審理預售商品房案件有關法律問題的探討三

　　預售商品房轉讓合同具備哪些條件方能認定合同有效，亦是審判實踐中需要解決的問題。
　　（一）依照法律、法規、政策等規定允許轉讓的，可以轉讓，不允許轉讓的則不能轉讓。例如，廣東省人大常委會頒布的《廣東省房地產開發條例》第二十一條規定：“預購的房屋在末竣工并取得房屋所有權之前不得轉讓。法律法規另有規定的從其規定。”在國務院作出具體規定之前，各地根據本地具體情況，所制定的地方法規是有效的。因此，在廣東省預售商品房是不能轉讓的。　　　　
　　（二）預售商品房合同轉讓的標的物，必須是未竣工的、正在建設中的商品房。因為，商品房建成后，預購人也實際取得了房屋產權證，購房人再將該房轉讓給他人，已不具有預售商品房合同轉讓的法律特征，而是形成廠房屋買賣的法律關系了。
　　（三）商品房預購人必須持有經過登記備案的合同或轉讓合同，才能成為商品房的轉讓人。因為，設定登記備案的制度，是為了便于國家行政部門的管理，規范房地產市場和加強國家稅收。沒有經過登記備案的預售合同缺乏有效性。這樣的合同不能轉讓。預購商品房的合同轉讓給第三人。致使新的預購人成為權利主體，也是預售商品房竣工后的產權人。因此，轉讓合同也要經過登記備案，方可有效。
　　（四）商品房預購人如果已經履行了法定義務，單純權利轉讓、可以不經過商品房預售方的同意，只要通知預售方即可，如預購方已經按照合同支付了全部房價款后轉讓預購合同的行為。否則，必須征得原商品房預售合同預售方的認可和同意。由于商品房預售合同是雙務合同。雙方當事人互相享有權利和承擔義務。因此，預購人將預購合同轉讓給第三人時，多數情況下，是將預售商品房合同的權利和義務一并轉給第三人。第三人即取代原預購人成為全部或部分債權的受讓人和全部或部分債務的承擔人；商品房預售方不是轉讓合同的當事人，而承擔債務的第三人是否具備償還債務的能力，商業信譽如何，又與其享有的權利是否能夠實現，緊密相關。因此，為了保護商品房預售方的合法利益，上述情況必須征得預售方的同意。以下幾種情況，預售商品房的轉讓行為不應支持。第一、預售商品房轉讓合同簽訂后未進行登記的；第二、商品房預購方未按照合同的規定交付定金及未付清合同所規定的房價款三分之二的；第三、預售商品房合同雙方發生糾紛訴至法院后均要求解除合同的；第四、預售商品房轉讓合同雙方對該行為有重大誤解的；第五、預售商品房轉讓合同的出讓方倒賣合同，牟取非法利益，干擾了房地產市場的。
　　四、預售商品房糾紛中，如何適用情勢變更原則
　　情勢變更，是指在合同有效成立后至履行完畢前，因不可歸責于當事人的事變發生致使合同的基礎動搖或喪失，如繼續履行合同將給一方帶來重大損失，顯失公平、因而法律允許變更或解除合同，并可減輕或者免除一方當事人的責任。它是公平原則、誠實信用原則的具體運用。在國外，情勢變更原則已經為各國法律所承認。第一次世界大戰，使許多國家的經濟遭到嚴重破壞，戰前所簽訂的經濟合同無法履行，特別是德國、通貨膨脹，馬克貶值，很多長期合同的價款表面上沒有發生變化，但是與其本應取得的利益相差甚遠。為了解決這一問題，法院在審理案件中，依據誠實信用原則，改變合同效力，引申出了情勢變更原則。大陸法系的其他國家也先后在立法上確立了這一原則。英美法系國家則采用"合同落空規則"解決合同基礎喪失的問題。在1980年的《聯合國國際貨物銷售合同公約》中，則提出了"非所能控制的障礙"這一概念。實際上，這一概念既適用于"不可抗力"、也適用于"情勢變更".我國立法上對于"不可抗力"已有明確規定，但是對"情勢變更"尚無規定。1993年5月，最高人民法院《全國經濟審判工作紀要》中，肯定了情勢變更的原則，為解決情勢變更問題，提供了一個明確的指導思想。1993年6月，馬原副院長在大連民事審判工作會議上的講話中，也明確了情勢變更原則是人民法院處理房地產開發經營案件的基本原則之一，為預售商品房案件適用情勢變更原則提供了合法依據，而且最高人民法院也為我們提供了運用情勢變更原則處理案件的判例。
　　雖然，情勢變更原則已被廣泛接受，審判實踐中也適用這一原則，但是由于房地產法缺乏對情勢變更原則的表述，更沒有規定情勢變更原則的適用條件、與其他相關概念的區別及情勢變更原則的效力等內容，為我們嚴肅執法，正確處理房地產案件，帶來了一定的難度。因此，我們應該對有關問題進行有益的探討。
　　（一）情勢變更原則在預售商品房案件中的適用條件
　　1．情勢變更的基礎是預售商品房合同合法有效
　　只有依法成立的合同，才受到法律的保護，也才可能在履行中產生情勢變更原則的適用。無效合同自成立起就不具有法律效力，對合同主體沒有約束力。房地產法第44條對預售商品房的行為作了嚴格的規定，該法實施后，凡是不符合法定條件的，雙方所簽訂的預售商品房的合同無效，故無效合同不適用情勢變更原則。但是，基于我國房地產市場建立時間較短，特別是房地產法實施之前，預售商品房的行為不夠規范，因此，具體情況要具體分析，區別對待。如預售方沒有辦理建筑規劃許可證或尚未取得預售商品房許可證，但是經過有關部門同意補辦，且合同其他內容又不違法，為了維護合同的嚴肅性，保護當事人的合法權益，可以按照合同有效對待。