上市等于上岸？

來源：時間：2008-01-30 10:53:18

　　地產(chǎn)企業(yè)新一輪上市風(fēng)潮背后的隱憂
　　
　　在前不久剛剛出爐的兩個最具權(quán)威的中國富豪榜——《福布斯》富豪榜和胡潤百富榜的前十名當中，地產(chǎn)老板分別達到7人和6人，“地產(chǎn)圈貢獻富豪”的說法可謂名至實歸。但這種說法成立的一個前提是，上市，上市！
　　是的，2007年，再沒有什么比上市更能牽動中國房地產(chǎn)商們的欲望神經(jīng)的了。碧桂園、復(fù)星、SOHO中國、遠洋地產(chǎn)……僅僅這四家在香港上市成功的地產(chǎn)企業(yè)就已經(jīng)募集到約為500億港幣，但這并不是其中的最大亮點：拋開遠洋地產(chǎn)這家國企不算，碧桂園、復(fù)星、SOHO中國三家民企造就的三個富豪的總身價（按掛牌當日市值核算）約為1300億港幣，而且已經(jīng)看到，這個總身價在上市之后“長勢喜人”。
　　但是，如果僅僅把地產(chǎn)企業(yè)的上市看作是關(guān)于“一夜暴富”神話的個人問題，那顯然忽略了問題的實質(zhì)——如何維系個人和公司暴富之后的可持續(xù)性？這正是“潘石屹們”要面對的問題。
　　
　　融資悖論？
　　
　　

　　動輒上百億的融資額度，這實在是一個2007年才開始的上市神話。以萬科為例，1989年首次發(fā)行股票時，其上市前凈資產(chǎn)為1325萬元，首次募集資金2800萬元。隨后，萬科在證券市場進行了多次再融資，截至2004年6月底，萬科在證券市場累計融資31億元，凈資產(chǎn)56.4億元。直到2004年9月底，萬科再次以發(fā)行可轉(zhuǎn)債的方式融資19.9億元，公司規(guī)模才空前壯大。以2004年9月15日A、B股總流通市值計算，萬科雄踞第八。
　　不能說萬科沒有趕上好時候，只能說碧桂園、復(fù)星和SOHO中國正逢其時。不久前由《證券時報》發(fā)布的《2007年房地產(chǎn)上市公司投資策略》表明，人民幣持續(xù)穩(wěn)步升值、居民收入增長及消費升級、城市化進程加快、開發(fā)投資增速高企、房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)性供需矛盾長期存在等因素成為支持2007年房地產(chǎn)市場持續(xù)走強的最大動因。
　　大環(huán)境的持續(xù)走強令如今的上市地產(chǎn)企業(yè)受益頗豐。據(jù)統(tǒng)計，截至2007年8月29日，已公布2007年半年報的房地產(chǎn)上市公司達73家。這些房地產(chǎn)公司共計實現(xiàn)營業(yè)收入436.16億元，比去年同期增長42.29%；實現(xiàn)營業(yè)利潤97.73億元，同比增長77.46%；完成凈利潤67.74億元，同比增長80.13%。行業(yè)總市值達到10827.79億元。公布的73份半年報數(shù)據(jù)顯示，42家公司主營業(yè)務(wù)收入出現(xiàn)不同程度的增長，36家凈利潤同比增長，其中增長幅度在50%以上的達到了21家。
　　而在遠洋、復(fù)星、SOHO中國之后，還有一長串名單正在厲兵秣馬的同時經(jīng)受上市前的最后煎熬，它們包括：華遠、中遠、恒大、旅游地產(chǎn)……在這些后來者（無論是民企還是國有）看來，上市不僅是募集資金那么簡單，考慮到宏觀調(diào)控政策越來越具有針對性，上市幾乎成了地產(chǎn)企業(yè)不被排除在游戲之外的最后希望。
　　9月27日中國人民銀行、銀監(jiān)會共同發(fā)布的關(guān)于“商業(yè)用房購房貸款首付款比例不得低于50%，期限不得超過10年”的通知以及10月9日國土資源部發(fā)布的《招標拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》兩項最新地產(chǎn)調(diào)控措施，被業(yè)內(nèi)人士看作是“全國五萬多家房地產(chǎn)企業(yè)的釜底抽薪”，因為隨著上述兩項政策的出臺，“拿地赤裸裸地變成了考驗地產(chǎn)公司是不是大款的一種交易行為”。
　　以碧桂園為例，在上市融資之后的不到半年里，其土地儲備已達4500萬平方米，若以目前全年銷售200萬平方米商品房的進度計算，足夠開發(fā)20多年。難以想象，如果沒有上市籌得巨額資金，拿地還會這般瀟灑。
　　問題就這么簡單？當然不是。事實上，在業(yè)內(nèi)人士看來，地產(chǎn)新政的出臺只會對那些中小型地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生直接影響，這些企業(yè)由于融資渠道等實力問題，已經(jīng)不可能對資金充沛的上市公司構(gòu)成威脅了，但是，針對那些極具投資價值的地塊的競拍，依然是大公司之間的較量。“無論是住宅市場還是商業(yè)地產(chǎn)，新政的影響是普遍性的，雖然會有一些中小企業(yè)在競爭中掉隊，但實力雄厚公司之間的較量遠沒有結(jié)束。”著名地產(chǎn)金融專家易憲容告訴《當代經(jīng)理人》，“上市之后由于資金量更加充裕，因而其競爭也就更加激烈。”
　　一個顯著的現(xiàn)象是，今年出現(xiàn)的圍繞“地王”的爭奪幾乎全被上市公司包攬，鮮有非上市公司的身影。今年7月，北京北辰實業(yè)聯(lián)合北京城開以92億元的天價中標湖南長沙城北新河三角洲地塊，成為“中國地王”；8月份，黃浦區(qū)163#街坊地塊掛牌出讓成功。蘇寧環(huán)球旗下的南京蘇寧房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，以44.04億元人民幣的總成交價、66930元/平方米的樓板價，從層層包圍中拿下這一內(nèi)地“單價地王”。而這兩起“地王”故事中的贏家，北京北辰實業(yè)股份有限公司和蘇寧環(huán)球，都是根正苗紅的地產(chǎn)上市公司，它們挫敗的競爭對手中則包括了北京金融街、新鴻基地產(chǎn)、和記黃埔、華潤置地等老牌上市公司。
　　如果說上市之后資金比以前多了的話，還有一點就是競爭格局更大了，也更慘烈了。
　　
　　形象工程
　　
　　如果說中國社會存在一股仇富思潮的話，那么，對地產(chǎn)富豪的不滿甚至憤恨可能就屬于矛盾中的矛盾了。事實上，這其中的一個視角需要澄清：那就是對地產(chǎn)商的仇恨并不在于他們的財富，甚至都不在于他們的第一桶金來自何處，而恰恰在于他們?nèi)找媾蛎浀呢敻恢蹬c不斷攀升的房價之間的某種關(guān)系。
　　2006年8月以前，美國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷過近8年的繁榮，但美國房價8年累計漲幅也僅50%左右，每年房價上漲幅度不足5%。相比之下，深圳市用半年不到的時間，就走完了美國房市的8年繁榮歷程，而這背后的推動力，除了市場需求，大部分矛頭被指向了囤地捂盤的地產(chǎn)商。
　　從這個角度看，地產(chǎn)商在通過上市獲得財富增量之后，如何把自己的正面形象適時、準確地表現(xiàn)出來，就成了一個尤為迫切的問題。另外，與國內(nèi)富豪榜形成鮮明對比的是，在日前，《福布斯》雜志公布的2007年度美國400富豪排行榜上，前十名當中沒有一名地產(chǎn)商，而在今年的世界十大富豪中，同樣也找不出一個房地產(chǎn)商的身影。
　　2007胡潤、《福布斯》中國富豪榜揭曉之后，面對由地產(chǎn)商占據(jù)半壁江山的這兩個榜，輿論給出的直接評價就是“技術(shù)含量太低”。這其實引出了關(guān)于中國地產(chǎn)富豪形象的另一個命題：在無法像IT、互聯(lián)網(wǎng)富豪那樣享受通過手中的技術(shù)創(chuàng)造財富的時候，能否通過管理創(chuàng)新來提升自己的形象。
　　潘石屹認為自己正走在這種道路上，而他的武器也就是他最為看重的SOHO中國獨特的商業(yè)模式。“商業(yè)模式最核心的方向就是別人都干的事情你別去干。”在他看來，這就是一種創(chuàng)新，但他同時認為，一個企業(yè)家執(zhí)著地追求財富是很正當?shù)男袨椋爸灰贿`法”。
　　