地增值稅的納稅對象為：轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附屬物連同國有土地使用權一并轉讓所取得的增值額。土地增值稅的征稅范圍常以三個標準來判定：

    （1）轉讓的土地使用權是否國家所有。

    （2）土地使用權、地上建筑物及其附著物是否發(fā)生產(chǎn)權轉讓。

    （3）轉讓房地產(chǎn)是否取得收入。

    計稅依據(jù)

    土地增值稅以納稅人轉讓房地產(chǎn)所取得的收入減除稅法規(guī)定的扣除項目金額后的余額為計稅依據(jù)。

    稅率

    土地增值稅實行四級超率累進稅率：

    增值額占扣除項目金額比例

    稅率

    速算扣除系數(shù)

    50%以下（含50%）

    30%

    0

    超過50%～100%（含100%）

    40%

    5%

    超過100%～200%（含200%）

    50%

    15%

    200%以上

    60%

    35%

    稅額計算

    計算式

    土地增值額=出售房地產(chǎn)的收入總額—扣除項目金額

    應納稅額=Σ（每級距的土地增值額×適用稅率）

    收入總額

    指納稅人轉讓房地產(chǎn)從受讓方收取的，沒有任何扣除的全部收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。

    扣除項目金額

    ①取得土地使用權所支付的金額。指納稅人有償取得國有土地使用權所支付的金額，原來是通過行政劃撥方式無償取得土地使用權的應依照國家有關規(guī)定繳納土地使用權出讓金；②開發(fā)土地的成本、費用。應包括納稅人已經(jīng)支付的土地征用及拆除補償費用，以及對土地進行平整、通水、通電、通路等費用；③新建房屋本身及室內(nèi)外配套設施的成本、費用；④舊房及建筑物的評估價格。指已使用的房屋及建筑物在出售時，由政府指定的房地產(chǎn)價格評估部門評定的價格；⑤與轉讓房地產(chǎn)有關的營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加等。

    稅收優(yōu)惠

    （1）納稅人建造普通住宅出售時，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額20%的，就其全部增值額計稅。

    （2）對個人轉讓房地產(chǎn)的，凡居住滿5年或以上的，免征土地增值稅；滿3年未滿5年的，減半征收；未滿3年的，不實行優(yōu)惠。

    （3）因國家建設需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅。

    （4）1994年1月1日前簽訂的房地產(chǎn)轉讓合同，無論房地產(chǎn)在何時轉讓，均免征土地增值稅。