MBA管理知識：開發商直接與間接財富源頭

　　MBA管理知識：開發商直接與間接財富源頭。

　　在鄂爾多斯，財富的直接源頭是煤礦，間接源頭則是征地，按照目前每年近5億噸的煤炭開采量，鄂爾多斯每年因煤炭新增財富2250億元。

　　外地開發商掘金

　　在鄂爾多斯的房地產界，最有名的故事是潘石屹來過，卻沒能進入這片荒漠的土地，最后帶走了很多鄂爾多斯煤老板，把他們變成了自己的客戶。如果走在鄂爾多斯的街頭，你會發現不少的樓盤廣告中，有來自北京、浙江以及廣東的項目。有開發商去年曾經去一個客戶的家里拜訪，他睡在客戶老家的炕上，一個晚上幾乎被熏得夜不能寐，第二天早上急忙起床想洗把臉回家，發現客戶家竟然沒有水。

　　這是現有大沙漠中真實的故事，這就是一夜暴富的來源，這座能源型城市，瞬間讓許多外地老板心甘情愿來掘金。土地更多的是一級開發，只要有好的項目能和政府談好，土地，就是鄂爾多斯最多的資源，這座城市的面積，比浙江省的土地面積，只稍微小一點而已。

　　據了解，鄂爾多斯新近引入的環球嘉年華項目，這家以往常年在世界各地進行移動式游樂項目運營的公司，將鄂爾多斯作為最終的落地點，計劃在鐵西開發區建造一座占地面積達1300畝的游樂園綜合體項目，并將進行大規模的商業、旅游、住宅等項目開發。

　　這只是這個項目的一部分而已。在這里，開發商才真正體會到什么叫地大物博。比較多的一級開發，也讓許多開發商有了施展的余地。“現在的項目算下來，每畝成本價只有不到100萬，這個市場，當然比其他一二線城市的市場好做多了。”一位不愿意透露姓名的開發商告訴記者，這個價格，當然不是最便宜的。康巴什新區的一塊地，在2006年的一次土地拍賣中，僅拍出82萬元/畝的價格，這個價格，在當時已被視為高價。

　　倒是房價，發生了翻天覆地的變化。

　　有個北京的開發商，來鄂爾多斯淘金之前，做了一個調查，找了這里的100個業主做了一個面對面的訪談。他們告訴業主，項目定位很簡單，在鄂爾多斯建比北京還要好的房子，但是價格只有北京的一半。

　　正是這些不斷逐夢的開發商，把房價一路推高。2005年，當地民用住宅均價僅為1200元/平方米，今年老城東勝區的均價已達8000元/平方米以上。

　　投資變緩

　　鄂爾多斯從2004年起開始了一輪大征地運動，巨額的補償讓一些農牧民瞬間成為了千萬富豪。實體企業發展所引發的資源溢價，使鄂爾多斯人成為暴富一族，擁有了資產價格上漲的底氣。

　　與房價并行的是民間借貸的高企，2010年銀行機構各項存款余額1754.83億元，是2005年的5.71倍，年均增長41.7%;各項貸款余額1561.97億元，是2005年的5.65倍，年均增長41.7%。鄂爾多斯成為金融企業爭奪重鎮，2010年，金融機構對鄂爾多斯市的信貸規模大約為1800億元，除企業自有資金及其他融資渠道外，初步估算，鄂爾多斯市民間借貸資金運作量在500億元左右。

　　所以，鄂爾多斯人買房子都只是首付四成左右，其他能貸款的都貸款，全民放貸和全民買房幾乎可以與溫州人齊肩。

　　不同的是，鄂爾多斯人買房并不是為了讓錢滾動起來不斷升值。數據顯示，2010年鄂爾多斯市二手房成交面積僅有17萬余平方米，市場上的二手房中介非常稀少，這說明鄂爾多斯人對當地房地產投資幾乎沒有從房市上退出的需求和途徑。

　　在施工面積和銷售快速增長的同時，鄂爾多斯房價亦出現了快速上漲。在鄂爾多斯核心市區大部分商品房售價已在7000元/平方米以上，其中一些高端住宅項目的售價已突破2萬元/平方米，逼近北京、上海。

　　這里人買房的速度也讓人驚訝，太古廣場二期項目的一座高層酒店和底層商鋪，直接被一位當地人以近5億元的總價一次性買走。“現在還屬于培育市場的階段，要培養他們的消費習慣。”在鄂爾多斯開發的三江置業總經理陳偉告訴記者，在這個市場上，只有最高端的和最低端的產品，才有銷路。

　　這個市場并不是被“金剛罩”罩著的，在樓市調控之后，這里的投資速度同樣也按下了暫停鍵，很多售樓處幾乎就很難見到前來看房的購房者。也有跟政府談好一起開發項目的開發商，用低廉的價格拿到土地合作開發的區塊，在開發商看來，這里簡直就是一座活生生的金礦。但是，也有折戟沉沙的開發商。