土地登記的法理和登記機關的選擇（二）

　　正是基于上述認識，在建立土地登記制度的國家或地區的法律中，一般均認為土地登記本身具有強烈的司法意義，而不是只具有行政管理意義。因此，德國、瑞士等國家直接建立了以司法機關為土地登記機關的登記制度，日本等國建立了以司法行政部門為登記部門的登記制度。我國30年代建立登記制度時，本來也是以法院為登記機關。但是當時軍閥割據，法律難以貫徹，故當時的國家建立了以國家地政部門為土地登記機關的體制，這種體制在臺灣沿用至今。（注：李鴻毅著《土地法論》，1991年版，第260頁。）但是在司法實踐中， 臺灣以地政部門作為土地登記機關的做法，其依據并不是以行政管理作為法理，而仍然是以不動產物權的公示原則作為其法理的。
　　1.2．土地權利登記是具有國家公信力的法律基礎
　　在建立土地登記的市場經濟國家，土地登記的機關有的是法院，有的是司法部門。這種做法，是以土地登記直接或者間接地決定權利人的實體權利，故登記應與司法系統建立直接的關系。如在德國，不動產物權登記的爭議直接進入訴訟程序，當事人在此程序中已經不必起訴，而是向上級法院直接上訴。但不管是在那一種機關，這些機關都是國家機關。這是因為，土地權利是涉及國計民生的重要權利，故法律無不要求國家出面承擔登記的責任，以國家的信譽和國家行為的嚴肅性作為保障，使得土地登記具有取得社會一體信服的法律效力。這種法律效力，就是土地登記的國家公信力。這種公信力，是任何民間的證明都不可比擬的。土地登記具有國家公信力，這是土地登記制度的本質特征之一。
　　土地登記具有國家公信力的法律結果是：不論當事人實在的土地權利如何，只能以國家建立的土地登記簿上記載的權利為正確的權利，并依此建立土地權利的交易秩序；同時，如果第三人依據土地登記簿取得登記的權利，他取得的權利當然應該得到保護。這一保護的意思是：即使登記的權利與原權利可能不一致，或者權利的出讓不符合原權利人的本意，但是在權利的受讓人根據登記簿取得該權利時，受讓人的權利因為是相信國家登記而取得的，所以受讓人的權利不應當被追奪。所以，這種以登記為正確權利的效力，是從土地登記的公信力中推定出來的。這種推定，對保護善意取得人即根據土地登記簿取得土地權利人的利益（而該權利人的利益其實是土地權利的法律秩序的化身）是非常必要的。
　　1.3．土地登記是國家建立的關于土地權利的統一的法律基礎
　　土地登記為土地權利交易提供的法律基礎，在國家法律整個管轄范圍內都能發揮作用，而且它對于國家的任何一個地域均發揮同等的作用。這就是說，通過土地登記，國家為土地權利提供了在整個法律實施范圍內有效的法律基礎。從市場經濟的發展和人民群眾的生活需要來看，國家為土地權利所提供的統一效力意義重大。有了這個統一的基礎，整個法律實施范圍內發生的一切土地權利交易（實際上是整個不動產市場）才有了統一的法律基礎和規則。如果沒有這個統一基礎，建立公正的、有序的土地權利流轉制度就是一句空話。
　　2．土地登記機關的統一是登記的法理要求
　　1997年9月在臺灣召開的“海峽兩岸土地法制研討會”上， 臺灣的學者對大陸目前采取的土地登記（不動產登記）機關分散在多個部門的做法，尤其是法律把土地權利登記和房產權利登記、林地權登記以及其他不動產登記的“分別登記”，規定為原則的做法很不理解。因為，在當今世界，凡建立不動產登記制度的國家和地區，不論這種登記被稱為土地登記還是被稱為不動產登記，總是在一個機構進行的。而現在我國大陸建立的將不動產登記分散在多個部門的做法，與世界其他國家或地區的做法均不符合。因此，這些學者對這種妨害交易秩序的分散登記的做法有很多疑問。
　　應當說，臺灣學者對我國大陸在登記機關問題上的擔心是有道理的，依據我國大陸目前建立的登記體制，有6 個以上的部門正在進行著不動產登記，另外還有一些部門正在主張自己進行不動產登記的權利。但是，從羅馬法以來，確實沒有將不動產登記分散在多個部門的其他例子。市場經濟發達國家和地區都采納的是不動產統一登記的法律制度。我國大陸的這種做法，原因是從1956年起土地權利退出了財產法的范疇，只是在1988年之后才又重新進入財產法范疇。而此時房產權、林地權等已經進入了財產法范疇，而且先于土地登記建立了自己的登記制度。這些登記在歷史上也曾發揮了一定的積極作用，因此得到許多人的支持。我國現行立法為照顧這一現實，故采取了不動產登記分散在多個部門的做法。但是，這些在計劃經濟體制下或者經濟體制轉型時期曾經發揮過積極作用的登記類型，在市場經濟體制下是否能夠繼續發揮積極作用，這是一個必須認真思考的問題。在認真地對權利登記的法理進行思考之后，我們可以清楚地看出，我國大陸目前建立的不動產分別登記的做法，確實與市場經濟發達國家的普遍做法是相違背的，更不符合市場經濟體制下的登記法理。因此，根據土地財產法即民法物權法的法理，我國大陸應當早日建立不動產統一登記的法律制度。