揭秘滬房價飆升推手：房貸增量近四成來自“兩外”

房價飆升的背后有沒有推手？真的是自住需求推動的嗎？ 
　　上海銀監局昨天發布的2009年三季度上海房地產信貸運行分析報告顯示，當季“兩外人士”（外籍和外地）住房貸款增量占比大幅上升。1-6月，外地居民和境外人士住房貸款增量占全部住房貸款增量的比重為29%，1-9月則升至36%，其中，七八月份這一比例均達42%，特別是境外人士住房貸款增量占比7-9月分別達到3%、6%、8%. 
　　是否炒房族又來？ 
　　滬上房貸總量破關
　　09年以來，全市中外資銀行商業性房地產貸款余額連破六千、七千億元整數關，9月末達7134.1億元，比年初增加1175.8億元。 
　　從增量來看，房地產貸款增量逐季提高，僅三季度就增加588.1億元，占今年以來的一半增量。從增量主體轉變來看，購房貸款比例逐季提高，1-3月，購房貸款增量占房地產貸款增量的比重僅為18%，1-6月升至50%，而1-9月又升至65%. 
　　可是即便如此，房貸的增速還是呈現“兩低”，一是房地產貸款增速低于全市各項貸款，增速差近2個百分點。二是上海地區房地產貸款增速低于全國房地產貸款，增速差為9.3個百分點。 
　　由于國家和地方在恢復經濟的信貸支持上投入較多，總體上看，上海房地產貸款的走勢還算正常。 
　　個人房貸屢創新高
　　與此同時，申城個人住房貸款增量也屢次刷新紀錄。 
　　9月末，全市中外資銀行購房貸款余額4543.6億元，比年初增加760.2億元，同比多增628.4億元。其中，個人住房貸款余額3827.7億元，比年初增加715.2億元，三季度454.6億元的個人房貸增量創單季最高紀錄。 
　　新建住房貸款增量占比上升，1-6月新建住房貸款增量占全部住房貸款增量的比重為38%，1-9月則升至47%. 
　　天量之后必然是天價，之后就可能伴隨著調整，這從10月份的房產交易天價無量已看出端倪。業內人士分析，“兩外人士”的行動一致并非偶然。從中期因素來看，國際上目前要求人民幣升值的呼聲又再次響起，我國經濟恢復所造成的外貿順差局面仍可能延續，且未來為了防止通脹，加息可能依然存在。這些因素將使資金源源涌入。但從短期因素看，本市房地產救市的一系列稅收優惠政策年內即將到期，長達一個月的房產交易周期使得許多兩年以上五年不到的新購房人急于拋出。這有可能使一些房主在最后時刻為了減少將近8%的損失而減價。 
　　房貸質量依然可控
　　上海銀監局表示，房地產貸款質量總體控制穩定。9月末，全市中外資銀行房地產不良貸款余額62.4億元，比年初略增0.7億元；不良率0.87%，比年初下降0.17個百分點。房地產貸款質量總體控制良好，其不良率比全部貸款平均不良率低0.57個百分點。其中，房地產開發不良貸款余額比年初減少5.1億元，不良率1.3%，比年初下降0.5個百分點；個人住房不良貸款余額比年初減少1.4億元，不良率0.45%，比年初下降0.15個百分點。 
　　但業內人士也提醒，房貸不良率下降主要是房貸總量上升，仍然要嚴把信貸審批關。銀監會日前已經明確要求各地嚴格執行二套房貸政策。